财务数据和关键指标变化 - 第四季度GAAP净收入为每股0.11美元，调整后每股收益为0.87美元，推动全年GAAP收益达到每股1.15美元，调整后每股收益为3.12美元 [4] - 2021年全年公司报告净收入1.09亿美元，即每股1.51美元，调整后收入2.449亿美元，即每股3.12美元 [11] - 净租赁交易预计为公司普通股股东带来约5.25亿美元的净收入正向净影响，约2.5亿美元的调整后普通股权益正向影响 [12] - 截至2021年底，公司总投资组合约为58亿美元，贷款组合为3.86亿美元，战略投资余额降至1800万美元，季度末现金为3.4亿美元 [16][17] - 截至2021年第四季度末，包含Safe按市值计价的价值，公司每股账面价值为19.58美元，调整后为23.97美元；净租赁交易后，这些指标分别为每股26.82美元和27.69美元 [17][18] 各条业务线数据和关键指标变化 - Safehold在第四季度新增创纪录数量的地面租赁，季度每股收益同比增长29%，过去一年发起了15亿美元的地面租赁，投资组合增长48%，年底达到约48亿美元 [6][10] - 2021年公司出售了4.83亿美元的非核心资产，其中第四季度为1.4亿美元，全年净收益为1.14亿美元 [10] - 第四季度公司出售遗留资产获得4200万美元收益，产生3400万美元收益，全年遗留投资组合减少40%，目前为4.36亿美元 [14][15] - 第四季度公司总投资1.22亿美元，包括通过公开市场购买向Safehold投资4300万美元、通过新的Ground Lease Plus机会进行4000万美元的投资组合投资，以及以平均每股24.68美元的价格回购约120万股公司股票，花费3100万美元 [16] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是继续扩大地面租赁生态系统规模，通过非核心资产货币化简化业务，加强资产负债表，缩小投资组合内在价值与股票交易价格之间的差距 [9] - 公司将继续从非核心资产中退出，并将收益重新部署到不断增长的地面租赁业务中 [5] - 净租赁平台出售完成后，公司将更专注于建设现代地面租赁行业并执行与地面租赁相关的投资 [19] - 地面租赁业务的主要竞争仍然是常规融资市场，公司认为新出现的竞争对手对整体市场有益，能开拓新客户 [38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对Safehold的发展和地面租赁行业的增长感到满意，认为市场将逐渐认识到相关业务的价值 [7] - 公司对Ground Lease Plus项目在2022年的增长前景感到乐观 [21] - 公司认为市场波动在一定程度上有助于地面租赁业务向目标客户证明其价值 [28] 其他重要信息 - 公司宣布Brett Asnas晋升为首席财务官，Theresa Ulyatt晋升为首席人力官 [8] - Safehold成功发行了首笔30年期无担保债券，并完成了首笔Caret Unit的私募发行 [6] - Safehold出售1.37%的授权Caret Unit给战略投资者财团，获得2100万美元，暗示Caret Unit总估值为17.5亿美元 [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请更新Ground Lease Plus项目的情况，目前的业务管道如何，哪里机会最多？ - 该项目对两家公司都有利可图，已促成Safehold的六笔远期交易和STAR的四笔投资，团队积极向客户推广该产品，对其2022年的增长前景感到乐观 [21] 问题2: 关于定价，在资金成本上升的情况下，公司推动价格的能力如何，有多大的杠杆作用？ - 公司仍倾向于实现资产回报率比平均资金成本高100个基点的结构，会根据市场变化做出响应，目前由于市场波动，尚不确定最终情况，但市场利差扩大时公司有机会保持政策一致性 [22] 问题3: 请谈谈房地产金融业务的前景以及处置计划？ - 投资组合进展良好，公司继续在租赁贷款和地面租赁生态系统进行投资并循环利用收益，大部分余额为短期的第一抵押贷款，还有少量夹层次级债务和一笔与零售娱乐资产相关的MPL，整体期限较短 [25] 问题4: 公司如何分配超过10亿美元的现金？ - 公司希望在今年拥有充足的流动性，计划在第一季度末完成净租赁出售，之后在地面租赁领域寻找机会，同时也会简化业务、清理资产负债表，目前不会急于使用资金，会坚持核心战略 [27] 问题5: iStar是否会考虑收购Safehold剩余35%的股份，还是会用多余的流动性偿还债务以简化公司，为更传统的对等合并铺平道路？ - 两家公司的董事会都有强大的独立董事代表，目前无法预测相关对话和决策，独立董事将在Safehold达到规模时审视外部管理结构，以实现价值最大化 [32] 问题6: 促成此类交易的触发点或事件是什么？ - 管理层的工作是创造最大价值并与董事会分享战略，最终由独立董事主导决策过程，目前无法确定触发点 [34] 问题7: 除第一季度的财务收益外，2022年剩余时间的盈利是否会大致持平？ - 净租赁销售将产生可观收益，但资本的部署方式和速度将决定最终结果，公司认为地面租赁相关业务有吸引力的回报，随着资产风险的转变，资本成本也会发生变化，目前无法给出确切答案 [36] 问题8: 地面租赁业务的竞争情况如何，资本成本有何变化？ - 竞争动态季度和年度间没有变化，主要竞争仍来自常规融资市场，新出现的竞争对手对市场有益，能开拓新客户，公司凭借经验、资本成本和定制灵活解决方案的能力具有优势 [38] 问题9: 请谈谈2022年的股息预期？ - 通过净租赁出售，公司有机会利用大量净运营亏损（NOL），如果有额外的应税收益，今年晚些时候可能会有股息，但目前还不确定，将关注资本部署速度和其他交易的应税影响 [41] 问题10: 目前NOL的规模有多大？ - 年底时接近6亿美元，最终数字可在公司的K文件中查看 [42] 问题11: 土地销售的应税收益比预期高，对于剩余资产的应税收益应如何看待？ - 剩余资产数量较少，其收益或损失对整体影响不大，公司认为可以将这些资产变现并重新部署到更有吸引力的资产上，但不指望有大幅收益改变局面 [43] 问题12: 如何优先分配资本用于回购股票、购买Safehold股票和偿还债务？是否认为Safehold仍是一项优秀的投资，是否会增加对其的投资，是否会加速股票回购计划，以及公司债务的提前偿还情况如何？ - 公司大量未偿还的无担保债券有全额收益率维持条款，提前偿还没有太大好处，2026年的债券在8月有提前还款的阶梯式下降，公司会审视整个资本结构，优先考虑增加企业价值的机会，已重新授权5000万美元的股票回购计划 [45][46]