财务数据和关键指标变化 - 2023年第二季度，公司实现每股正常化FFO 0.33美元，每股正常化AFFO 0.34美元，与过去几个季度预期的每股0.33 - 0.34美元的正常化FFO和正常化AFFO运行率一致 [26] - 截至2023年6月30日，公司年化现金NOI为4.585亿美元，SNF敞口占年化现金NOI的55.7%，较第一季度下降100个基点，较去年同期下降500个基点 [49] - 截至2023年6月30日，公司净债务与调整后EBITDA比率为5.61倍，预计未来几个季度杠杆率将继续略有上升，但随着投资组合潜在上行机会的实现，杠杆率将得到改善 [28][51] - 2023年8月7日，公司董事会宣布每股普通股0.30美元的季度现金股息，将于8月31日支付给8月17日收盘时登记在册的普通股股东，股息支付率为正常化AFFO每股的88% [30] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房管理组合 - 2023年第二季度入住率为79.9%，较2022年第二季度下降50个基点；辅助生活组合季度入住率持续上升，较上一季度提高120个基点，较2022年第二季度提高250个基点 [22] - 剔除政府刺激资金后，本季度现金净营业收入较上一季度略有下降，但较2022年第二季度增长20.4%，主要得益于整体拥有的Enlivant组合的持续利润率恢复 [23] - 2023年第二季度REVPOR较2022年第二季度增长7%，主要受大型投资组合持续提价推动，各运营商提价幅度为5% - 7% [45] 净租赁稳定高级住房组合 - 已完全恢复到疫情前的入住率，EBITDARM覆盖率有所改善，入住率增长超过管理组合 [47] 行为健康投资组合 - 截至第二季度末，公司在行为健康领域的投资包括17处房产和两笔抵押贷款，总投资略超8亿美元 [48] 各个市场数据和关键指标变化 医疗保险市场 - 最终医疗保险市场篮子为4%，高于此前提议的3.7%，若不考虑平价调整，增幅将达6.4%，表明公式正在捕捉运营成本的增加，对明年市场篮子是个好兆头 [40] 医疗补助市场 - 公司预计今年整体医疗补助增幅将超过5%，且由于成本报告流程的滞后性，预计明年的费率会更强 [14][19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 鉴于当前资本成本较高，公司目前收购管道减少，但随着2024年临近，投资组合的盈利上行空间将为公司带来再次活跃的机会 [15] - 公司将继续积极管理现有投资组合，以实现盈利增长，同时通过处置活动和投资组合的潜在上行机会，有望在不进入资本市场的情况下实现长期平均杠杆率5倍的目标 [50][52] - 公司继续投资行为健康投资组合，主要通过对现有自有房产进行改造 [48] - 行业方面，随着高级住房和熟练护理市场的复苏，预计未来资产流入管道将恢复正常，届时公司将有更多机会进行收购 [133] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为，随着高级住房管理组合的恢复和物业过渡的稳定，投资组合将实现盈利增长，同时降低杠杆率，改善股权成本 [15][21][27] - 管理层预计明年医疗保险和医疗补助费率将继续走强，这将为公司带来积极影响 [14][40][90] - 尽管目前行业面临一些挑战，如劳动力成本上升和最低人员配置要求等，但公司认为这些问题将逐步得到解决，且行业整体趋势向好 [93][145] 其他重要信息 - 公司无近期重大债务到期，下一次重大债务到期时间为2026年下半年，加权平均债务到期期限为六年，除占总债务4.1%的循环信贷安排外，无浮动利率债务敞口，截至2023年6月30日，永久债务成本为3.94% [1] - 公司已将11处全资拥有的辅助生活和记忆护理建筑过渡给Inspirit，过渡速度快于预期，且无摩擦成本，该投资组合此前表现不佳 [20] - 假日投资组合自6月以来连续两个月实现净入住率正增长，公司已实施翻新计划，预计将支持入住率加速增长和运营业绩提升 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请评论AL与IL在同店池中的相对表现 - 公司表示IL运营模式不同，非需求驱动，受疫情影响的劳动力问题较小，且假日投资组合的IL业务利润率较高，应单独评估，同时，假日资产的翻新机会也是影响因素之一 [32][33][56] 问题2: 本季度强调的4200万美元NOI上行空间是否有已知的额外抵消因素，实现该目标还需多少资本投入 - 公司认为没有明显的抵消因素，实现该目标所需的额外资本投入在整体中占比很小，并非重大资本需求 [35][60] 问题3: 是否会有进一步的过渡，无论是在SHOP还是三重净租赁方面 - 公司未明确表示是否会有进一步过渡，但认为目前不确定何时能恢复到疫情前水平，可能在1 - 3年内实现 [65][67] 问题4: 今年完成约2000万美元的处置，年底5000万美元的目标是否仍然适用，其中是否有部分集中在租给Signature的非核心资产上 - 公司表示大部分大规模处置活动已完成，未来正常业务中仍会有一些销售，但规模不会像今年早些时候那么大 [62] 问题5: 为实现4200万美元的目标，SHOP的入住率和利润率是多少 - 公司假设恢复到疫情前87%的入住率和33%的利润率，且认为鉴于人口结构因素，未来有机会超过这些数字 [64] 问题6: 此前过渡的资产对收益有何影响 - 公司表示过渡资产已实现约500万美元的上行空间，还有500万美元有待实现，这部分将直接增加运营率 [75][99] 问题7: 1790万美元的额外对价支付与两个高级住房管理社区的绩效指标是什么，今年剩余时间和2024年预计还有多少或有对价成本 - 公司称该支付与几个从开发管道中拿下的物业有关，由于这些物业表现超预期，触发了盈利安排，目前没有未决的或有对价 [104][109] 问题8: SHOP业务是否存在价格竞争，如折扣或租金减免 - 公司未提及相关内容 问题9: 本季度销售资产的资本化率或估值情况，以及对最低人员配置要求的看法 - 公司表示销售资产的资本化率在高个位数范围，与过去几个季度一致；认为最低人员配置要求将逐步实施，目前不会对公司造成重大影响 [114][130] 问题10: 公司恢复外部增长时，哪些领域最具吸引力 - 公司表示目前在熟练护理领域看到一些机会，偶尔也会在高级住房领域看到机会，但会非常挑剔 [148] 问题11: 为回到5倍杠杆率的目标，时间框架如何，是否需要股权融资 - 公司认为时间框架取决于投资组合上行空间的实现速度，预计明年年底左右能看到积极影响，且无需股权融资 [166] 问题12: 高级住房管理组合未来3 - 5年的资本支出情况 - 公司表示除了假日投资组合的一些翻新项目外，预计资本支出不会有太大变化，可线下提供历史数据 [157] 问题13: Enlivant向Inspirit过渡的情况，为何选择该运营商，管理合同是否有重大变化 - 公司称选择Inspirit是因为其与公司地理布局契合，且有良好的执行能力；管理协议条款与Enlivant的协议无重大差异 [124] 问题14: 明年的费率预期是针对医疗保险还是医疗补助，SHOP REVPOR的预期如何，Enlivant 10月的费率设定预期是多少 - 公司预计明年医疗保险和医疗补助费率都会更强；对于SHOP REVPOR，未提供具体预期；预计Enlivant 10月的费率增长将在5%或更高 [119][140][142] 问题15: 补充资料中同店SHOP披露显示，IL和AL REVPOR增长约6%，而总体增长7%，是否存在混合或其他问题 - 公司表示是由于组合因素导致 [159][176]