财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度，公司实现每股正常化FFO 0.33美元，每股正常化AFFO 0.34美元，与正常化FFO和正常化AFFO运行率一致 [56] - 截至2023年3月31日，约5%的NOI低于1倍EBITDARM覆盖率，与此前季度一致；年化现金NOI为4.514亿美元；SNF敞口占年化现金NOI的56.7%，较2022年第四季度下降140个基点，较去年同期下降500个基点 [57] - 截至2023年3月31日，净债务与调整后EBITDA比率为5.52倍，符合预期；预计未来随着投资组合运营恢复和处置活动收益，杠杆率将下降 [30] - 2023年第一季度G&A成本总计1050万美元，2022年第四季度为1090万美元；剔除基于股票的薪酬费用后，本季度现金G&A为830万美元，2022年第四季度为880万美元 [29] - 2023年5月3日，董事会宣布每股普通股季度现金股息为0.30美元，将于2023年5月31日支付给2023年5月16日收盘时登记在册的普通股股东，股息占正常化AFFO每股的88% [31] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房管理组合 - 2023年第一季度入住率为80.7%，较2022年第一季度增加140个基点，较上一季度下降100个基点；REVPOR较2022年第一季度增长7.3%，得益于Holiday和Enlivant组合近10%的年度费率增长 [50] - 剔除政府刺激资金后，本季度现金NOI略低于上一季度，但比2022年第一季度高出近33%，主要因持续的利润率恢复，尤其是全资Enlivant组合 [22] 租赁组合 - 辅助生活和记忆护理SKU的入住率恢复更为强劲，独立生活则相对较弱；已将一些表现不佳的租赁社区转变为管理组合，以参与其财务恢复 [23] 行为健康组合 - 截至第一季度末，公司在行为健康领域的投资包括17处房产和两笔抵押贷款，总投资7.93亿美元，待承诺资本余额投入后预计总计8.37亿美元 [54] 各个市场数据和关键指标变化 美国市场 - 高级住房市场中，全资管理组合的同店数据显示，辅助生活组合第一季度REVPOR为6484美元，与上一季度持平；独立生活组合为2771美元，较上一季度高出110个基点 [22] - 净租赁稳定高级住房组合自2021年2月低点以来入住率持续上升，截至2023年2月，入住率恢复至88.2%，与疫情前水平持平，比疫情低点高出11.5个百分点 [51] 加拿大市场 - 与美国类似，较高的迁出率抵消了入住率的增长；劳动力成本和可用性问题有所缓解，2023年第一季度，加拿大合资企业的代理成本较上一季度降低了85% [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续关注投资组合，评估最佳结果，可能会将资产过渡给新运营商，或转换为行为健康用途 [112][170] - 投资活动目前较为清淡，短期内仍将如此；竞争格局因贷款人贷款和流动性需求推动销售而发生变化 [46] - 公司更关注优先股、高收益或夹层债务等投资，以获取更高收益和长期机会 [135] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 运营恢复取得进展，熟练护理组合的入住率自去年第四季度以来每月改善，并持续至1月；劳动力趋势有所改善，但仍面临挑战，通胀和代理利用率已从高位回落 [10][15] - 对三大运营商Sig Health、Avamere和Ensign的合作情况感到满意，预计将获得优于历史水平的医疗补助费率增长 [11] - 多数费率增长将于7月1日生效，预计部分州将延长新冠费率附加费，更新成本报告基准年以反映更当前的数据 [17] - 认为入住率每月仍有30 - 40个基点的改善空间，但仍受劳动力问题的阻碍；报销方面的利好消息将有助于提高利润率和提供招聘资金 [34][35] 其他重要信息 - 公司终止了在Enlivant合资企业的权益，对收益无影响，但评级机构等仍关注合资企业的债务情况；目前正专注于将11处全资设施过渡给新运营商 [18][47] - 已确定自有投资组合中的其他房产作为转换候选项目，并与潜在运营商进行积极讨论 [26] - 未发布本季度盈利指引，但希望在2023年某个时间能够发布；仍认为第四季度电话会议中提供的每股正常化FFO和正常化AFFO 0.33 - 0.34美元的季度运行率仍然适用 [60] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 现金基础运营商的比例及租户计划 - 未明确现金基础运营商的比例；公司正在进行的投资组合活动，如销售或过渡，将解决大部分相关问题 [2][3] 问题2: 入住率改善预期及劳动力成本变化 - 认为入住率每月有30 - 40个基点的改善空间，仍受劳动力问题阻碍；Signature在第一季度劳动力成本环比下降5%，预计未来劳动力成本通胀率将继续放缓 [34][63] 问题3: EBITDARM覆盖率的比较 - 不包括PRF的EBITDARM覆盖率在过去12个月和过去3个月均有改善；与去年同期相比，过去12个月的覆盖率持平，为1.55倍，考虑到期间劳动力成本飙升等因素，这一结果较为乐观 [44][144] 问题4: Enlivant合资企业退出的细节及影响 - 根据合资协议条款，可无补偿退出；由于采用权益法核算且上季度已减记至零，对财务报表无影响 [68][71][90] 问题5: 德克萨斯州医疗补助费率情况 - 最大的疑问在于德克萨斯州，最坏情况是有四个月失去FMAP附加费，9月恢复；预计德州立法机构将使1962部分永久化，并增加额外金额 [73][74] 问题6: 25处过渡资产对运行率的影响及高级住房管理组合NOI加速预期 - 目前运行率未受显著影响；运行率基于本季度或第四季度报告，未假设高级住房管理组合NOI加速增长，相关增长将是增量的，预计到2024年底完全体现 [78][97][100] 问题7: 高级住房租赁组合EBITDARM覆盖率改善预期及租户风险 - 乐观认为随着劳动力问题缓解，覆盖率将改善；目前未发现租户有重大风险 [87][88] 问题8: 补充资料中数据的范围 - 第5页数据为整个稳定投资组合，非同店数据；本季度剔除了同店三重净信息，因多数同行不提供此类信息，且整体投资组合数据对投资者更有用 [105][106][129] 问题9: 是否有额外资产过渡影响FAD - 公司持续评估投资组合，目前有一些表现不佳的资产，但不确定是否过渡；债务市场的调整可能带来机会 [111][112][114] 问题10: 获取PLR的目标 - 获得PLR是为了能够以非租赁结构拥有独立生活设施，为公司提供运营选择；目前因现有运营商质量高，暂无改变运营方式的计划 [116][117] 问题11: 全资Enlivant组合过渡对NOI的潜在影响 - 过渡可能存在一些摩擦成本，但预计是暂时的；引入无干扰的新运营商，该组合运营结果有上升空间 [118][139] 问题12: Bridge - to - HUD永久融资利率 - 未提供美联储加息后的利率，估计在7%左右；目前看到其他非HUD建设债务报价底线为7.25%，约为8.5%（贷款价值比50%） [142][143] 问题13: SNF和高级住房组合T3覆盖率（不包括PRF） - 未披露具体数据，但高于过去12个月的数字 [147] 问题14: 处置资产的收益率或资本化率 - 本季度大部分处置活动已于2月披露，收益率为中个位数；本季度增量销售对整体指标影响不大 [149] 问题15: 本季度投资收益率是否代表当前资产定价 - 本季度投资收益率不代表当前资产定价，交易情况特殊，一笔来自开发管道，另一笔是为与运营商创建园区而进行的小规模收购 [150] 问题16: 贷款组合的潜在风险 - 贷款组合大部分无风险，与Ventas的贷款情况不同 [151] 问题17: 店铺费用增长中代理劳动力和其他费用项目的影响 - 未明确具体比例，但初步数据显示2023年第一季度情况向好 [157][160] 问题18: 现金基础租户池的情况 - 关注现金基础租户池中支付金额不稳定的部分 [166] 问题19: 稳定投资组合和合并投资组合的房产数量关系 - 合并投资组合中有约40处房产不在稳定投资组合中 [169]