财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度，公司实现正常化每股FFO和AFFO均为0.37美元，较第三季度分别增加0.01美元和0.02美元，主要因租金时间安排和高级住房管理组合NOI增加，部分被Enlivant合资企业NOI降低、利息和G&A成本增加抵消 [47] - 截至2022年12月31日，公司年化现金NOI为4.562亿美元，[indiscernible]敞口占比58.1%，较第三季度下降190个基点，较去年同期下降330个基点，预计2023年该比例将继续下降 [21] - 2022年第四季度G&A成本总计1090万美元，高于第三季度的970万美元，主要因调整基于2022年业绩的薪酬估计；现金G&A为880万美元，高于第三季度的760万美元，调整后基本持平 [21] - 截至2022年12月31日及之后投资和处置活动的预估，公司杠杆率为5.38倍，较上一季度下降0.12倍，预计未来将因高级住房管理组合恢复和资产出售进一步改善 [23] - 2023年2月1日，董事会宣布每股普通股0.30美元的季度现金股息，将于2月28日支付给2月13日登记在册的股东，股息支付率为正常化AFFO每股0.37美元的81% [23] - 若其他条件不变，第四季度正常化AFFP每股运行率将比报告数字低0.03 - 0.04美元 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房管理组合 - 2022年全年，全资管理的高级住房组合持续复苏，收入因REVPOR大幅提高和入住率增长而增加，费用企稳并开始下降，现金净营业收入显著增长，利润率下降 [36] - 2022年第四季度，全资管理组合同店基础上（排除政府刺激），剔除未稳定资产后入住率为81.8%，辅助生活社区较上一季度增加2.4个百分点，较2021年第四季度增加5.9个百分点，独立生活社区增加90个基点 [36] - 2022年第四季度，辅助生活组合REVPOR为6608美元，较上一季度增加5.3个百分点，较2021年第四季度增加8.9个百分点，主要因Enlivant组合10月1日的年度费率上调 [36] - 2022年第四季度，独立生活社区REVPOR为2751美元，较上一季度增加1.6%，较2021年第四季度增加6.6% [45] - 预计2023年费率增长在5% - 10%，与2022年相同 [45] - 排除政府刺激资金，第四季度现金NOI较上一季度增长22.9%，现金NOI利润率从22.7%增至26.9%，较2021年第四季度的20%也有所增长 [45] 行为健康组合 - 第四季度末，公司对行为健康的投资包括17处房产和抵押贷款，总投资7.84亿美元，计划再投入5300万美元完成6处房产和另一处确定房产的改造，这些房产均已出租给运营商 [46] 各个市场数据和关键指标变化 - 加拿大资产在2022年第四季度表现优于美国社区，入住率反弹7.2%，收入增长19%，而美国组合入住率增长1%，收入增长10%；但加拿大组合费用在该时期上涨14%，美国保持平稳 [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 资产回收计划预计未来几个月完成几笔交易后基本结束，之后处置将为日常业务 [33] - 持续关注将更多房产转换为高收益资产的机会，以提供社区最需要的护理服务 [46] - 行业内关于最低人员配置的讨论仍在进行，贸易协会和运营商的游说主要围绕费用支付和人员短缺问题；弗吉尼亚州的人员配置授权得到行业支持，因其合理且有激励措施和资格要求 [2][59] - 交易市场中，投资者对熟练资产有兴趣，但获取HUD过渡融资的可用性和成本是限制因素，导致交易完成时间变长 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 运营环境方面，假期期间入住率保持稳定，流感、RSV或COVID影响甚微；熟练护理空间的入住率和技能组合有所改善，但劳动力压力仍在，改善缓慢；高级住房三网租赁组合入住率大幅上升240个基点 [34] - 目前与租户无租赁重组讨论，熟练护理组合覆盖率下降主要因季度更替，劳动力成本降低 [34] - 熟练护理敞口降至58%，预计今年继续下降，公司投资组合将更加多元化，但不预计低于50%，仍会进行熟练护理收购 [34] - 投资管道较历史水平较轻，开始看到一些熟练护理机会，持续有行为健康机会，主要还是高级住房 [34] - 不发布本季度指引，因难以预测高级住房的复苏速度，希望有更多确定性后再发布，预计2024年因资产销售、过渡和管理组合恢复实现盈利增长 [43] 其他重要信息 - 2023年1月4日，公司修订并重述信贷安排，改善债务到期情况，同时保持容量和定价与之前一致，2026年前无重大债务到期 [22] - 修订信贷安排后，公司签订一系列利率互换协议，使5.407亿美元定期贷款未来五年平均固定利率约为4%，消除浮动利率债务长期敞口，若贷款保持浮动，年利息费用将高出1200万美元以上 [22] - 公司遵守所有债务契约，截至2022年12月31日，流动性总计8.52亿美元，包括4900万美元无限制现金和现金等价物以及8.03亿美元循环信贷安排可用借款额度；之后收到约1.59亿美元资产销售和还款毛收入，净收入用于偿还循环信贷安排借款，进一步增加流动性 [22] - 2020年2月公司获得私人信函裁决（PLR），适用于独立生活资产，为公司提供了选择空间，目前不打算使用 [42] - 公共卫生紧急状态（PHE）将于5月11日到期，对公司影响不大，SMAP增加6.2%不受此日期影响 [43] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: AFFO运行率及最低人员配置相关问题 - 公司正常化AFFO为0.37美元，需进行相应调整；关于最低人员配置讨论仍在进行，缺乏具体细节，贸易协会和运营商游说主要围绕费用支付和人员短缺问题，弗吉尼亚州的人员配置授权得到行业支持 [1][2][59] 问题2: 高级住房组合费率增长情况 - 预计管理组合费率增长在5% - 10%，主要适用于全资拥有的同店运营商，其他组合也适用该范围 [5] 问题3: 未来护士罢工担忧 - 不担心未来护士罢工，罢工通常发生在工会化程度高的州，公司在这类州的业务较少，如加州只有三个设施工会化 [6] 问题4: 今年业务策略及交易机会 - 去年公司进行大量交易，这些业务在疫情后恢复并将在明年增加收益；今年交易活动较少，因市场机会少和资本成本问题，公司对明年业务发展有信心 [8] 问题5: 交易市场投资者对熟练资产的兴趣 - 投资者对熟练资产有兴趣，但获取HUD过渡融资的可用性和成本是限制因素，导致交易完成时间变长 [10] 问题6: 请分解影响运行率的主要因素 - 主要因素包括现金租金基础差异、第四季度及之后完成的资产处置（每股减少0.01美元）、北美过渡和Genesis超额租金下降（总计导致运行率每股减少0.03 - 0.04美元） [12] 问题7: 处置过渡剩余金额 - 未披露剩余金额，但表示剩余部分远少于年末完成的处置金额 [13] 问题8: 租金收取情况及部分支付租户比例 - 租金收取在疫情期间一直稳定在90%以上，但5% - 6%的投资组合采用现金基础，金额每月会有波动；本季度未新增部分支付租金的租户 [16][28] 问题9: 恢复发布指引的等待因素 - 主要等待高级住房复苏轨迹更具可预测性，过去难以准确预测，希望有更多确定性后再发布指引 [19] 问题10: 2020年2月公共信函裁决相关问题 - 该裁决适用于独立生活资产，主要是假日资产，为公司提供选择空间，可用于过渡假日和非数据结构，公司是行业内首个获得该结果的 [20] 问题11: 劳动力环境预期及运营商实际情况 - 劳动力情况有所改善但进展缓慢，运营商期待10月1日医疗保险市场篮子带来积极影响 [30] 问题12: 2023年利息费用趋势 - 公司大部分债务为固定利率，包括公共债券、定期贷款和部分抵押贷款，唯一的可变因素是循环信贷余额，但已大幅偿还，未来将继续减少，以降低可变利率风险 [57] 问题13: 是否考虑对熟练护理采用日常结构 - 不考虑，因熟练护理领域存在巨大的责任风险，有全国数据库可供诉讼律师查询，与高级住房的私人付费行业不同 [59] 问题14: Enlivant合资企业前景及潜在出售更新 - 出售过程正在进行，运营趋势与其他投资组合相反，主要因出售过程带来不确定性和管理分心，且该投资组合杠杆率高，债务服务成本侵蚀AFFO；入住率持平 [60][61] 问题15: 若TPG找不到买家，是否需对Enlivant合资企业追加投资 - 公司不打算追加投资，债务为无追索权，必要时可选择退出 [63] 问题16: 抵押贷款和优先股投资的债务服务成本覆盖情况及信用担忧 - 目前涉及金额较小，不担心 [66]