财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度，公司实现每股正常化FFO 0.36美元，每股正常化AFFO 0.35美元，较第二季度分别下降0.03美元，主要因Enlivant合资企业NOI降低以及现金租金租户NOI降低 [32] - 本季度现金NOI总计1.156亿美元，较第二季度的1.18亿美元有所下降，预计第四季度将回升；Genesis超额租金在2022年第四季度将降至120万美元，2023年和2024年全年分别为160万美元和32.8万美元 [34][35] - 截至2022年9月30日，公司年化现金NOI为4.484亿美元，SNF敞口占年化现金NOI的60%，较第二季度下降70个基点，较去年同期下降740个基点 [36] - 本季度G&A成本总计970万美元，较2022年第二季度的860万美元增加，主要因基于股票的薪酬费用增加130万美元；剔除相关调整后，经常性现金G&A为760万美元，较第二季度的780万美元略有下降 [37][38] - 本季度公司确认6090万美元的房地产减值，涉及6个待售SNF [39] - 截至2022年9月30日，公司杠杆率为5.5倍，高于长期平均目标；流动性约为8.9亿美元，包括2630万美元的无限制现金及现金等价物和8.614亿美元的循环信贷额度可用借款 [41][42] - 2022年11月7日，董事会宣布每股普通股季度现金股息为0.30美元，将于11月30日支付给11月17日收盘时登记在册的普通股股东，股息支付率为正常化AFFO每股0.35美元的85.7% [44] 各条业务线数据和关键指标变化 全资管理的高级住房投资组合 - 2022年第三季度，同店基础上，剔除未稳定资产后，入住率为81.5%，独立生活社区较上一季度增加1.3个百分点；与2021年第三季度相比，辅助生活社区入住率增加2.7个百分点，独立生活社区增加2.5个百分点 [21][22] - 剔除未稳定资产后，辅助生活投资组合REVPOR为6306美元，较上一季度增加50个基点，较2021年第三季度增加6.4%；独立生活社区REVPOR为2705美元，较上一季度增加1.8%，较2021年第三季度增加5.5% [23] - 剔除政府刺激资金后，本季度现金和NOI略高于上一季度；独立生活投资组合现金NOI增加6.7%，大部分季度环比收入增长直接反映在底线；辅助生活投资组合持续提价，抵消了部分劳动力成本上升带来的利润率压力 [24] 加拿大资产与美国资产对比 - 2022年，加拿大资产表现优于美国社区；第三季度，加拿大社区同店入住率较上一季度增加3.9个百分点，较2021年第三季度增加7.3个百分点，而美国社区分别增加10个基点和1.5个百分点 [26] - 加拿大投资组合REVPOR增长略高于美国投资组合；第三季度，加拿大社区现金NOI环比增长12.2%，较2021年第三季度增长43.7%，而美国投资组合剔除政府刺激资金后环比略有下降，较2021年第三季度增长2.5%；过去四个季度，加拿大社区现金NOI季度复合增长率为9.5% [27] 行为健康投资组合 - 截至第三季度末，公司在行为健康领域的投资包括16处房产和2笔抵押贷款，总投资为7.56亿美元；公司计划额外投入5300万美元完成5处房产的改造，改造完成后，行为健康领域总投资将超过8亿美元 [29][30] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续通过资本循环视角看待投资，投资将继续由资产出售所得资金提供资金支持，并预计2023年仍将如此 [16] - 公司持续关注相对较小的高级住房交易和行为健康交易机会，熟练护理投资机会略有增加但不显著，同时在加拿大看到更多交易活动 [16] - 公司发布了第二份ESG报告，并启动了名为Green links的新项目，为三重净租赁运营商提供资金，用于能源和水效率相关举措 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 劳动力市场持续改善，但仍面临挑战；入住率随着劳动力改善而提高，第三季度技能护理和辅助生活投资组合入住率均有提升 [15] - 由于劳动力市场复苏缓慢且宏观经济波动，公司本季度未发布盈利指引，难以对盈利进行有意义的估计 [45] 其他重要信息 - 北美医疗保健设施管理团队变更，公司与新团队达成过渡协议，将设施缩减至12处；公司将部分物业过渡给Ensign和Avamere，虽租金降低12%，但认为交易带来的好处大于租金减少的影响 [10][11][14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 过渡资产新租赁条款的详细信息 - 对于Avamere，年租金 escalator 为2.75%；对于Ensign，年租金 escalator 为CPI基础，不超过2.5%；Ensign的租赁期限为两个主租赁，分别为18年和20年 [48][49] 问题2: 17项正在进行的过渡项目的最新情况及现金租金贡献变化和现金NOI开始时间 - 过渡项目仍在进行中，时间安排未变，预计在2024年底前稳定 [50] 问题3: 已过渡的8处资产是否已稳定在4480万美元的季度运行率 - 资产进展符合预期，但稳定可能需要数月时间，预计到2023年 [51][52] 问题4: 过渡时降低租金的原因及是否有其他过渡项目 - 降低租金是谈判结果，公司认为转向Ensign和加强Avamere的好处大于租金减少；此次过渡是因管理层变更和战略重新评估，是特殊情况，与其他投资组合无关 [55][57] 问题5: 2亿美元处置目标的建模相关信息及买家融资问题 - 大部分交易预计年底完成；最大一部分2亿美元的交易已进行较长时间，买家融资在近期加息前已安排好；收益率为中低个位数 [58][59] 问题6: Medicaid 费率数据更新情况 - 除德克萨斯州外无更新，运营商对德克萨斯州明年获得费率增加持谨慎乐观态度 [62] 问题7: 转给Ensign和Avamere的物业技能组合情况 - 转给Ensign的物业技能组合在收入方面超过60%，已经很高；预计Ensign在费用控制和企业协同方面有更大提升空间 [63][64] 问题8: 北美是否讨论过承担12%租金减少的问题 - 没有讨论，因为这不是此类谈判，且公司租金在2月1日过渡日期前按合同全额覆盖 [66] 问题9: 作为房东为何没有谈判杠杆及是否有其他租户可能类似操作 - 因有保密协议，具体谈判细节不便透露；此次是特殊情况，与董事会参与、管理层变更和投资组合重新评估有关，其他投资组合未出现此类情况 [68][69] 问题10: 与北美对话开始时间 - 大约在8月中旬 [70] 问题11: 是否会继续发展与Ensign和Avamere的关系及占租户基础的比例 - 公司致力于保持租户多元化，避免过度依赖单一租户；如果有合适的额外设施，会考虑与Ensign和Avamere合作，但不会设定增长目标 [72] 问题12: 是否会增加在加拿大的投资 - 公司今年已在加拿大进行了更多收购；加拿大市场环境有吸引力，但收购面临资本和买卖价差问题，公司将继续积极参与 [73][75] 问题13: 如何理解过渡时降低租金与运营商能力的关系及未来是否会考虑租金调整 - 过渡时降低租金常见，行业过去三年受影响大，复苏慢，运营商需要更多喘息空间；公司不会在现有投资组合中考虑更多租金调整，新收购会设定反映当前情况的租金水平 [78][79][81] 问题14: 行为健康投资组合的覆盖情况及是否需要关注重组 - 公司对熟练护理业务按EBITDAR基础1.4 - 1.5倍进行承保，认为该覆盖水平足够；行为健康领域某运营商因入住率和人员问题导致NOI和覆盖略有压力，但其他运营商覆盖超过5倍，公司通常按2 - 2.5倍进行新收购承保 [84][85] 问题15: 观察名单租户是否有变化及高级住房投资组合租金覆盖情况 - 观察名单与之前相同，低于1倍EBITDARM覆盖的NOI占比不到5%；高级住房三重净租赁投资组合占比小，且租金覆盖正在改善 [89][90] 问题16: 现在是否是重新审视Enlivant合资企业的合适时机及潜在结果 - Enlivant入住率在75 - 76%，管理团队正在完成预算流程，董事会批准后，银行将在年底前启动营销流程 [91] 问题17: 低于1倍EBITDAR覆盖的租户比例 - 略低于6%，与EBITDARM覆盖比例相差约2个百分点 [94][95] 问题18: 向McGuire Group提供营运资金贷款的原因及未来是否会向运营商提供额外贷款 - 贷款与McGuire Group承接的投资组合过渡有关；公司一般很少提供营运资金贷款，如有需要通常是短期的，以加快过渡；考虑到复苏时间长，公司可能会以租金减免或营运资金贷款等形式帮助租户 [96][97] 问题19: Ensign和Avamere是否有购买选择权 - 没有 [99] 问题20: 流感疫苗接种率与历史水平对比及业务影响 - 公司没有相关数据，预计不会高于疫情前水平；目前业务未受流感、COVID和RSV影响 [100][101] 问题21: 租户在第四季度而非第三季度支付租金导致的现金NOI短缺金额及是否已支付 - 短缺金额约200万美元，已在第四季度初支付 [104][105] 问题22: 将部分物业给Avamere的考虑及资产覆盖情况 - 历史上Avamere租金覆盖紧张，疫情后公司采取措施；给其4处额外设施将增强其投资组合，加上华盛顿州20%的医疗补助费率增加，租金恢复将加快；4处资产的覆盖情况与Avamere现有情况相当 [108][109][110] 问题23: Ensign的费用节省机会来源 - 主要是因为北美运营方式不同，Ensign利用规模进行集团采购可获得折扣，将对利润率产生积极影响 [112][113] 问题24: Avamere是否有类似费用节省机会 - Avamere的机会更多在收入和入住率方面，4处新设施将使其市场更密集，有助于获得更多管理式医疗合同和更好的费率 [114]