财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度，公司实现每股正常化FFO 0.39美元，较第一季度增加0.01美元，主要因合并高级住房管理投资组合的NOI增加、Enlivant合资企业的正常化FFO增加以及股票薪酬费用减少 [35] - 2022年第二季度，公司实现每股正常化AFFO 0.38美元，与第一季度持平 [35][37] - 2022年第二季度，公司现金NOI总计1.18亿美元，低于第一季度的1.235亿美元，主要因现金租金减少520万美元以及其他收入变化 [38] - 截至2022年6月30日，公司年化现金NOI为4.503亿美元，SNF敞口占年化现金NOI的60.7%，较第一季度下降100个基点，较去年同期下降640个基点 [42] - 2022年第二季度，公司G&A成本总计860万美元，低于第一季度的1040万美元；剔除股票薪酬费用调整后，经常性现金G&A为780万美元，略低于第一季度的790万美元 [42] - 2022年第二季度，公司确认了总计1170万美元的减值费用，涉及四个正在评估出售的SNF [43] - 截至2022年6月30日，公司杠杆率为5.44倍，高于长期目标的5倍，但公司认为这只是短期的时间错配，预计年底前偿还左轮手枪借款后，杠杆率将接近5倍 [47] - 2022年8月3日，公司董事会宣布每股普通股0.30美元的季度现金股息，将于8月31日支付给8月17日收盘时登记在册的普通股股东，股息支付率为79% [51] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房管理投资组合 - 2022年第二季度，公司全资拥有的高级住房管理投资组合运营表现持续改善，剔除未稳定资产后，入住率为80.7%，其中辅助生活社区入住率提高290个基点，独立生活社区入住率提高60个基点 [22] - 与2021年第二季度相比，2022年第二季度辅助生活社区入住率增加620个基点，独立生活社区入住率增加230个基点 [23] - 2022年第二季度，辅助生活投资组合的RevPAR为6291美元，较2021年第二季度增长6.6%；独立生活社区的RevPAR为2671美元，较2021年第二季度增长3.2% [24] - 剔除政府刺激资金后，2022年第二季度现金NOI较上一季度增长近11%，仅辅助生活投资组合就增长44% [25] - 剔除政府刺激资金后，现金NOI利润率提高1.5个百分点，主要由辅助生活投资组合推动，该投资组合的利润率较上一季度扩大4个百分点 [26] 行为健康业务 - 截至2022年第二季度末，公司在行为健康领域的投资包括14处房产和两笔抵押贷款，总投资约7.3亿美元 [29] - 公司计划额外投入2760万美元完成三处房产的改造，这些房产均已租给运营商 [29] - 季度结束后，公司与行为健康运营商签订了三份租赁协议，涉及三处全资拥有的房产，投资价值约4750万美元，预计稳定收益率约为9% [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司熟练护理组合的入住率在第一季度至第二季度间提高了100个基点，但7月份因季节性因素和持续的劳动力压力而放缓 [14] - 公司高级住房组合也受到季节性因素和劳动力压力的影响 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为已从疫情阶段过渡到地方病阶段，接受病毒将长期存在的现实，且目前设施中的病例数量对业务影响不大 [8][9] - 公司对多个州延长FMAP和提高年度医疗补助费率表示满意，这些措施影响了约60%的熟练护理组合，有助于缓解劳动力问题 [10][11][12] - 公司对CMS的最终规则表示赞赏，该规则较提议规则提高了340个基点，其中110个基点是为了捕捉通胀成本 [13] - 公司投资活动活跃，主要集中在高级住房领域，同时也有一些行为健康领域的机会，但熟练护理领域机会较少 [15] - 公司预计通过出售资产获得充足资金用于新投资，不会进入市场融资，出售资产将使投资组合中的熟练护理敞口降至CCP合并前以来的最低水平，使公司成为更加多元化的REIT [16] - 公司正在进行资产组合审查，确定哪些房产是长期持有，哪些是转换、重新定位或出售的候选对象 [28] - 公司继续将部分房产转换为成瘾治疗设施，增加在行为健康领域的投资，以支持行为健康服务的提供，创造更高回报和稳定收入流，并实现投资组合多元化 [29][30][31] - 公司考虑出售一些熟练护理资产，尽管贷款市场出现混乱，但买家对熟练护理房产的需求仍然活跃，价格坚挺，公司将继续谨慎进行新投资，通过资本和资产循环提升和多元化投资组合 [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为劳动力压力仍然存在，但较最糟糕时期有所缓解，招聘情况有所改善，但恢复仍需时间，季节性因素也对入住率产生影响 [14] - 公司对医疗补助资金的未来持乐观态度，认为州预算状况改善、对话更加积极以及行业面临的准入问题将促使各州在2023年及以后继续提供支持 [90][91] - 公司预计熟练护理和高级住房的入住率将继续改善，但恢复速度可能较慢，且宏观经济波动使公司难以提供有意义的盈利预测 [52] 其他重要信息 - 公司即将发布第二份年度ESG报告，预计在未来几周内公布 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：过渡资产的收益影响、租金情况以及重新定位后的租金提升或下降预期 - 公司表示出售和过渡的资产表现不佳，目前以现金形式收取有限租金，认为更换更好的运营商将在长期内对投资组合产生积极影响，但过渡过程可能存在摩擦，且影响是渐进的，不会对投资界产生明显影响 [57][58][59] 问题2：处置资产在第二季度的现金或租金流入FFO情况 - 公司表示在资产出售完成前无法提供相关信息，但预计通过新投资能够取代出售资产的NOI，并提高投资组合质量和收益的稳定性 [61][62] 问题3：本季度熟练护理覆盖率下降的原因及未来趋势 - 公司认为这是由于距离大规模刺激措施注入已有一个季度，最新季度几乎没有刺激资金，若不考虑PRS资金，SNF投资组合的覆盖率与上一季度相比保持稳定 [68] 问题4：为何不利用资本市场融资，而是选择出售资产 - 公司称去年使用ATM进行股权发行时遭到投资界负面反应，且出售的资产受疫情影响恢复困难，出售资产有助于改善收益流的长期稳定性，使公司成为更加多元化的REIT，同时公司认为目前资本市场价格不合适，出售资产不仅是为了融资，更重要的是重新定位和改善投资组合 [70][71][72] 问题5：6%的租户覆盖率低于一倍的情况上一季度如何，以及其中50%现金支付的具体情况 - 公司表示该比例在过去几个季度保持稳定，几乎所有处于这6%范围内的租户都以现金形式支付租金，且超过一半的租户按合同租金支付，尽管短期内EBITDARM覆盖率低于一倍，但公司仍能收到合同租金，无需进行调整 [77] 问题6：未来是否预计有更多租户无法支付租金 - 公司表示目前情况稳定，但提醒恢复速度较慢，若情况持续，部分租户可能需要帮助，但这对公司整体影响不大，不会影响承保 [79][81] 问题7：多元化计划的具体目标以及是否仍在降低SNF投资组合风险 - 公司表示对熟练护理领域持乐观态度，即使进行多元化，熟练护理仍将占投资组合的一半以上，多元化的目的是分散风险，避免过度依赖单一资产类别，目前没有将熟练护理敞口大幅降低的长期目标 [83][84][85] 问题8：如何看待2023年后医疗补助资金情况，是否会出现资金悬崖 - 公司认为这取决于各州预算情况，目前与各州的对话更加积极，行业面临的准入问题将促使各州继续提供支持，且州系统中的通胀因素将推动医疗补助费率上升 [90][91][110] 问题9：运营商是否应增加劳动力投资，公司是否应提供更多流动性支持 - 公司表示运营商已经大幅提高工资，随着费率上升和入住率改善，运营商将把资金投入劳动力，公司愿意与运营商合作进行技术投资，并在必要时提供帮助 [95][97][98] 问题10：全资拥有资产入住率增长强劲是否改变与TPG的讨论，重启营销流程的条件和预期收益 - 公司表示合资企业的趋势与全资拥有资产相似，但这并未改变与TPG的决定，营销流程预计在今年晚些时候启动，TPG决定退出运营公司，公司认为自身无法支持其持续运营 [101][102][103] 问题11：各州是否会将本季度的医疗补助支出视为权宜之计，未来恢复较低的年度增幅 - 公司认为这取决于各州预算情况，目前各州认识到需要提供更多支持，且州系统中的通胀因素将推动费率上升，同时行业准入问题也将促使各州继续提供支持 [109][110][111] 问题12：德克萨斯州12%的附加费是否预示着未来基础医疗补助费率会更宽松 - 公司表示无法预测德克萨斯州的情况，今年没有立法会议，该问题要到2023年才会再次出现 [113][115] 问题13：为何7月份季节性因素对入住率产生反向影响 - 公司解释称评论针对的是6月至7月的情况，入住率将在季度后期开始回升，第四季度末的假期会扰乱入住率增长，而1月份通常会有回升 [117][118] 问题14：对Enlivant和TPG合资企业的态度是否会延伸到全资拥有的Enlivant资产 - 公司表示喜欢全资拥有的Enlivant设施，这些设施与合资企业的资产不同，地理位置集中，规模较大，有更多记忆护理单元，收入和入住率表现不同，且公司愿意让同一管理团队运营这些资产 [119][120][121] 问题15：是否有前瞻性指标表明入住率会上升，运营商是否讨论增加择期手术以推动患者进入SNF投资组合 - 公司表示运营商看到了需求，但受劳动力限制，接纳患者的速度较慢，希望随着需求增加和劳动力改善，入住率能有所回升 [128][129] 问题16：将特定SNF资产转换为行为健康或高级住房是否需要改变产权，与绿地开发相比是否更容易 - 公司表示这取决于具体情况，需要进行分区分析，有些情况下可以获得分区变更或特殊使用许可，公司会优先考虑产权合适的情况 [134][135] 问题17：熟练护理投资组合中人员短缺对入住率的影响程度，以及熟练护理组合趋势下降但择期手术反弹的原因 - 公司表示难以准确估计人员短缺对入住率的影响，但至少为100个基点，熟练护理组合与择期手术的相关性在PDPM下不如以前，运营商更愿意接纳医疗补助患者以提高入住率，这可能对组合产生影响 [139][140][141] 问题18：25处过渡资产在第二季度的现金租金收入以及应用目标覆盖率后的潜在收益 - 公司表示无法立即提供第二季度的现金租金收入，但预计过渡后资产的NOI表现将改善，过渡过程可能伴随着资本改进，且每个过渡案例都有其特点，需要与现有和新运营商进行充分沟通 [148][149] 问题19：已完成和正在进行的处置是否达到去年设定的目标，是否还有额外处置机会 - 公司表示已完成和待完成的处置将接近去年设定的1 - 3亿美元范围的上限，公司正在评估投资组合，可能会有其他过渡或出售机会，但由于需要监管批准，这些机会可能会延续到2023年初 [152][153] 问题20：德克萨斯州的FMAP附加费是否会延长至下一次立法会议 - 公司表示这将是游说的重点，但无法预测该州是否会延长附加费，猜测结果可能为负面 [155] 问题21：熟练护理收购市场买家积极的动机和融资方式 - 公司认为买家采用的是运营模式，熟练护理设施不仅提供自身价值，还能带动其他附属业务的收入和NOI，买家通常采用桥接贷款过渡到HUD贷款的方式融资 [160][161] 问题22：什么因素会促使SNF领域的资本回报率和投资收益率上升，对公司更具吸引力 - 公司表示如果债务成本继续上升，可能会导致资本回报率变化，但SNF领域的债务与股权之间仍有较大差距，长期来看仍有盈利空间 [163] 问题23：新招聘人员对熟练护理设施接纳患者能力的影响，以及新招聘人员的来源和培训情况 - 公司表示新招聘人员大多已具备资质，对接纳患者的影响立竿见影，对于未获得认证的人员，运营商有自己的认证计划或与第三方合作进行快速认证 [165][166] 问题24：SNF业务入住率未大幅增加的原因，以及疫情结束后是否会出现结构性较低的入住率 - 公司认为主要原因是劳动力问题，若每月入住率能增长100个基点或回到Delta之前的70个基点，入住率将在明年初得到改善，且由于供应和人口因素，入住率将继续增长 [171][172][173] 问题25：将过时的熟练护理设施转换为行为健康设施的常见原因，以及如何确保行为健康领域有足够的需求 - 公司表示设施过时通常与房间数量、大小和运营经济性有关，转换为行为健康设施可以改变收入流，且行为健康设施可以利用半私人房间和共享浴室，满足短期住宿需求 [176][177][178] 问题26：达到9%稳定收益率所需的时间 - 公司表示这取决于支付方或支付方组合，如果主要是医疗补助建筑，由于供应短缺和需求旺盛，可能很快达到稳定收益率；如果是商业保险，可能需要几年时间，期间可能采用百分比租金的方式 [179][180] 问题27：出售或过渡资产的合同租金与现金收款之间的差额，以及第二季度的相关数据 - 公司表示差额因资产而异，无法提供具体数字，且现金基础租户不进行租金应计，因此无法提供第二季度的相关数据 [184][186][187]