财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度，公司实现每股正常化FFO 0.38美元，每股正常化AFFO 0.38美元；与2021年第四季度相比，正常化AFFO每股增加0.01美元，正常化FFO每股减少0.01美元，但绝对值增加62.7万美元 [32][33] - 本季度现金NOI总计1.235亿美元，高于上一季度的1.092亿美元；经调整后，现金NOI环比增加690万美元 [34] - 截至2022年3月31日，公司年化现金NOI为4.496亿美元，SNF业务占比从一年前的65.5%降至61.7% [35] - 本季度G&A成本为1040万美元，高于2021年第四季度的820万美元；经常性现金G&A为800万美元，占现金NOI的6.4% [35][36] - 截至2022年3月31日，公司流动性约为10亿美元，杠杆率为5.11倍，低于上限5.5倍 [37] - 2022年3月4日，董事会宣布每股普通股季度现金股息为0.30美元，将于3月31日支付给5月16日登记在册的股东，股息支付率为79% [38] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房管理组合 - 2022年第一季度，同店入住率为79.3%，其中辅助生活社区入住率提高190个基点，独立生活社区入住率下降30个基点；与2021年第一季度相比，辅助生活社区入住率提高640个基点，独立生活社区入住率提高140个基点 [20] - 截至4月底，大型投资组合的现场入住率比第一季度平均水平增长1 - 2个百分点 [21] - 辅助生活投资组合的REVPOR为6279美元，同比增长5.6%；独立生活社区的REVPOR为2578美元，同比增长1% [21] - 本季度现金NOI同比增长18%，环比增长10% [21] Enlivant合资企业 - 2022年第一季度入住率为74.2%，较上一季度增长1.6%，较2021年第一季度增长6.2%；截至4月底，现场入住率为75.7%，较第一季度末提高150个基点 [22] - REVPOR为4733美元，同比增长6% [22] - 本季度现金NOI同比增长16% [22] 行为健康业务 - 公司在行为健康领域的投资总计约7.3亿美元，加权平均收益率为8.3%，占年化现金NOI的13.4% [25][26] - 本季度行为健康板块现金NOI环比下降7%，主要受一家受Omicron和劳动力影响的运营商影响 [109] 各个市场数据和关键指标变化 - 疫情期间，约300家疗养院关闭，另有400家计划关闭，接近疫情前五年的关闭数量 [15] - 九个州的167家疗养院将获得高于历史水平的医疗补助费率增长，多数已获批准，少数仍在等待立法 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司今年的战略是通过小型交易实现投资组合多元化，主要集中在行为成瘾治疗和辅助生活领域 [8] - 计划出售SNF资产，预计年底将SNF业务敞口降至历史最低水平 [9] - 公司认为投资行为健康领域可满足医疗需求、实现有机增长、提高经济回报、多元化收入来源并减少环境影响 [28] - 公司继续与行为健康领域的成熟运营商建立合作关系，参与行为医疗的普及 [29][30] - 公司将利用现有流动性和资本回收收益进行投资活动和管理资产负债表，在债务和股权成本改善前不追求大规模资产收购 [38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 由于管理投资组合的复苏时间较短，公司暂不提供业绩指引，但CFO将对三重净租赁业务提供一些方向 [6][7] - 尽管存在Omicron变异株，但公司投资组合未受影响，租户员工和居民的阳性病例数量极少 [10] - 投资组合保持稳定，未与租户就租赁重组进行讨论；若CMS规则最终确定，将使公司熟练租金覆盖率降低0.02 [11] - 公司对医疗补助费率增长持乐观态度，预计将对业务产生积极影响 [13][14] - 未来几年，疗养院入住率有望超过疫情前水平，高级住房入住率也将呈上升趋势 [15][16] - 由于复苏的不确定性，公司目前无法提供盈利指引 [39] 其他重要信息 - 公司与Well Living Lab和Delos合作开展ESG倡议，第一阶段关注物理环境和设施，第二阶段关注员工压力和倦怠；第二份ESG报告预计今年夏天发布 [16] - 公司对投资组合进行系统审查，确定出售或转换用途的物业，部分熟练护理和高级住房物业将转换为成瘾治疗设施 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 对拟议的CMS规则在60天评论期后的变化有何看法 - 行业评论主要集中在希望CMS将规则影响分散到两到三年，此前与CMS的对话也表明这是可能的做法，且有类似先例 [42][43] 问题2: 成瘾康复业务的转换时间和行为健康业务在投资组合中的增长规模 - 处于意向书阶段的转换项目将很快开始，公司控制时间进度；2021年底收购的用于转换的资产正在进行前期建设，耗时较长 [44][45] - 行为健康业务有健康的项目管道，但仍处于早期阶段，难以预测增长速度，公司未设定内部上限，将谨慎对待新交易 [46][47] 问题3: 观察名单在过去几个月的变化，是否已度过最坏时期以及如何看待潜在下行风险 - 观察名单基本未变，与疫情前接近，因为Omicron影响迅速且恢复也快；公司对租户情况有信心，但未来几个月可能需要提供短期租金减免，不会进行租赁重组 [53][83][84] 问题4: SNF业务敞口的目标比例、实现方式、资产出售规模和收益率 - 公司希望年底将SNF业务敞口降至57%或更低，通过收购非SNF资产和出售SNF资产实现 [55] - 今年资产出售规模预计超过去年的1亿美元，但不超过3亿美元 [56] - 高级住房管理组合的恢复也将有助于降低SNF业务敞口 [57][58] 问题5: 目前的转换项目是否涉及SNF资产，以及如何平衡减少SNF业务敞口与行业前景的关系 - 转换项目涉及SNF资产，但今年不会产生重大影响 [62] - 减少SNF业务敞口是为了使公司成为更多元化的REIT，获得更好的估值倍数；且公司不会完全放弃SNF业务 [64][65] 问题6: 对CMS规则一次性实施的看法 - 分阶段实施可减少不确定性，带来积极的费率增长和更好的市场篮子；当前行业仍面临诸多挑战，许多运营商处境艰难，分阶段实施对整个行业更有利 [68][69][70] 问题7: 行为健康业务的现有运营合作伙伴数量，是否寻求新的合作伙伴以及对先发优势的看法 - 公司目前有三个重复合作的运营商，正在与一些符合条件的运营商进行讨论 [75] - 公司认同行为健康行业存在先发优势，因此对新运营商持谨慎态度，会进行充分尽职调查 [77] 问题8: 公共卫生紧急状态结束后关注的事项以及对观察名单恢复到疫情前水平的信心来源 - 公司关注各州在FMAP方面的行动，以及未正式批准费率增长立法的州的情况；三天豁免政策的影响已不如2021年明显 [81][82] - 观察名单上的运营商在疫情期间基本保持不变，公司已度过疫情最困难时期，且后续变异株影响较小；但未来几个月可能需要提供短期租金减免 [83][84] 问题9: 资本在高级住房和行为健康业务之间的分配，以及对Enlivant合资企业的看法 - 公司看好高级住房业务，但目前受资本成本影响，会谨慎部署资本；已宣布与Sienna Senior Living在加拿大的合资收购项目 [86][87] - TPG推迟了Enlivant投资组合的营销进程，预计该投资组合在2022年剩余时间和2023年第一季度仍将保留在公司投资组合中 [88] 问题10: CMS规则假设对公司的影响以及受影响的租户 - 若CMS规则最终确定，公司将从3.9%的市场篮子增长中获得0.7%的费率下降，这将导致公司整体覆盖率下降0.02；目前没有租户因此面临风险，不同租户的影响因熟练护理组合而异 [91] 问题11: 行为健康业务转换项目的稳定期以及如何辨别优质运营商 - 转换项目的稳定期取决于建筑规模和支付方组合，小型建筑且有医疗补助支付的项目可能在开业后两到三个月内稳定，商业保险支付的项目则需要更长时间；主要时间消耗在与保险公司谈判合同和满足监管要求上 [94][95][96] - 辨别优质运营商的方法与其他业务类似，包括实地考察、与管理层交流、了解临床和营销方法、客户获取途径以及运营规模能力等 [97] 问题12: 对Healthmark和Enlivant投资组合的看法 - Healthmark运营良好，熟练护理组合较高，公司对其长期表现有信心 [101] - Enlivant受Omicron影响较大，第一季度是低点，但3月和4月入住率有显著提升，目前已走出低谷；劳动力问题和临时机构使用的减少也将对其未来表现产生积极影响 [102][112] 问题13: Healthmark和Avamere入住率的情况及原因 - Healthmark主要市场在德克萨斯州，受劳动力短缺影响较大，但情况正在改善；其熟练护理组合对业务有帮助 [106][108] - Avamere的入住率受COVID单元业务减少的影响，目前正在努力重建入住率；该公司在华盛顿州和俄勒冈州将获得强劲的医疗补助费率增长 [106][107] 问题14: 行为健康业务本季度现金NOI环比下降7%的原因 - 主要受一家受Omicron和劳动力影响的运营商影响，该行业通常在1月入住率会上升，但Omicron影响了这一趋势，入住率增长推迟到3月 [109]