财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，公司实现每股正常化FFO 0.39美元，每股正常化AFFO 0.37美元；全年每股正常化FFO总计1.57美元，每股正常化AFFO总计1.54美元，均达到2021年盈利指引的中点 [38] - 与2021年第三季度相比，正常化AFFO每股增加0.01美元，主要因现金基租户租金收入降低、全资管理投资组合和Enlivant合资企业AFFO减少，部分被本季度RCA抵押贷款利息收入增加抵消 [40] - 与2021年第三季度相比，正常化FFO每股增加0.01美元，正常化AFFO的减少被Enlivant合资企业递延税和基于股票的薪酬的连续减少所抵消 [41] - 第四季度现金NOI总计1.092亿美元，第三季度为1.165亿美元；若排除对Enlivant的740万美元支持付款，现金NOI基本持平 [41][42] - 截至2021年12月31日，公司年化现金NOI为4.524亿美元，SNF敞口占分析现金NOI的61.4% [42] - 第四季度G&A成本总计820万美元，2021年第三季度为870万美元；本季度G&A成本包括90万美元基于股票的薪酬费用，第三季度为240万美元；经常性现金G&A成本720万美元，占现金NOI的6.6%，符合预期 [43][44] - 截至2021年12月31日，公司杠杆率为4.98倍，符合5倍的长期杠杆目标，远低于5.5倍的上限 [46] - 截至2021年12月31日，公司流动性约为11亿美元，包括循环信贷额度下的10亿美元可用资金和1.12亿美元不受限制的现金及现金等价物 [47] - 2022年2月1日，公司董事会宣布每股普通股季度现金股息为0.30美元，将于2月28日支付给2月11日收盘时登记在册的普通股股东，股息支付率为正常化AFFO每股0.37美元的81% [47] 各条业务线数据和关键指标变化 管理型高级住房业务 - 2021年第四季度，公司全资管理的高级住房投资组合延续了前几个季度的营收增长势头，但被自第三季度中期以来因新冠病毒德尔塔和奥密克戎变种导致的劳动力成本和合同劳动力费用上升所抵消 [23] - 2021年第四季度，不包括未稳定社区，入住率为79.4%，上一季度为78.8%，增加60个基点；RevPAR为3303美元，过去五个季度保持稳定；辅助生活业务的同店RevPAR从2021年第一季度到第四季度增长了5% [27] - 现金净营业收入环比下降9.9%，利润率降至20.1%，较上一季度下降2.6%；第四季度几乎没有收到新冠疫情补助收入，第三季度也没有；合同劳动力成本导致了这一下降 [28] - 公司全资管理的辅助生活投资组合在第三季度后入住率下降，在第四季度末和2022年初开始恢复；从2021年9月到10月，入住率下降126个基点；从10月到11月，下降43个基点；从11月到12月，增加28个基点；从12月到2022年1月，增加108个基点；2月有积极势头，Enlivant投资组合1月至2月中旬入住率增加80个基点 [29] - 公司全资管理的辅助生活投资组合收入环比增长1.8%，但现金NOI利润率压缩至9.7%，第三季度为15.1%；运营费用的增加几乎全部归因于全资Enlivant投资组合合同劳动力成本的增加 [31] - 公司全资管理的独立生活投资组合入住率损失小于辅助生活投资组合，恢复更为缓慢；整个疫情期间，因居民需要更高护理水平导致更多人搬出；从2021年9月到10月，入住率增加44个基点；从10月到11月，下降34个基点；从11月到12月，增加6个基点；从12月到2022年1月，下降119个基点 [32][33] - 公司全资独立生活投资组合中，加拿大投资组合在此期间入住率增加73个基点，美国投资组合下降164个基点；收入增长1.8%，现金NOI环比持平，现金NOI利润率略降至27.7%，上一季度为28.3% [34] 各个市场数据和关键指标变化 - 高级住房社区需求保持弹性，且对价格不太敏感；疫苗推出后入住率持续上升，但第四季度有所下降，不过总迁入率仍与2019年持平或高出10%；在更高 acuity社区，特别是记忆护理社区，奥密克戎变种导致的更高死亡率影响了总迁出率 [25] - 公司运营商表示，5% - 7.5%的费率上调未遭到居民及其家人的质疑，同时运营商看到迁入者来自竞争对手社区，这些社区的激进定价改变了居民的价值观念 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司收购管道目前约为14亿美元，主要仍为高级住房，但开始看到更多熟练护理机会和行为成瘾领域的机会，加拿大的交易流量也有所增加 [16] - 公司与Sienna Senior Living的合资企业已达成协议，收购安大略省和萨斯喀彻温省的11个高级住房社区，这将使公司在加拿大的投资几乎翻倍，且有明确的提高入住率和扩张的途径 [21] - 行业内有熟练护理资产的销售交易活动，主要为场外交易，公开交易的医疗保健REIT出售或打算出售资产，但公司看到的熟练护理设施数量较少，且质量参差不齐，部分原因是其他团体出价更高 [56] - 一些私人团体或私人资本收购熟练护理资产是为了在其医疗保健业务中创造收入，且运营商通常与房地产房东有关联，能够获取更多收入流，这导致公开交易的医疗保健REIT的SNF交易有限 [57][58] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司员工疫苗接种率达到87%，居民约为92%，约一半运营商已强制接种疫苗；25.5%的运营商已恢复到疫情前的入住水平 [8] - 1月最后一周，约41%因奥密克戎缺勤的员工返回工作岗位，这对入住率产生了直接影响；过去两周，管理投资组合入住率提高46个基点，前七大熟练运营商入住率提高149个基点 [9] - 自年初以来，由于 acuity和技能提升，熟练组合提高了360个基点，有助于减轻奥密克戎的部分财务影响 [10] - 报销第四阶段资金仍在流入，暂无确切总数；公司关注各州的医疗补助援助，约80%的州提供了临时医疗补助附加款，且州政府在决定是否保留这些附加款方面有自主权，公司对此持乐观态度 [11][12] - 公司认为Avamere的谈判进展顺利，有望收回相关款项，且目前没有考虑进行额外的重组，也没有与租户进行相关讨论 [14] - 公司对加拿大的Espirit交易感到满意，认为这是一项高质量资产，有可靠的运营合作伙伴和强劲的增长前景 [15] - 由于奥密克戎对管理投资组合的影响，目前无法预测复苏的程度和速度，因此不发布2022年盈利指引，未来将继续评估情况，以确定是否能提供有意义的盈利指引 [19][48] - 公司认为熟练护理业务约一年后有望接近或达到疫情前水平，高级住房业务可能在2023年下半年恢复 [64] 其他重要信息 - 公司在电话会议中会做出前瞻性陈述，这些陈述基于管理层当前预期，受风险和不确定性影响，实际结果可能与预期有重大差异，公司无义务更新前瞻性陈述 [4][5] - 电话会议中会提及非GAAP财务结果，投资者可在公司网站查看这些非GAAP财务指标以及与可比GAAP结果的解释和对账 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 自Avamere公告后，是否有其他租户寻求类似的租金减免或重组安排 - 没有其他租户提出此类要求 [51] 问题: Avamere的情况是否会成为未来租户重组的路线图 - 不会，公司有良好的RevPAR，如果租户不需要，就不会寻求此类安排，公司会在必要时提供帮助，但不会利用这种情况 [52] 问题: 如何看待当前熟练护理资产市场，公司看到的机会是处于困境的资产还是重新估值的资产 - 市场上有熟练护理资产的销售交易活动，主要为场外交易，公开交易的医疗保健REIT出售或打算出售资产，但公司看到的熟练护理设施数量较少，且质量参差不齐，部分原因是其他团体出价更高；一些私人团体或私人资本收购熟练护理资产是为了在其医疗保健业务中创造收入，且运营商通常与房地产房东有关联，能够获取更多收入流，这导致公开交易的医疗保健REIT的SNF交易有限 [56][57][58] 问题: 公司对熟练护理和高级住房业务相对于疫情前水平的复苏路径有何最新想法，以及正在监测哪些监管方面的情况 - 公司认为熟练护理业务约一年后有望接近或达到疫情前水平，高级住房业务可能在2023年下半年恢复；除了FMAP，公司还密切关注三天豁免和技能提升等监管情况，这些在疫情期间对缓解财务影响有帮助，希望这些政策能长期保持；同时，公司注意到隔离措施已取消，随着新冠疫情缓解，入院限制也将减少 [61][64][67] 问题: 在公司的承保和内部预测中，是否预计会有更多租户出现问题 - 目前在承保和内部预测中没有预计到，但如果春季末或夏季联邦援助结束且业务恢复不足，可能需要为一些租户提供临时租金延期，但这不是长期重组问题 [65] 问题: 如果公司投资组合完全是三重净租赁，是否可以提供相关指引 - 虽然三重净租赁投资组合相对更可预测，但由于Avamere付款时间的影响，以及可能的政府援助与业务恢复之间的差距和临时租金延期等情况，目前仍无法提供相关指引 [70][72] 问题: 公司近期外部投资较为活跃，未来是否会保持这种节奏，还是会放缓或加速 - 公司会利用市场机会进行投资，不单纯根据当前股价进行承保，假设业务会恢复；如果能够以合理方式构建投资，参与投资的复苏过程，将是积极的；公司有现金、信贷额度和资本回收等资金来源，可在不增加杠杆的情况下进行投资 [74][75][94] 问题: 公司如何在计算杠杆指标时考虑投资活动的影响，以避免实际业绩不及预期时杠杆指标出现问题 - 公司会对收购或处置进行预估并纳入计算，第四季度最大的调整与RCA抵押贷款有关；公司基于年化预期NOI进行评估，若实际业绩未达预期，杠杆指标可能会有波动，但公司会将杠杆率长期维持在5倍左右，并保留一定空间以应对业绩波动 [77][78][79] 问题: 是否有其他租户使用保证金支付租金 - 没有，公司租户组合相对稳定 [81][83] 问题: 关于向合资企业支付的700多万美元支持款项的详细情况 - 该款项是为支持Enlivant应对劳动力压力和奥密克戎对运营的影响；由于TPG决定退出OpCo，OpCo存在亏损，在交易完成前，TPG会不时提供支持；目前大型投资组合的销售过程因市场等待业务复苏而进展缓慢 [84][85][86] 问题: 能否量化代理成本及其对业务增长的影响 - 公司没有该数据，代理成本波动较大，峰值出现在11月，后因奥密克戎再次上升，目前正在下降；由于不同运营商和设施之间差异较大，汇总数据意义不大，公司希望等待数据趋于稳定后再进行评估 [88][89] 问题: 考虑到公司股价和杠杆目标，如何为未来的收购提供资金 - 短期内，公司有现金、信贷额度和资本回收等资金来源，可在不增加杠杆的情况下为收购提供资金；如果需要，公司会考虑使用信贷额度，但目前有多种工具可用，处于较好的财务状况 [94][95][96] 问题: 今年公司的处置规模或范围如何 - 公司不会在财报电话会议上提供处置指引，但预计处置规模与过去几年相似，主要是对投资组合进行常规调整和资本回收，将资金投入新的投资；如果有合适的估值，公司可能会考虑进行更多处置 [98][99] 问题: 公司抵押贷款和优先股权益业务的规模和未来两到三年的发展轨迹如何 - 抵押贷款业务不是公司的战略重点，更多是基于与运营商的关系；优先股权益业务公司会继续进行，在特定项目和周期中，可获得较高回报率和未来长期所有权的选择权，同时也能参与房地产科技项目 [101][102] 问题: 公司在哪些州对运营商获得更多州资金或政策变化持更积极态度 - 公司所在的大多数州都表现良好，其中德克萨斯州的表现令人惊喜，该州历史上医疗补助系统较差，但此次对运营商提供了很大帮助；多数州的预算状况良好，疫情改变了他们对医疗补助的看法，对话氛围积极，这对未来是个好迹象 [104][105] 问题: 公司的处置是否会更倾向于某一资产类别 - 公司的处置是机会主义的，主要目标是实现盈利增长，同时平衡投资组合；目前公司的熟练护理敞口降至61%，希望降至60%以下，但不会因追求这一目标而错过合适的投资机会 [106] 问题: 今年有3.5%的租金到期，如何看待这一情况，以及投资组合中是否有购买选择权 - 今年到期的租户是现金基租户Wide - Open，公司正在为其制定长期租约，预计年底宣布；未来一年左右，没有突出的购买选择权 [108] 问题: 关于到期租约的覆盖情况 - 该租户已采用现金流扫掠方式运营多年，是公司将其过渡给顶级运营商Katie的投资组合；最初的五年租约即将到期，公司将为其制定更稳定的租金水平，不再基于现金流 [110][111] 问题: 能否提供G&A费用的指引或相关信息 - 公司本季度G&A费用的运行率为720万美元，第四季度数据通常会因税收和工资加速等因素偏高；预计季度现金G&A费用在700 - 750万美元之间 [112]