财务数据和关键指标变化 - 2021年第三季度，公司总营收、租金收入和净营业收入（NOI）分别为1.286亿美元、8540万美元和9630万美元，剔除2520万美元的直线租金应收账款核销后，分别为1.538亿美元、1.106亿美元和1.215亿美元，与第二季度相比，NOI基本持平，仅高出20万美元 [43][44] - 本季度资金从营运（FFO）为5990万美元，正常化FFO为8530万美元，即每股0.38美元；调整后资金从营运（AFFO）为8480万美元，正常化AFFO为8520万美元，即每股0.38美元，与第二季度相比均有所下降 [48] - 本季度归属于普通股股东的净利润为1020万美元，即每股0.05美元 [49] - 公司重申2021年正常化FFO每股1.56 - 1.58美元、正常化AFFO每股1.53 - 1.55美元的指引范围 [53] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房管理组合 - 2021年第三季度，剔除未稳定社区后，入住率为78.8%，较上一季度提高150个基点；每间可出租客房收入（RevPAR）为3272美元，与上一季度基本持平 [25] - 现金净营业收入（NOI）环比下降11%，利润率下降3.4%；剔除赠款资金后，现金NOI下降6.2%，利润率仅下降2.4% [26] - 运营费用在第三季度偏高，主要是因为9月份的合同劳动力成本；整个季度的潜在客户线索比2019年高出20% - 50%，转化率也高于2019年 [27] 全资管理辅助生活组合 - 入住率从第二季度末到第三季度末增加了234个基点，从3月低点到10月中旬增加了457个基点，达到73.9% [30][31] - 收入环比增长3.6%，剔除赠款收入后增长7%；现金NOI利润率压缩至15.1%，而第二季度为21.7%，约70%的变化归因于全资和Enlivant组合中合同劳动力成本的增加 [34] 净租赁辅助生活和记忆护理组合 - 入住率在第三季度较上一季度增加了303个基点 [32] 管理独立生活组合 - 入住率损失小于辅助生活组合，恢复较为缓慢；从6月到7月持平，7月到8月增加183个基点，8月到9月增加30个基点 [35] - 现金NOI环比增长4.2%，利润率扩大0.8% [36] Enlivant合资企业 - NOI为350万美元，比第二季度高出120万美元，主要是因为第二季度包含了250万美元的一次性支持付款；剔除该金额后，NOI环比下降130万美元 [46] - 收入增加130万美元，主要是由于入住率提高了2.2%，达到71.9%，但被更高的劳动力和COVID - 19费用所抵消 [46] 各个市场数据和关键指标变化 - 劳动力压力因市场而异，加利福尼亚州、东北部各州和得克萨斯州的劳动力短缺情况不如其他市场严重，而佛罗里达州和南部各州由于工资公平性落后，运营商面临更大的劳动力困难 [9] - 公司运营商中近80%的员工已接种疫苗，高于行业平均水平和全国平均水平 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 投资管道持续活跃，约有20亿美元的潜在投资项目，其中75%的潜在投资超过1亿美元；截至目前，已完成约4亿美元的交易，加权平均现金收益率为7.55% [17] - 公司宣布完成RCA贷款的第一笔交易，认为在成瘾领域成为强大的资本合作伙伴很重要 [18] - 在高级住房领域，与私募股权公司竞争大型投资组合较为困难，但在小型交易上具有竞争力，公司可以通过创造性的交易方式（如盈利分成）来完成更多交易 [67] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 劳动力问题是复苏步伐的主要障碍，但租户通过承担额外的劳动力成本（如临时机构劳动力）来推动入住率的提高，因为市场需求明显存在 [15] - 公司对COVID - 19公共卫生紧急法案的延期持乐观态度，预计医疗保险扣押将持续到年底，联邦医疗补助匹配率（FMAP）资金增加将延长至2022年第一季度末 [16] - 高级住房市场的入住率恢复有望按计划进行，但劳动力短缺问题仍令人担忧；运营商有望通过薪酬、文化和安全方面的举措来缓解劳动力短缺问题 [24][25] - 随着入住率的提高和租金的调整，运营商有望将部分劳动力成本转嫁给居民，从而提高利润率 [76][77] - 预计2022年高级住房市场将在年底前恢复良好状态，而熟练护理市场由于劳动力压力，预计也将在年底左右恢复到较好水平 [120] 其他重要信息 - 由于Avamere的现金流受限，公司自2021年9月起使用其信用证来满足租金支付义务，预计该信用证将覆盖到2021年12月的部分租金，且预计2021年底前的全部租金都将得到支付 [39][40] - 公司认为Avamere的租赁不再符合按权责发生制核算的高门槛，因此核销了2520万美元的直线租金应收账款余额；公司资产负债表上仍有1910万美元与Avamere相关的高于市场租赁无形资产，未来的租赁修订可能导致该余额的全部或部分核销或加速摊销 [40][42] - 公司发行了8亿美元的3.2%高级无担保票据，用于偿还3.45亿美元的美元定期贷款、赎回3亿美元的0.8%高级无担保票据以及为RCA抵押贷款提供部分资金；此次发行使公司的加权平均债务期限延长了2.4年至7年，永久债务成本降低了23个基点至3.5% [49][50] - 截至2021年9月30日，公司拥有约12亿美元的现金和信贷额度；10月15日，公司完成了780万股普通股的公开发行，净收益为1.126亿美元，用于为RCA抵押贷款提供部分资金 [51] - 2021年11月3日，公司董事会宣布每股普通股0.30美元的季度现金股息，将于11月30日支付给11月16日收盘时登记在册的股东，股息支付率为正常化AFFO每股的79% [52] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：1月4日的疫苗强制令是否仅适用于熟练护理，不包括高级住房？ - 公司最初认为高级住房不在强制令范围内，但猜测大多数高级住房运营商会自愿实施强制令 [58] 问题2：Avamere需要达到什么条件才能避免租赁调整？ - 公司倾向于在情况稳定后为Avamere提供一定的支持，但预计不会对公司产生重大影响；Avamere在疫情前的覆盖率较高，近期因入住率下降和劳动力压力导致现金流受限，若入住率能持续提高，情况有望改善 [59][60][61] 问题3：Enlivant和TPG退出投资组合的时间线有无更新？ - TPG希望在业务反弹后再进行全面出售流程，预计最早在2022年初开始，完成交易可能需要几个月的监管审批时间，最早可能在2022年年中完成，也可能更晚 [62][63] 问题4：如果Avamere的信用证在12月用完，短期内租金支付情况如何？ - 公司认为短期内无需担忧，因为Avamere能够获得前期资金，且正在与俄勒冈州进行谈判，这些都将有助于其流动性 [66] 问题5：公司如何考虑资本成本和执行收购管道的能力？ - 在熟练护理、行为和成瘾领域，公司具有竞争力；在高级住房领域，与私募股权公司竞争大型投资组合较困难，但在小型交易上具有优势，可以通过创造性的交易方式完成更多交易 [67] 问题6：能否提供Avamere投资组合的EBITDAR趋势以及健康的覆盖率水平？ - Avamere在疫情前因运营举措和PDPM政策而呈上升趋势，入住率在2020年12月降至70%，后回升至74.5%，但因俄勒冈州和华盛顿州的入院限制，入住率降至67%；公司希望Avamere的覆盖率略高于疫情前的略高于1倍水平，但不会调整至1.5倍 [70][71][75] 问题7：考虑到劳动力成本压力，高级住房业务的增量入住率对NOI的影响如何，利润率能否恢复到疫情前水平？ - 运营商认为可以通过提高租金来转嫁部分劳动力成本，新租约的租金高于现有租金，表明有能力提高租金；利润率的恢复取决于入住率的持续提高和租金的调整 [76][77][78] 问题8：9月公司批准了另一个小租户的租金延期请求，近期是否还有其他租金延期的预期，已延期金额是否有担保？ - 已延期金额均有担保，其他延期请求均为短期性质，预计近期不会有重大的租金延期情况 [85] 问题9：是否有鼓励熟练护理的州级举措？ - 目前没有具体的州级举措，但大多数州的医疗补助预算状况良好，预计2022年在年度费率调整讨论中会有更积极的结果；此外，可能会出现更多类似康涅狄格州的工资谈判，通过医疗补助计划将工资增长转嫁给员工 [87][88][90] 问题10：熟练护理行业的劳动力竞争情况如何？ - 主要竞争集中在高 acuity的急性后期护理领域，如长期急性护理医院（LTACs）和 inpatient康复设施（IRFs）；更大的问题是大量医疗工作者离开劳动力市场，随着疫情相关福利的结束和疫苗接种率的提高，人们对他们重返工作岗位持乐观态度 [93][94][95] 问题11：关于熟练护理的报销问题，CARES法案的100亿美元紧急基金是否还有剩余，PDPM是否会有审查？ - 熟练护理的就地护理举措有望永久化；CARES法案紧急基金在第四阶段后剩余约1700 - 2000万美元；目前没有关于PDPM审查的讨论，新的CMS负责人预计会对行业保持合理态度 [101][102][103] 问题12：北美医疗保健的覆盖率为何出现连续恶化，目前入住率情况如何，近期趋势如何？ - 覆盖率下降是由于季度更替的时间问题，北美医疗保健的入住率正在恢复，其熟练护理业务的组合良好；地理因素是导致不同运营商覆盖率差异的重要因素之一 [107][108] 问题13：如果入住率继续提高，但劳动力成本调整的影响在一年后才完全反映在12个月滚动数据中，整个投资组合的覆盖率会如何？ - 公司希望整体EBITDA覆盖率高于1.4倍，疫情前基本处于该水平；如果劳动力压力缓解，熟练护理的新正常覆盖率可能为1.2 - 1.3倍；从长期来看，由于熟练护理床位数量减少和人口结构因素，入住率有望提高，从而缓解劳动力压力，覆盖率不会降至危险水平 [110][111][112] 问题14：公司运营商实施疫苗强制令后的员工流失情况如何？ - Enlivant、Holiday、Genesis、Atria等运营商以及一些小运营商实施强制令后，员工流失率为低至中个位数，且无需提高工资来留住员工 [116] 问题15：20亿美元的投资管道是房地产收购还是贷款，是否会进行更多类似RCA的抵押贷款？ - RCA贷款是一个独特的交易，并非公司的典型业务 [118] 问题16：高级住房和熟练护理的入住率何时能恢复到疫情前水平，劳动力是否有影响？ - 高级住房预计到2022年底能恢复良好；熟练护理由于Delta变种和劳动力压力，原预计第一季度末恢复的目标无法实现，目前预计也在年底左右恢复 [120]