财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度总营收、租金收入和净营业收入分别为1.529亿美元、1.108亿美元和1.213亿美元，第一季度分别为1.524亿美元、1.134亿美元和1.213亿美元，租金收入减少260万美元主要因现金基础租赁相关收款减少 [64][65] - 第二季度正常化基础上的运营资金（FFO）为8840万美元，即每股0.41美元，第一季度为8550万美元，即每股0.40美元；调整后运营资金（AFFO）正常化后为8660万美元，即每股0.40美元，第一季度为8320万美元，即每股0.39美元 [69][70] - 第二季度归属普通股股东净亏损1.326亿美元，即每股0.61美元，与Enlivant合资企业减值费用有关；一般及行政费用（G&A）为880万美元，第一季度为890万美元 [71] - 截至2021年6月30日，不包括Enlivant合资企业债务，净债务与调整后EBITDA比率降至4.75倍；若出售Enlivant投资组合且收益等于新账面价值1.14亿美元，该比率将降至4.56倍 [61][63] - 预计2021年全年摊薄后每股净亏损0.15 - 0.13美元，FFO为1.53 - 1.55美元，正常化FFO为1.56 - 1.58美元，AFFO为1.51 - 1.53美元，正常化AFFO为1.53 - 1.55美元 [78] 各条业务线数据和关键指标变化 熟练护理业务 - 八家熟练护理运营商占净营业收入71%，自2020年12月底低谷以来，整体入住率上升601个基点；技能组合虽低于此前高位，但比疫情前水平高144个基点，其余熟练护理组合也有类似趋势 [32] - 熟练护理组合EBITDA贷款覆盖率按EBITDAR计算环比持平，不包括提供者救济基金时仍高于1倍 [37] 高级住房业务 全资管理组合 - 2021年第二季度末入住率为78.4%，较上季度末的75.1%上升322个基点；同店核心收入（排除未稳定社区）略高于上季度，为3230美元，与2020年第二季度持平 [40] - 同店现金净营业收入环比增长34%，利润率环比增长5.9%，主要因全资Enlivant投资组合入住率反弹及疫情相关运营成本降低，2021年第二季度还有51.9万美元新冠补助收入 [41] 全资管理辅助生活组合（排除本季度收购项目） - 从2021年3月到4月入住率增加160个基点至69.5%，4月到5月增加214个基点至71.7%，5月到6月增加39个基点至72.1%；从3月低谷到7月中旬增加425个基点至71.8% [44][45] 净租赁辅助生活和记忆护理组合 - 第二季度入住率较上季度增加246个基点；3月到4月增加84个基点至75.7%，4月到5月增加71个基点至76.5%，5月到6月增加63个基点至77.1%；从2月低谷到7月中旬增加505个基点至77.6% [46] 管理独立生活组合 - 3月到4月入住率增加31个基点至77%，4月到5月减少52个基点至76.5%，5月到6月增加166个基点至78.2%；从5月低谷到7月底增加212个基点至78.6% [48] - 假日潜在客户比2019年高10%，入住率比2019年高近20%，潜在客户转化为租赁的比率高于2019年 [51] 其他急性和急性后业务 - 占净营业收入11.6%，持续表现良好，覆盖率和入住率较高 [38] 各个市场数据和关键指标变化 未提及 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将退出Enlivant合资企业，专注高级住房业务增长，避免进行需重组或清理的大型交易，更倾向有明确上行空间和增值潜力的优质投资组合 [10][29] - 收购管道超过20亿美元，主要为高级住房项目，也开始出现一些熟练护理和行为健康机会 [27] - 战略上继续在现有资产类别中寻找机会，重点关注3000 - 8000万美元及以下规模交易，这些交易易调整，能为公司带来增长 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情最糟糕时期已过去，但仍有挑战，公司对运营商表示感谢和赞赏 [7] - 公司设施内未出现新冠变种病毒爆发趋势，患者和居民疫苗接种率超90%，许多运营商超95%，员工接种率在70 - 75%之间；部分运营商强制员工接种疫苗，虽有员工流失但认为值得 [17][18][19] - 提供商救济基金增至434.7亿美元，分配延迟，预计后续会有金额、时间和方法的公告；公共卫生紧急状态（PHE）延长至2021年12月31日，CMS市场篮子调整为1.2%，今年未对PDPM进行平价调整，有分析师预计2022年10月会有调整 [23][24] - 劳动力短缺是当前最大挑战，预计第四季度会改善，可能影响入住率恢复速度 [33][35] 其他重要信息 - 首席财务官Harold Andrews年底退休，将担任两年顾问；EVP of Finance and Chief Accounting Officer Michael Costa将晋升为首席财务官，公司目标是在第四季度初找到替代Michael职位的人员 [8][9] - 2021年第二季度，公司收购一个高级住房管理社区和一块用于熟练护理过渡护理设施的土地，总价33.9亿美元，加权平均预计稳定现金收益率为7.78%；该熟练护理过渡护理设施正在建设中，预算1960万美元，预计2022年年中完成；还对一个150单元高级住房开发项目进行1100万美元优先股投资，截至6月30日已出资300万美元 [72][73] - 年初至今投资活动总计7550万美元，加权平均预计稳定现金收益率为7.94%；出售两个熟练护理过渡护理设施，净销售收益590万美元，净亏损380万美元 [74] - 第二季度通过ATM计划发行490万股普通股，平均价格每股17.76美元，净收益8500万美元；截至6月30日，ATM计划还有7580万美元可用额度 [74][75] - 2021年8月4日，公司董事会宣布每股0.30美元的季度现金股息，将于8月31日支付给8月17日登记在册的普通股股东，股息支付率为正常化AFFO每股的75% [77] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：Enlivant投资组合和合资企业价值随时间如何变化，与高级住房业务整体情况有何关联 - 公司采用贴现现金流模型确定估值，考虑了投资组合业绩下降和管理费用调整假设；利用专业公司和近期交易数据辅助计算；认为这不是困境估值，而是保守估值，考虑管理费用和债务后是合理估值 [87][88][90] 问题2：Enlivant投资组合出售流程中TPG的动机及是否会在2022年仍持有 - TPG该基金已取得不错收益，疫情改变了各方等待投资组合恢复的意愿；预计至少在2022年上半年仍会持有，因寻找买家和完成交易需时间；公司已宣布相关决定并进行减值处理，认为此事已过去 [92][93] 问题3：退出Enlivant合资企业为何是增值交易 - 公司面临要么购买投资组合导致稀释，要么出售实现增值的选择，鉴于当前情况，出售是增值交易 [99] 问题4：指导中现金基础租户影响高于预期的原因 - 一个现金收入略低于400万美元的投资组合，租户支付租金至6月底，预计下半年无租金收入，过渡到新运营商需时间；此前假设与Genesis达成减租协议，现假设其租金在2021年底前全额支付；纽约地区过渡流程导致时间问题 [100][101][103] 问题5：高级住房入住率指导下半年增长预期不高的原因 - 若无变种病毒，鉴于恢复情况会更乐观；出于指导目的，对相关假设持保守态度 [105] 问题6：Enlivant合资企业销售流程何时开始及OPCO问题原因 - 预计TPG在劳动节后开始与相关方沟通；OPCO平台原用于支持不断扩大的公司，但疫情使投资和增长停滞，且小型设施更依赖公司支持，目前重点是恢复业务 [108][109] 问题7：Genesis是否继续支付租金、相关资产情况及特定收入到期时间 - 自新管理团队到位后未与Genesis进行讨论，其知晓公司有其他运营商可接管设施；Genesis支付基本租金和超额租金，超额租金约1000万美元在2022年底到期 [112] 问题8：公司看到多少符合需求的高级住房增长机会 - 公司持续看到有经济解决方案的机会，大型交易竞争激烈，有大量资本寻求大规模投资；公司积极参与并专注小规模交易，按计划推进项目 [115][116] 问题9：疫情后从地理角度如何定位投资组合 - 公司地理分布良好，无租户问题，通过与Genesis合并等解决了相关问题；未来处置将视具体市场情况而定，目前对问题市场暴露较少 [119][120]