财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度，公司总营收、租金收入和净营业收入（NOI）分别为1.524亿美元、1.134亿美元和1.213亿美元，而2020年第四季度分别为1.521亿美元、1.107亿美元和1.24亿美元，总营收和租金收入分别增加30万美元和270万美元，主要因收款增加 [48] - 第一季度，公司来自全资高级住房管理组合的收入较第四季度减少210万美元，其中政府补助收入减少60万美元；Enlivant合资企业的业绩较第四季度降低200万美元，其中政府补助收入减少50万美元；第一季度未确认任何政府补助收入 [49] - 第一季度，高级住房管理组合的COVID - 19相关成本总计270万美元，较第四季度减少30万美元，其中180万美元与Enlivant有关，90万美元发生在全资组合中 [50] - 第一季度，运营资金（FFO）为8240万美元，正常化后为8550万美元，即每股0.40美元；调整后运营资金（AFFO）为8280万美元，正常化后为8320万美元，即每股0.39美元；2020年第四季度正常化FFO为8840万美元，即每股0.42美元，正常化AFFO为8690万美元，即每股0.41美元，正常化FFO和AFFO的下降主要与NOI减少270万美元有关 [50][51] - 第一季度，归属于普通股股东的净利润为3340万美元，即每股0.16美元；一般及行政费用（G&A）为890万美元，2020年第四季度为810万美元，两个季度的G&A成本均包含230万美元的基于股票的薪酬费用；经常性现金为660万美元，占NOI的5.4%，符合预期 [52] - 第一季度，公司记录了200万美元的贷款损失和其他准备金，主要与纽约运营商退出业务的贷款有关 [53] - 截至2021年3月31日，公司拥有超过10亿美元的现金和信贷额度可用性，流动性状况良好；第一季度，公司收购了一家成瘾治疗中心和一个高级住房管理社区，总收购价格为2850万美元，加权平均现金收益率为7.7%；季度末后，又收购了一个高级住房管理社区，价格为3250万美元 [53][54] - 第一季度，公司通过自动上架发行（ATM）计划发行了520万股普通股，平均价格为每股17.75美元，净收益为9020万美元；还利用新ATM计划的远期特征为即将进行的投资做准备，130万股初始加权平均价格为每股17.94美元（扣除佣金后）的股票根据远期销售协议仍未结算；截至3月31日，ATM计划下可用额度为1.398亿美元 [54][55] - 截至2021年3月31日，公司符合所有债务契约，信用指标良好，杠杆率为4.84倍，包括Enlivant合资企业债务后为5.48倍；利息覆盖率为5.23倍，收费覆盖率为5.05倍；总债务与资产价值之比为33%，无抵押资产价值与无担保债务之比为295%，有担保债务与资产价值之比仅为1% [56] - 2021年5月5日，公司董事会宣布每股0.30美元的季度现金股息，将于5月28日支付给5月17日登记在册的普通股股东，该股息约占AFFO和正常化AFFO每股收益的77% [57] - 公司对2021年第二季度的指导为：摊薄后每股净收益0.13 - 0.14美元，FFO每股0.38 - 0.39美元，AFFO每股0.37 - 0.38美元；预计高级住房管理组合的平均季度入住率，全资组合为77% - 79%，合并合资企业组合为68% - 70%；预计完成总计8600万美元的投资，加权平均初始现金收益率为9%；预计使用循环信贷额度为投资提供资金，同时通过ATM计划匹配股权部分；预计基于截至2020年6月30日的预期年化调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）在4.7 - 4.72亿美元之间，将杠杆率维持在5.5倍以下 [58][59][60] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房管理组合 - 2021年第一季度，不包括两个未稳定社区，入住率为73.1%，上一季度为76.4%；每可出租单元收入（REVPOR）不包括两个未稳定社区，环比下降1.7%，从3783美元降至3718美元，但略高于2020年第一季度；现金净营业收入环比下降33.4%，利润率较上一季度下降6%，部分原因是与COVID - 19相关的持续成本以及2021年第一季度缺乏补助收入 [33][34] - 从2020年12月到2021年12月，全资组合入住率下降1.7%至75.9%；2021年1 - 2月，入住率下降0.9%至75.1%；2 - 3月，入住率持平于75.1%；3 - 4月，入住率增加0.6%至75.7%；从3月中旬的低点到4月下旬，入住率增加0.9%至75.9% [35] - Enlivant合资企业组合，从2020年12月到2021年1月，入住率下降1.4%至68.9%；1 - 2月，入住率下降1.2%至67.7%；2 - 3月，入住率下降0.3%至67.4%；3 - 4月，入住率增长1.5%至68.9%；从3月中旬的低点到4月底，入住率增加2.5%至69.7% [36] - 全资组合中，与COVID - 19相关的费用在2020年12月至2021年1月下降10.1%至39.6万美元，1 - 2月下降27.7%至28.6万美元，2 - 3月下降31.9%至19.5万美元；Enlivant合资企业组合中，2020年12月至2021年1月，COVID - 19成本增加26%至76.4万美元，1 - 2月下降14.3%，2 - 3月下降36.5%至41.6万美元 [37] - Enlivant合资企业3月的总迁入量达到18个月以来的最高水平，接近每个设施每月2.3次迁入的历史峰值；3月的迁出量从1月开始持续显著下降，达到疫情前的正常水平；4月的净迁入量显著超过3月；3月的潜在客户和参观量较2019年3月增长35%，2021年4月保持类似增长速度 [38][39] 熟练护理业务 - 公司前七大熟练护理运营商占NOI的66%，其入住率在2020年12月下旬达到最低点，此后入住率增加约431个基点，带动了整个组合的增长；除前七大运营商外的其他运营商，通常只拥有少数设施，受当地市场条件影响 [25] 专业医院、行为和成瘾设施业务 - 该业务在疫情期间表现出色，入住率在疫情期间增加约550个基点，租金覆盖率也有所提高，该组合占公司NOI的11%，是公司未来投资的重点 [28][29] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司超90%的设施无阳性病例，自3月第一周以来，每周新增阳性病例的设施数量在0 - 2个之间，且有更多设施清零 [12] - 超90%的租户报告患者和居民的疫苗接种率超90%，员工接种率超60%；几乎所有租户都完成了三轮疫苗接种诊所；美国疾病控制与预防中心（CDC）发布了全国队列限制指南，限制正在放宽，探视和团体活动增加 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司投资管道中有15亿美元正在审查，大部分项目仍为高级住房，涉及行为成瘾和物质活动领域；目前熟练护理业务活动较少，因联邦援助使运营商有时间恢复，想出售资产的运营商希望获得接近疫情前的定价 [24] - 公司认为专业医院、行为和成瘾设施组合是重要的增长领域，占NOI的11%，是未来投资的重点 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司运营商首次以乐观的语气交流，这是积极的信号；CDC指南放宽队列限制，有助于推动入住率增长，使费用恢复正常，对利润率和NOI有直接影响，但不同市场的执行情况存在差异 [12][14] - 卫生与公众服务部（HHS）基金还有245亿美元，农村提供者还有8.5亿美元，随着不需要援助的医疗企业返还资金，预计该金额将增加，公司认为有机会获得部分资金，高级住房也被纳入相关讨论，对此感到乐观 [15][16] - 关于医疗保险和医疗补助服务中心（CMS）的提案，行业中仅15%的机构利用了三天豁免暂停政策，这可能有助于行业争取延长豁免暂停时间；CMS提出的医疗保险收入在预算中性基础上增加5%，很大程度上是由疫情相关现象和 acuity的长期飙升驱动的，CMS将听取行业意见，根据行业恢复情况进行调整，以帮助行业恢复 [17][21][22] - 公司认为目前不是收购Live Edge剩余51%股权的合适时机，希望看到该组合在未来几个月有一定的恢复轨迹；如果能以合适的价格收购，将有增长空间；如果不收购，也有资金用于其他投资，对高级住房和熟练护理业务的平衡影响较小 [9][10][11] - 公司预计熟练护理业务在2022年第一季度某个时候将恢复到或接近疫情前的入住水平，高级住房业务将在2022年下半年恢复 [110] 其他重要信息 - 公司有一位纽约州的运营商决定退出业务，其运营的至少三家熟练护理和过渡护理设施每年产生约380万美元的现金租金，公司预计利用押金继续支付租金至2021年6月，并将这些设施过渡给另一位在纽约州有大量业务的顶级运营商，但由于纽约的审批流程较长，过渡期间可能有一段时间收不到租金，恢复也需要时间，但该组合占公司总NOI不到1%，预计影响不大 [45][46][47] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：第一季度是否有一次性的正向数据，第二季度是否会有之前季度的现金租金应计或支付情况消失 - 回答：第一季度没有一次性的异常数据，都是正常的运营结果；现金收款会有一定的季度间波动，但预计不会有重大回调 [63][66] 问题2：熟练护理设施（SNF）总组合入住率年初至今的变化以及从低谷到现在的变化 - 回答：公司没有总组合的具体数据，因为不同运营商的统计方法不同，且小运营商资源有限，数据收集难度较大，但整体情况是积极的 [67] 问题3：公司是否有需要关注的运营商 - 回答：公司的关注名单自疫情前至今保持稳定，没有重大担忧；纽约的运营商退出业务主要是因为CEO受疫情影响压力过大，而非运营问题 [68][69] 问题4：CMS如何得出关于医疗保险收入5%增长的结论，是否会在今年10月1日前出台具体法规 - 回答：CMS在提案中的评论较为温和且具有安抚性，他们不想破坏行业的恢复；今年10月可能会有行动，但预计不会是重大举措 [72] 问题5：公司是否有机会出售部分资产以整合投资组合 - 回答：从时机上看，目前出售资产难以筹集大量资金；公司喜欢现有的运营商，过去四年的合作一直很稳定；部分小运营商的入住率情况与当地卫生部门的限制有关，随着限制放宽，情况有望改善 [73][74][75] 问题6：公司设施中是否开始出现并发治疗 - 回答：公司设施中已经出现并发治疗，但情况不一；这将有助于降低劳动力成本和整体费用；希望CDC的指南能在各州和市得到更统一的执行；虽然仍有部分员工未接种疫苗，但疫苗的有效性使得设施内情况良好，没有出现负面情况 [76][77][79] 问题7：Enlivant合资企业是否有合同时间方面的考虑 - 回答：没有合同时间方面的考虑，公司和合作方都可以等待观察恢复情况后再做决定，但预计不会等到完全恢复 [81][83] 问题8：如何平衡积极的业务趋势与杠杆率和发行ATM股权以维持杠杆水平 - 回答：公司第一季度和第二季度发行股票是为了为收购提供资金并维持杠杆率；随着管理组合的恢复，股权发行需求将逐渐减少；公司自疫情开始就采取保守的资产负债表和流动性管理策略，未来随着EBITDA的增长，杠杆率将自然下降，公司将有更多的操作空间 [84][85][88] 问题9：2021年第二季度FFO指导较第一季度略有下降的原因，是担心三重净租赁组合的租金收款风险，还是高级住房资产的REVPOR或定价问题 - 回答：整体较为谨慎，对收款没有重大担忧，但管理组合中现金基础的租户支付情况会有波动；部分原因是第一季度发行的股票和预计第二季度发行的股票增加了股份数量；公司对管理组合的恢复时间较短，还需要时间观察 [90][91][93] 问题10：行为健康医院收购的机会和交易流量情况，以及阿拉斯加资产的管理挑战和扩张计划 - 回答：行为健康医院尤其是成瘾治疗领域的交易流量比往年增加，该领域发展迅速，有很多整合机会；阿拉斯加的资产有机会扩建增加独立生活（IL）单元，资产管理人员对前往阿拉斯加管理资产没有顾虑 [97][99] 问题11：Holiday目前的情况以及营销努力情况，以及高级住房设施收购的初始现金收益率情况 - 回答：大型运营商包括Holiday在疫情期间转向数字销售，优化网站并通过网站进行推广；目前难以确定随着市场开放，推荐来源的变化对入住率的影响，但迁出率已经下降并预计将恢复正常；对于高级住房设施收购，目前确定的是包括盈利分成的稳定收益率，时间窗口为12 - 18个月 [104][105][108] 问题12：对熟练护理和高级住房入住率恢复到疫情前水平的最新看法，恢复过程是否会波动，以及夏季的情况 - 回答：仍然认为熟练护理业务在2022年第一季度某个时候将恢复到或接近疫情前的入住水平，高级住房业务将在2022年下半年恢复；恢复过程可能会有波动，因为有潜在的 pent - up需求和acuity的影响；希望夏季能实现稳定增长 [110][111][112] 问题13：熟练护理业务中患者类型的变化趋势 - 回答：患者入院时大多是医疗保险患者，对于一些有复杂护理问题的患者，在稳定后可能会转为医疗保险和医疗补助双资格患者，并长期留在设施中 [113][114] 问题14：公司设定的5.5倍杠杆率目标的来源和灵活性 - 回答：该目标是惠誉评级为公司设定的维持当前信用评级的杠杆率上限，如果持续高于该水平，可能会导致评级下调；目前公司的杠杆率实际上低于该水平，但在确定Enlivant合资企业的行动方案之前，会将合资企业的债务纳入考虑维持在该水平以下；如果退出合资企业，杠杆率将显著下降，有更多资金用于收购；如果收购合资企业的剩余股权，需要进一步去杠杆；评级机构关注的是杠杆率的持续水平，短期波动不会有问题 [117][120][124] 问题15：州和地方政府对熟练护理行业提供支持的情况 - 回答：目前还太早，无法预期州和地方政府的具体行动，但对话和态度已经发生变化；州预算在疫情期间没有受到预期的冲击，获得联邦政府的医疗补助资金后有更多空间支持行业；约一半的州提高了联邦医疗补助匹配率（FMAP），显示出对医疗补助历史资金不足问题的认识 [127][128]