公司现状 - 债务/资产价值为35%，有72个运营商关系，企业价值达65亿美元，流动性超10亿美元，最大关系集中度为9%，自2011年以来净营业收入复合年增长率为20.5%[7] 战略规划 - 投资上聚焦优质高级住房和专业护理组合，实现关系和地域多元化，发展私人付费业务和定制高级住房；财务上维持稳健资产负债表和可持续股息政策；运营上促进租户分享最佳实践并提供行业领先商业智能工具[10] 战略实施成果 - 资产负债表得到强化，永久债务成本降低76个基点至3.52%，净债务与调整后息税折旧摊销前利润比率从5.69倍降至4.88倍[14] - 信用指标显著改善，总债务/资产价值、固定费用覆盖率、利息覆盖率均有提升[16] - 致力于良好公司治理和道德商业实践，女性占员工总数55%和管理层/领导角色的65%，21%团队成员自我认定为少数民族[18] 投资理念 - 提供定制金融解决方案，支持运营商投资业务和提供优质护理；把握机会进行独特增值投资，支持运营商扩张，创造性融资开发，优化投资组合[24][25] 投资组合 - 疫情期间租金收取率达99.9%，仅给予三位租户短期租金延期，总计70万美元（占年化现金净营业收入的0.1%）[31] - 各业务板块入住率有不同变化，专业护理/过渡护理组合入住率有所上升，高级住房组合入住率在2月触底后近4周基本持平，专科医院及其他组合入住率上升474个基点[37] - 高级住房托管业务同店每间入住客房收入在疫情期间保持强劲，2020年第三季度至第四季度，全资多数辅助生活设施和Enlivant合资企业分别增长2.2%和3.7%[38] 疫情缓解措施 - 政府多项救济计划为运营商提供资金支持，预计总额达5.4亿美元，包括提供商救济基金、医疗保险封存暂停、联邦医疗援助百分比增加等[44] 投资组合优势 - 拥有609项投资，高级住房 - 专业护理/过渡护理、租赁平均入住率分别为77%、83%、80%、75%，72个合作关系，专业护理组合占比40%，加权平均剩余租赁期限为8年，租金覆盖率为2.17倍和1.25倍[49] - 有25个在建和规划项目，当前总投资3.89亿美元，预计房地产价值4.9亿美元，预计初始租金现金收益率为7.6%[50] 运营商支持 - 支持运营商的重建、扩张和战略发展，提供灵活的股权和债务资本解决方案[60] - 拥有专有信息技术系统，支持高效准确收集信息，推动股东价值提升；为运营商提供免费行业领先商业智能工具[64][66] 财务表现 - 资本结构多元化，无担保债务占34%，有担保债务占7%，普通股权益价值占59%，企业价值65亿美元[81] - 信用指标优于投资级同行中位数，如过去12个月净债务与调整后息税折旧摊销前利润比率为4.88倍，同行中位数为5.58倍[84] - 相对估值有吸引力，远期运营资金倍数和股息收益率表现良好[92] 风险提示 - 报告包含前瞻性陈述，受疫情、租户经营、法规政策、利率波动等多种风险因素影响，实际结果可能与预期有重大差异[118]