财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度，公司录得总收入1.521亿美元、租金收入1.107亿美元和净营业收入（NOI）1.24亿美元，较第三季度有所增加，主要因第三季度对Genesis和Signature的直线租金应收款和高于市场的租赁无形资产进行了1430万美元的冲销；若排除该冲销，Q4总收入下降550万美元、租金收入下降420万美元、NOI下降960万美元，主要因现金基础租赁相关收款减少370万美元 [59] - 第四季度资金从运营（FFO）为8750万美元，正常化基础为8840万美元（每股0.42美元）；调整后资金从运营（AFFO）为8720万美元，正常化基础为8690万美元（每股0.41美元），较第三季度下降，主要因NOI减少960万美元 [63] - 第四季度归属于普通股股东的净收入为3710万美元（每股0.18美元）；一般及行政费用（G&A）为810万美元，高于第三季度的720万美元，主要因更新基于绩效的投资假设导致股票薪酬费用增加 [64] - 截至2020年12月31日，公司杠杆率为4.8倍（不包括合资企业债务），含Enlivant合资企业债务时略升至5.49倍；利息覆盖率为5.32倍，固定费用覆盖率为5.14倍，总债务与资产价值比为35%，无抵押资产价值与有担保债务比为283%，有担保债务与资产价值比为1% [67][68] - 2021年2月2日，董事会宣布每股0.30美元的季度现金股息，于2月26日支付给2月12日登记在册的普通股股东，股息支付率约为AFFO的71%和正常化AFFO每股的73% [68] - 公司预计2021年第一季度稀释普通股每股净收入为0.16 - 0.17美元、FFO为0.39 - 0.40美元、AFFO为0.38 - 0.39美元；预计高级住房管理组合平均季度入住率，全资拥有部分为75.4% - 77.4%，非合并合资企业为66% - 68% [70][71] - 公司预计第一季度完成3900万美元投资，加权平均初始现金收益率为8.2%；预计通过ATM计划发行约1亿美元股权以资助收购并维持杠杆率在5.5倍以内 [73] 各条业务线数据和关键指标变化 熟练护理业务 - 从2020年2月到年底，熟练护理入住率下降约1200个基点，但熟练护理组合改善530个基点；截至2021年2月第二周，前七大运营商入住率自12月底以来上升210个基点；行业整体自2月2020年至年底下降850个基点，触底后两个月恢复200个基点 [26] 高级住房租赁业务 - 高级住房租赁组合在该期间表现良好，入住率下降220个基点；EBITDAR覆盖率从1.31降至1.25；租金收取率达99.9%，无运营商需要永久性租金重组 [27][28] 高级住房管理业务 - 2020年第四季度，高级住房管理组合入住率下降280个基点至76.4%，与第三季度下降幅度相近；每间可用客房收入（REVPOR）排除政府补助后增长1.6%；收入下降5.8%，排除补助后下降1.9%；现金净营业收入下降24.9%至1480万美元，排除补助后下降12.5%；现金NOI利润率降至21.3%，排除补助后为20.1% [34][35] - Enlivant合资企业组合第四季度平均入住率为71.6%，同比下降10.6%，环比下降4.2%；REVPOR排除政府资金后为4576美元，同比增长3.6%，环比增长3.8%；收入同比下降8.5%，环比下降8.6%，排除政府资金后同比下降9.8%，环比下降1.9%；同店现金净营业收入为520万美元，环比下降43%，排除资金后下降22.3%；2021年1月入住率为68.9%，较12月下降140个基点；截至2月下旬，阳性病例社区从1月底的35个降至10个 [37][38] - 公司全资拥有的Enlivant组合第四季度入住率为77%，同比下降12.5%，环比下降4.2%；REVPOR排除政府资金后为6029美元，同比增长3.8%，环比增长4.7%；收入同比下降5.1%，环比下降3.3%，排除政府资金后同比下降10.7%，环比基本持平；现金净营业收入为190万美元，环比下降32.2%，排除资金后下降32.6%；2021年1月入住率为68.4%，较上月下降510个基点；目前仅两个社区有阳性病例 [40][42] - Holiday Retirement管理的22个独立生活社区第四季度入住率为80.8%，同比下降7%，环比下降1.7%；REVPOR为2518美元，同比增长1.3%，与上季度持平；收入同比下降6.9%，环比下降2.2%；现金净营业收入为610万美元，同比下降10.1%，环比增长3.4%；2021年1月入住率为79.8%，较12月下降90个基点；截至2月中旬，17个社区已恢复并逐步解除限制 [44][46] - Sienna Senior Living管理的八个退休社区第四季度入住率为79.5%，同比下降8.8%，与上季度持平；REVPOR为2488美元，同比下降2.2%，环比下降2.5%；收入为450万美元，同比下降11.9%，环比下降2.5%；现金净营业收入略超100万美元，同比下降44%，环比下降1.3%；2021年1月入住率为78.5%，较上月下降30个基点；仅一个社区有确诊病例 [48][49] 特色医院业务 - 特色医院入住率和覆盖率未受疫情影响，贡献了11%的NOI [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 熟练护理行业自2月2020年至年底入住率下降850个基点，触底后两个月恢复200个基点；公司前七大运营商入住率自12月底以来上升210个基点 [26] - 高级住房市场方面，公司高级住房租赁组合入住率下降220个基点，管理组合入住率在第四季度下降280个基点 [27][34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在未来几个月发布首份ESG报告，该倡议在疫情前就已启动 [12] - 公司预计今年解决与TPG的合资企业问题，将决定是保留、收购TPG 51%的股份还是退出该投资组合，决策将基于经济可行性 [15] - 公司配置了1.684亿美元的投资活动，混合现金收益率略低于8%；目前收购管道约为15亿美元，主要针对高级住房，也有一些行为健康和熟练护理的机会 [25] - 公司将维持目标杠杆率低于5.5倍作为关键优先事项，通过ATM计划发行股票等方式管理杠杆 [65] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对运营商、员工和政府的支持表示感谢，认为随着疫苗接种推进，行业已看到积极曙光 [7][8] - 预计熟练护理业务到2022年第一季度恢复到疫情前水平，高级住房业务可能要到2022年年中，Enlivant组合可能需要更长时间，但认为需求仍在，且安全因素将有助于业务恢复 [89] - 认为家庭健康业务在疫情期间受益，但与熟练护理和高级住房的模式差异大，行业格局不会改变，随着疫情过去将恢复正常 [23][24] - 随着疫苗接种增加，预计入住率将改善，运营环境将正常化，劳动成本将降低，净营业收入将得到支持，但重建入住率需要时间 [54][55] 其他重要信息 - 公司董事会新增三名成员，带来医疗政策、投资银行、数据分析和ESG等方面技能，以增强董事会多样性 [11] - 公司执行副总裁兼首席会计官Michael Costa获得晋升 [11] - 评级机构Fitch和S&P确认公司评级，Fitch移除负面展望 [13] - 卫生与公众服务部（HHS）基金仍有330亿美元未分配，且预计将因医院返还资金而增加 [16] - 公共卫生紧急法案已延长一个季度，公司乐观预计将延长至全年，该法案涉及隔离、三天住院豁免和联邦医疗补助匹配率等内容 [18] - 自12月底疫苗接种开始以来，公司患者和居民接种率接近80%，员工接种率从14%升至约60%，预计该数字将继续改善 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍当前收购管道及投资机会，以及筹集资金用途 - 大部分筹集资金用于维持资产负债表，同时为潜在收购预融资；公司关注以合理价格收购高级住房资产，也看到行为健康和熟练护理领域的机会 [79][80][81] 问题2: 如何比较收购Enlivant合资企业剩余部分与传统收购，如何评估其入住率和NOI恢复情况 - 收购Enlivant合资企业是与TPG的谈判，需经济上可行；与传统收购独立看待，公司对该团队有信心；评估传统收购时会考虑当前NOI和租赁情况 [84][85] 问题3: 熟练护理和高级住房业务恢复到疫情前水平的时间 - 预计熟练护理业务到2022年第一季度恢复，高级住房业务可能到2022年年中，Enlivant组合可能更久，但需求仍在，安全因素有助于恢复 [88][89] 问题4: 第一季度现金租金支付假设与第四季度相比如何 - 预计绝大多数租户现金租金支付与第四季度基本一致，一两个租户预计第一季度收款会略有增加 [92] 问题5: 如何看待熟练护理中双容量房间恢复，监管机构是否有顾虑 - 长期来看，半私人房间和多床病房可能会减少，相应报销政策也会改变；疫苗使监管机构对放宽限制的担忧减少，病例和死亡率下降不仅是疫苗作用，还与现有患者抗体积累有关，CDC正在讨论统一的放宽限制指南 [93][94][96] 问题6: Enlivant决策的时间预期 - 预计未来几个月做出决策，交易完成通常需180天的监管批准 [99][100] 问题7: 如何看待高级住房定价与疫情前的比较 - 收购未恢复的资产需更高收益率，会保守评估当前NOI和恢复情况，可能会构建交易机制让资产有更多恢复时间 [101] 问题8: Enlivant决策是否二元，有无其他机会，是否涉及第三方 - 决策主要是买或不买，但可能会构建交易机制弥合当前NOI与预期NOI的差距；不太可能引入第三方投资者，最终取决于TPG要求的价格 [104] 问题9: Enlivant合资企业与11个全资拥有资产入住率差异原因，合资企业是否能完全恢复 - 11个全资拥有资产地理位置集中，且记忆护理占比高，影响了疫情传播和入住率；预计全资拥有资产将恢复到90%左右，合资企业恢复情况取决于当地市场、疫情和竞争环境；公司认为合资企业最终能恢复到之前水平 [107][108][110] 问题10: 第一季度1亿美元股权融资，若股价波动如何应对 - 会在合适时机进行股权融资，公司杠杆指标有缓冲空间，若业务表现改善可调整融资计划 [111][112] 问题11: 公司熟练护理业务中积极治疗COVID患者的设施比例 - 积极寻求治疗COVID患者的设施比例不高于20%，多数运营商愿意照顾此类患者，但只有少数与医院合作；这取决于设施配置和是否影响整体入住率目标 [117][118][119] 问题12: 收购管道是否集中在某些市场，未反映在覆盖指标中的NOI或租金占比，特色医院入住率上升原因 - 收购机会分布广泛；未反映在覆盖指标中的NOI或租金占比不到10%；特色医院入住率上升与疫情无关，主要受行为健康设施和动态人口影响 [122][123][124] 问题13: 是否考虑出售Enlivant合资企业股份 - TPG有拖售权，对出售股份有更多控制权；公司过去曾考虑并尝试寻找新的合资伙伴，但未成功，因TPG的管理公司使交易复杂 [127][128][131] 问题14: 高级住房入住率低谷时间和恢复模式 - 预计高级住房入住率接近底部，3月可能持平，4月开始回升；恢复模式更可能是稳步上升，而非夏季大幅增长 [133][134]