财务数据和关键指标变化 - 2020年第二季度，公司实现收入1.539亿美元，净营业收入1.269亿美元，较第一季度分别增加460万美元和130万美元，主要因上一季度对四家运营商的直线租金应收账款和高于市场的租赁无形资产进行了总计610万美元的冲销，部分被本季度因全资管理型投资组合入住率下降导致的140万美元居民收入减少所抵消，净营业收入还受到本季度比上一季度增加310万美元的新冠疫情相关成本的影响 [97][98] - 本季度资金营运净额（FFO）为8810万美元，经调整后为9330万美元，即每股0.45美元；调整后资金可分配净额（AFFO）为9150万美元，即每股0.44美元，与第一季度基本持平 [99][100] - 本季度归属于普通股股东的净利润为2960万美元，即每股0.14美元；一般及行政费用（G&A）为870万美元，与第一季度持平，其中包括240万美元的基于股票的薪酬费用；现金一般及行政费用为600万美元，符合预期 [101] - 本季度利息支出为2530万美元，较第一季度的2570万美元略有下降；永久债务成本从第一季度末到第二季度末下降16个基点至3.51%，循环信贷借款成本下降83个基点至1.26% [102] - 未合并合资企业亏损1210万美元，其中包括战略处置九处设施的910万美元出售损失 [103] - 截至2020年6月30日，公司杠杆率略升至5.4倍（包括Enlivant合资企业债务份额）和5倍（不包括合资企业债务）；公司在自动上架发行（ATM）计划下有3.36亿美元可用额度；公司信用指标良好，利息覆盖率为5.36倍，固定费用覆盖率为5.17倍，总债务与资产价值比率为36%，无抵押资产价值与无担保债务比率为272%，无担保债务与资产价值比率为1% [107][108] - 2020年8月5日，公司董事会宣布每股0.30美元的季度现金股息，将于8月31日支付给8月17日登记在册的普通股股东，股息支付率为调整后资金可分配净额每股的68%和资金可分配净额每股的71% [108] 各条业务线数据和关键指标变化 熟练护理业务 - 自2月底至7月底，熟练护理投资组合入住率下降811个基点，但自5月底以来基本持平，7月下旬部分移动运营商开始出现入住率上升，且熟练护理组合比疫情前水平提高176个基点 [13][15] - 熟练护理覆盖率较第一季度略有上升，因前五名熟练运营商中有五家执行PDPM（按患者驱动支付模式）表现改善，使公司运营商在疫情期间更具优势 [22] 专业医院业务 - 专业医院入住率在季度内环比下降后回升，截至7月底比2月底高180个基点 [17] 高级住房三重净租赁业务 - 高级住房三重净租赁投资组合入住率仅下降136个基点，7月底较此前回升约80个基点，表现优于同行，因此公司目前无需对租户进行租金减免 [18][19] 管理型高级住房业务 - 截至2020年第二季度末，管理型高级住房投资组合约占公司年化现金净营业收入的16%，其中约53%来自Enlivant管理的社区，34%来自Holiday管理的社区 [61] - 第二季度，管理型投资组合收入环比下降3.7%，每间入住客房收入（RevPOR）下降0.6%，入住率从第一季度的84.5%降至82%，现金净营业收入下降90.2%至1630万美元，现金净营业收入利润率从27.6%降至23.1% [63][64] - Enlivant合资企业投资组合（公司拥有49%权益）第二季度收入因入住率下降而略有减少，平均入住率为78.9%，较稳定同店季度环比下降2.6%，RevPOR为4302美元，收入同比下降3.9%，现金净营业收入利润率为18.7%，较同店季度环比下降4.5%；若加回第二季度发生的220万美元新冠疫情费用，现金净营业收入利润率将为24.8%，仅比2019年第二季度低1.6%；7月入住率为77.3%，较2月下降440个基点，租金率保持稳定，收款正常，预计第三季度公司在个人防护装备（PPE）、劳动力和员工项目上的持续支出约为每月53.3万美元 [65][66][68] - 公司全资拥有的Enlivant投资组合第二季度入住率为83.3%，较上一季度下降2.8%，主要发生在4月，5月和6月入住率稳定在83.1%；RevPOR为5776美元，与上一季度持平，同比增长6.4%，收入环比下降3%，同比下降1.9%；现金净营业收入利润率为21.7%，较季度环比下降4.5%；若加回第二季度发生的56.2万美元新冠疫情费用，现金净营业收入利润率将为27.9%，高于2019年第二季度的26.7%；7月入住率为83%，较2月下降300个基点，租金率保持稳定，收款正常，预计公司在PPE、劳动力和员工项目上的持续支出约为每月12.5万美元 [70][71][73] - Holiday管理的投资组合第二季度入住率为85%，较上一季度下降2.2%，RevPOR为2499美元，与上一季度基本持平，同比略有上升，收入环比下降2.4%；现金净营业收入利润率为35.1%，与上一季度的35.6%基本持平；若加回第二季度发生的27.3万美元新冠疫情费用，现金净营业收入利润率将为36.2%，接近2019年第二季度的36.9%；7月入住率为83.1%，较2月下降370个基点，预计第三季度疫情相关费用总计25万美元；7月自愿迁出有所增加，但新租约数量呈上升趋势，迁入人数逐月增加 [76][77][79] - Sienna Senior Living管理的八处退休住宅第二季度入住率为82.7%，较上一季度下降2.6%，RevPOR为2403美元，较上一季度略有上升，同比增长2.9%，收入环比下降2.3%，现金净营业收入利润率为27.3%，远低于上一季度的39%和2019年第二季度的39.2%；若加回31.8万美元的新冠疫情相关成本，现金净营业收入利润率将为34.4%；7月入住率为80.2%，较2月下降400个基点，该投资组合未出现确诊的新冠病例；Sienna于5月中旬在不列颠哥伦比亚省开始重新开放社区，6月中旬在安大略省开始，7月取消了对访客的所有限制 [80][81][84] 各个市场数据和关键指标变化 - 疫情初期，70%的新冠病例集中在一级市场（占总人口46%），到7月底这一比例降至56%；自5月初以来，病毒蔓延至人口密度较低的地区，截至7月底，20%的病例在二级市场（占总人口20%），24%的病例在三级市场（占总人口33%）；即使在7月下旬，一级市场的人均病例数仍比二级市场高26%，比三级市场高64% [89][90] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司收购管道较为活跃，目前规模在2.5亿 - 6亿美元之间，但卖家仍期望买家忽视新冠疫情的影响，因此公司预计短期内不会进行重大收购，会严格考虑股权成本、维持杠杆在目标范围内以及保持与评级机构的当前评级等因素，但会继续寻找合适的交易机会，为未来增长奠定基础 [30][31] - 公司认为行业在疫情期间未得到足够支持，部分细分领域仍缺乏支持，但目前媒体报道有所改善，行业也在进行大规模公关努力 [12] - 公司认为随着疫情得到控制，熟练护理业务的 acuity（病情严重程度）将继续增加，且公司运营商专注于照顾新冠患者，长期来看将受益；同时，政府的相关援助措施，如医保市场篮子2.2%的增长提议、PDPM不变以及额外的资金支持等，对公司有利 [23][32] - 公司认为高级住房业务在疫情期间表现相对较好，尤其是位于二级市场和三级市场、针对中端市场价格点的管理型投资组合，受疫情影响较小；随着人们对安全和护理的需求增加，高级住房的价值得到认可，租金价格敏感度较低，公司预计未来租金和护理费率将适度提高 [86][87][89] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对员工在疫情期间的表现表示赞赏，认为他们在面临士气问题和压力的情况下仍坚持工作；同时希望媒体能继续给予行业正面报道，让社会更好地理解行业的困境和需求 [10][11] - 管理层认为疫情对公司业务造成了一定影响，如入住率下降、成本增加等，但公司各业务线表现相对较好，优于同行；公司目前财务状况良好，流动性充足，有能力应对挑战 [19][109] - 管理层对行业未来前景持乐观态度，认为随着疫情得到控制，行业将得到更多认可和支持，公司也将受益于行业的发展；同时，公司将继续关注市场动态，寻找合适的投资机会，实现业务增长 [175][31] 其他重要信息 - 截至7月底，公司共有202处设施的患者、居民或员工曾检测出新冠阳性，其中113处已完全康复；新增阳性设施与美国各地的疫情爆发地区相关，且检测增加也有一定影响；目前主要问题是部分地区员工检测阳性增加，给人员配置带来压力 [27] - 公司认为供应和劳动力成本仍高于历史正常水平，尤其是手套供应紧张，价格仍高于疫情前；但运营商开始储备PPE库存，预计未来供应情况将有所改善，但担心秋季供应可能再次收紧 [25][26] - 公司认为疫情期间的检测是控制疫情的关键，同时赞赏美国医疗保险和医疗补助服务中心（CMS）向养老院推出的即时检测服务 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 政府支持或贷款中需要偿还的部分以及对运营商资产负债表的影响 - 公司表示大部分运营商未利用医疗保险预付款项，这是最大的潜在还款项目；其他如隔离措施、三天住院停留豁免、员工工资税延迟等对运营商影响不大；补充资料第七页有相关明细，医疗保险预付款约1.2亿美元，员工工资税延迟约4000万美元，薪资保护计划（PPP）贷款约5000万美元，PPP贷款可能偿还也可能无需偿还 [113][114][115] 问题2: 收购管道是否仅受资本成本影响，而非缺乏机会 - 公司认为从定价角度看，即使在当前股价下也能进行一些熟练护理交易，但使用ATM计划筹集资金以维持杠杆是主要考虑因素；在高级住房方面，目前大部分市场定价不合理，但也看到一些优质资产；同时，市场上仍存在一些质量不佳的交易，公司对此兴趣不大 [117][118][119] 问题3: 70%的病例在一级市场的时间范围以及高级住房业务是否会出现第二轮入住率下降风险 - 70%病例在一级市场是指5月底，截至7月底，一级市场病例占比降至56%，二级市场和三级市场病例占比分别为20%和24% [126][127] - 公司表示不太担心高级住房业务出现第二轮入住率大幅下降，因为各设施已将患者视为新冠阳性进行治疗，增加检测虽使部分设施检测呈阳性，但实际居民阳性病例较少，且设施有能力隔离患者并继续接纳新入住者；同时，行业内大型疫情爆发的比例较低，公司各运营商采取的防控措施有效，给予公司一定信心 [130][132][134] 问题4: 熟练护理或高级住房设施中无症状阳性病例的比例 - 公司表示没有相关统计数据，但知道设施中的阳性检测病例包括无症状的员工、居民和患者 [137] 问题5: 新冠护理在医疗保险、私人保险和医疗补助等方面的覆盖情况 - 在熟练护理方面，新冠护理主要由医疗保险覆盖，且医院停留豁免政策使患者病情变化时无需转院即可重新获得医疗保险福利 [138] - 在高级住房方面，护理费用主要由居民自付，保险主要覆盖检测费用 [140] 问题6: 疫情是否改变公司对社区或高级护理模式的看法 - 公司表示不会涉足家庭健康业务，因为这不是实体资产，且独立生活设施已为居民安排了家庭健康服务 [143] - 对于微型住宅和活跃成年人业务，公司认为微型住宅受疫情影响不确定，活跃成年人业务利润率不高，目前没有吸引力 [143][144] 问题7: 7月高级住房入住率下降73个基点是否是第三季度或全年每月净流失的良好指标 - 公司表示无法预测，入住率下降趋势已趋于平缓，虽可能因疫情爆发有小幅恶化，但预计不会有重大影响 [148] 问题8: 运营商如何为流感季做准备，是否会有额外费用 - Holiday表示会继续实时跟踪所有传染病症状，由于流感症状与新冠相似，医生可能会建议进行新冠检测，但公司有完善的检测流程，预计不会增加额外成本 [153][154] - 公司还提到有分析认为由于人们遵守新冠防控协议，如戴口罩和社交距离，可能会使流感季病情减轻 [157] 问题9: 高级住房收购中是否开始出现更多困境资产 - 公司认为最终会出现困境资产，但目前市场上仍存在对资产价值下降或减值的否认和宽容情况，尚未看到明显的困境迹象；不过，再融资问题可能会为公司提供一些有趣的交易机会 [163][164] 问题10: 如何在收购承保中考虑新冠疫情对净营业收入预测的影响 - 在高级住房方面，公司关注表现良好且未受严重影响的建筑，由于这些建筑未获得刺激资金，收入数据相对清晰 [170][171] - 在熟练护理方面，更具挑战性，需要剔除刺激资金以了解真实的基础经济情况，并评估位置和建筑的基本面，以及其恢复入住率和正常化的能力；同时，了解运营商的情况也很重要 [172][173] 问题11: 疫情是否改变公司对高级住房中独立生活（IO）、辅助生活（AL）和记忆护理的相对吸引力的看法 - 公司认为长期来看，这些领域的优势仍然存在，行业将得到更多认可，成为医疗保健系统的重要组成部分；同时，人口结构不变，运营商在疫情期间的表现有助于提升声誉；此外，独立生活引入远程医疗等服务将吸引更多人入住 [174][177][179] 问题12: 新冠病例复苏对高级住房运营商的影响，以及下半年的入住趋势 - 公司表示对高级住房运营商的影响较小，虽部分辅助生活设施检测呈阳性，但疫情爆发规模较小，入住率基本保持平稳，只是一些市场的访客正常化进程放缓 [185] - 入住人数呈上升趋势，整个潜在客户线索、租赁和入住流程都在改善，但尚未恢复到去年同期水平；主要原因是人们对防控协议和流程更加了解，运营商也有时间适应和管理当前环境 [188][189] 问题13: 州一级医疗补助方面的情况以及行业在第四轮刺激计划中的游说重点 - 公司表示州一级目前变化不大，因新冠疫情提供临时增加的州仍维持现状，预计医疗补助费率增幅仍在1.5% - 2%之间，联邦匹配有助于维持现状 [194][195] - 行业在第四轮刺激计划中的主要游说重点是责任限制问题，即因设施内出现新冠病例而不应被随意起诉，但不包括真正的疏忽情况；目前已有29个州有某种形式的责任限制，公司希望在联邦层面也能实现 [196][197]