财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度，公司录得收入1.493亿美元，净营业收入（NOI）1.256亿美元，较2019年第四季度分别下降650万美元和920万美元，主要因四家运营商转为现金收付制会计处理，冲销直线净应收账款和高于市场的租赁无形资产共计610万美元 [75] - 第一季度资金从运营活动产生的资金（FFO）为8690万美元，经调整后为9210万美元，即每股0.45美元；调整后资金从运营活动产生的资金（AFFO）为9050万美元，即每股0.44美元，较2019年第四季度的调整后FFO和AFFO分别下降0.03美元/股 [76][77] - 第一季度净收入为3520万美元，即每股0.17美元；一般及行政费用（G&A）为880万美元，较2019年第四季度增加280万美元；利息费用为2570万美元，较2019年第四季度减少170万美元 [79][80][81] - 永久债务成本从2019年底的3.79%降至本季度末的3.67%，循环信贷借款成本从2019年底的2.91%降至本季度末的2.09% [82] - 2020年5月6日，公司董事会宣布每股0.30美元的季度现金股息，较上一季度的0.45美元/股有所降低 [88] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房管理组合 - 2020年第一季度，该组合产生约17%的年化现金净营业收入，其中约52%来自Enlivant管理的社区，33%来自Holiday管理的社区 [47] - 同店基础上，第一季度收入增长2.1%，每间可用客房收入（RevPOR）增长3.8%，但现金净营业收入下降10.1%，从1490万美元降至1340万美元，部分因运营商在3月产生的新冠疫情准备成本 [49] Enlivant合资企业组合 - 2020年第一季度，168处物业的同店收入增长1%，平均入住率为81.5%，较上年同期下降1.5%；RevPOR为4340美元，增长2.7%；现金净营业收入利润率为22.1%，较上年同期下降4.2% [53][54] - 4月平均入住率较2月下降约130个基点，租金收取正常；预计Sabra每月在个人防护设备、劳动力和员工项目上的持续支出约42.5万美元 [55] Sabra全资拥有的Enlivant组合 - 第一季度入住率为86.1%，较上一季度下降3.4%；RevPOR为5799美元，与上一季度持平，较上年同期增长8.1%；收入同比增长2.5%，但环比下降3.9%；现金净营业收入利润率为26.2%，较上一季度下降3.7% [57] - 4月平均入住率为83.9%，较2月下降210个基点；预计Sabra每月在个人防护设备、劳动力和员工项目上的持续支出约10万美元 [58][59] Holiday社区 - 第一季度组合入住率为87.2%，较上一季度下降0.6%；RevPOR为2496美元，略高于上一季度；现金净营业收入与上一季度持平，现金净营业收入利润率为35.2%，3月底产生13.9万美元的新冠疫情相关成本 [60] - 4月平均入住率为86.4%，较2月下降40个基点；租金收取正常，预计4月新冠疫情相关成本总计27.8万美元 [61] Sienna Senior Living管理的组合 - 2020年第一季度，八处物业的入住率为85.3%，较上一季度下降3%，较上年同期下降4.9%；RevPOR为2227美元，与上一季度持平，较上年同期增长2%；净营业收入与上一季度持平，但较上年同期下降3.7%；现金净营业收入利润率为38.9%，较上一季度增加1.1%，较上年同期下降0.5% [63] - 4月组合平均入住率为84%，较2月下降20个基点，月底为83.9%；目前该组合无确诊新冠病例 [64][65] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至4月最后一周，熟练护理入住率较2月当月平均水平下降460个基点；高级住房三重净租赁入住率下降130个基点 [23][25] - 熟练护理的熟练组合下降速度约为入住率下降速度的三分之一，且目前已从下降转为持平，截至4月最后一周，熟练组合略高于疫情前水平 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 收购环境目前已完全停滞，但公司认为疫情过后，小型运营商可能会为公司创造收购机会 [11] - 公司今年完成了一些来自高级住房开发管道的交易，总计1.126亿美元，综合收益率约为7.45%，预计今年不会进行重大收购 [12] - 对于Enlivant合资企业期权，公司目前不急于采取行动，将视情况而定 [13][14] - 公司将继续评估股息支付，以应对新冠疫情的不确定性 [89] - 公司暂停了所有重大投资活动，直到资本成本为追求和创造投资机会提供明确路径，以维持杠杆目标 [92] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对熟练护理和高级住房市场持谨慎乐观态度，认为熟练护理的入住率下降速度正在放缓，熟练组合表现良好，且部分地区的病例增长情况有所改善 [35] - 公司认为高级住房市场的需求被压抑，随着疫情缓解，入住率有望回升 [56][69] - 公司预计熟练护理的额外成本将在未来减少，高级住房运营商将增加库存以应对类似情况 [41][42] - 公司认为其专业医院投资组合在疫情期间表现稳定，目前没有明显的重大影响 [44] 其他重要信息 - 公司员工在疫情期间提供了重要服务，但未得到与医院员工相同的媒体关注和支持，公司正在努力改善这一情况 [7][9] - 公司每周接收来自运营商的人口普查跟踪数据，每两周接收整个投资组合的人口普查数据，并跟踪所有有新冠阳性检测结果的设施和所在县的阳性病例数量 [21][22] - 公司的运营商可获得总计约3.2亿美元的政府援助资金，包括公共卫生和社会紧急基金、隔离措施暂停、联邦医疗援助百分比（FMAP）增加、提前医疗保险支付计划等 [31] - 公司已正式撤回2020年盈利指引，因新冠疫情对三重净租赁收入和管理组合业绩的影响存在重大不确定性 [90] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 能否估计熟练护理设施可获得的平均援助资金，以及这些资金能为运营商争取多长时间避免请求租金延期？ - 公司认为每个运营商的情况不同，受疫情影响和运营需求各异，平均数据没有帮助，且无法预测资金能争取的时间 [107][108] 问题2: 熟练护理入住率因择期手术暂停而下降，部分州放宽限制后，择期手术恢复速度如何？ - 恢复速度难以预测，因不同州的情况不同，且存在大量被压抑的需求；公司运营商与医院保持沟通，多数设施准备好接收患者；预计恢复后可能会接收病情更严重的患者 [111][112][116] 问题3: 运营商获得的政府援助贷款平均还款时间，以及运营商如何筹集还款资金？ - 不同项目还款情况不同，如隔离措施暂停、雇主工资税延迟和薪资保护计划（PPP）不一定需要还款；提前医疗保险支付计划需还款，因此很少有运营商使用该项目 [121][122] 问题4: 公司是否愿意在近期增加杠杆以抓住外部增长机会？ - 公司不准备将杠杆提高到确定水平以上，会谨慎进行收购活动，直到能够通过债务和股权匹配资金来维持杠杆目标；同时会密切关注信用评级 [125][126] 问题5: 为何部分熟练护理运营商不使用提前医疗保险支付计划，以及如何看待运营商向公司报告EBITDAR的标准？ - 运营商根据自身需求和贷款方要求决定是否使用该计划；公司认为补充资料第7页中确定的三个项目对EBITDA有积极影响，而加速支付计划和员工工资税延迟不影响覆盖率，PPP贷款是否影响覆盖率取决于是否被豁免 [134][137][140] 问题6: 若州政府无法从联邦政府获得救助资金，如何看待州政府在新财年满足医疗补助预算和支付的能力？ - 公司没有明确答案，但认为这是部分州未将6.2%的FMAP增加传递给供应商的原因之一；长期来看，医疗补助政策可能会重新调整，社区项目和豁免计划可能更易受到影响 [143][144][145] 问题7: 能否谈谈第二大租户Avamere的情况和前景？ - Avamere在第一季度受益于PDPM，其IT转型已完成并证明有效；华盛顿州和俄勒冈州的医疗补助费率提高对其有帮助，公司对其发展轨迹持乐观态度 [149][150][153] 问题8: 公司高级住房业务中的医疗补助占比，以及联邦政府对州的医疗补助援助是否会惠及高级住房？ - 公司高级住房业务中的医疗补助占比极小，几乎可以忽略不计 [155][156]