财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度，公司实现营收1.558亿美元，净营业收入（NOI）为1.348亿美元，较第三季度分别增长4%和3.4% [31] - 2019年第四季度，调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为5.38倍，较2018年12月31日的6.12倍有所下降；利息覆盖率从4.18倍提高到5.28倍；固定费用覆盖率从4.05倍提高到5.08倍；资产负债率从43%降至36% [28] - 2019年第四季度，公司发行1150万股普通股，净收益2.484亿美元，主要用于偿还信贷额度和2022年到期的1.45亿美元定期贷款 [29] - 2019年第四季度，公司实现资金营运净收益（FFO）9560万美元，即每股0.48美元；调整后资金营运净收益（AFFO）9320万美元，即每股0.47美元 [31] - 2019年第四季度，公司净收入为3970万美元，即每股0.20美元；一般及行政费用（G&A）为570万美元，其中包括100万美元的股份支付费用 [32] - 2019年第四季度，公司利息支出为2740万美元，较第三季度的2930万美元有所下降 [33] - 2019年第四季度，公司确认270万美元的房地产减值损失，主要与一家预计在2020年出售的熟练护理机构有关 [34] - 2019年第四季度，公司完成1.181亿美元的房地产收购，加权平均现金收益率为7.4%；完成出售八家熟练护理过渡护理机构，总销售收益为730万美元 [34][35] - 公司发布2020年每股收益指引范围：净收入0.81 - 0.91美元；FFO 1.69 - 1.79美元；调整后FFO 1.71 - 1.81美元；AFFO和调整后AFFO 1.70 - 1.80美元 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房管理组合 - 2019年第四季度，公司高级住房管理组合产生的年化现金NOI约占公司总NOI的17.3%，其中约57%与Enlivant管理的社区有关，37%与Holiday管理的社区有关 [16] - 同店基础上，2019年第四季度高级住房管理组合（不包括Holiday资产）收入增长2.5%，现金净营业收入增长2.9%，每间可用客房收入（RevPAR）增长4.4% [18] Enlivant合资企业组合 - 2019年第四季度，Enlivant合资企业组合平均入住率为82.2%，较上一季度提高0.8%，较去年同期稳定同店基础上提高0.1% [21] - 2019年第四季度，Enlivant合资企业组合RevPAR为4418美元，较上一季度提高2.6%，较去年同期稳定同店基础上提高4.1% [21] - 2019年第四季度，Enlivant合资企业组合同店现金净营业收入同比增长1.4%，环比持平；现金NOI利润率为25.7%，与去年同期持平 [21] 全资拥有的Enlivant组合 - 2019年第四季度，全资拥有的Enlivant组合入住率为89.5%，较上一季度提高0.7%，较去年同期下降3.1% [23] - 2019年第四季度，全资拥有的Enlivant组合RevPAR为5810美元，较上一季度提高5.1%，较去年同期提高6.8% [23] - 2019年第四季度，全资拥有的Enlivant组合现金NOI环比增长10.4%，2019年日历年较2018年增长2.9% [23] Holiday组合 - 2019年第四季度，Holiday组合入住率为87.8%，较上一季度下降0.8%；RevPAR为2486美元，与上一季度持平 [24] - 2019年第四季度，Holiday组合现金净营业收入环比下降6.3%，排除有利调整后环比增长2.9% [24] Sienna Senior Living管理的组合 - 2019年第四季度，Sienna Senior Living管理的八处退休住宅入住率为88.3%，较上一季度的89.8%略有下降 [25] - 2019年第四季度，Sienna Senior Living管理的组合RevPAR为2268美元，与上一季度持平，较去年同期同店基础上提高3.3% [25] - 2019年第四季度，Sienna Senior Living管理的组合现金净营业收入同比下降2.7%，但2019年日历年较2018年同店基础上增长2.8% [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 高级住房市场方面，行业面临供应增加和劳动力成本上升的压力，但公司组合社区主要针对美国和加拿大二线城市的中端市场，受这些因素影响较小 [19] - 熟练护理市场方面，业务量开始回升，处于历史稳定水平，公司当前收购管道接近10亿美元，主要为高级住房，但熟练护理交易增多，同时也开始出现一些行为和成瘾投资机会 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司2020年的重点是回归增长，基于目前强大的平台和最佳的资产负债表 [5] - 公司未来投资将专注于高收益投资，特别是熟练护理、行为和成瘾领域 [7] - 公司致力于维持股息，并预计从今年下半年开始改善股息覆盖率 [8] - 公司不打算寻求与Enlivant建立新的合资企业，而是与TPG合作寻求更简单的解决方案，预计在看到入住率提升并为任何增量投资带来明确的增值路径时行使选择权 [9] - 公司认为熟练护理市场将迎来良好发展，原因包括PDPM报销系统改善、人口结构变化和供应下降等因素 [97] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为2019年完成了投资组合的重新定位，改善了资产负债表，2020年有望回归增长 [5] - 管理层对PDPM的实施结果感到满意，认为费率增长良好，且运营商在过渡到新系统时没有受到干扰 [11][12] - 管理层对公司运营商的表现感到满意，认为从覆盖率和其他方面来看，运营商的情况良好 [13][14] - 管理层预计2020年高级住房管理组合的同店NOI将实现增长，全资拥有部分增长4%，非合并合资企业部分增长3% [37] 其他重要信息 - 公司预计2020年将进行1.59亿美元的投资，加权平均初始现金收益率为7.4%，其中8200万美元已经完成 [37] - 公司预计2020年将进行1.11亿美元的处置和贷款偿还，主要包括剩余的Genesis资产和一些2019年确定但尚未完成的资产出售 [38] - 公司预计2020年将通过ATM发行1.2 - 1.4亿美元的股权，以维持杠杆率在5.5倍以下 [39] - 公司有一些租约将于2020年到期，总年化收入为1290万美元，预计其中许多将续约，对2020年的影响小于每股0.01美元 [40] - 公司预计2020年第一季度调整后FFO和调整后AFFO分别在0.43 - 0.45美元和0.42 - 0.44美元之间，较2019年第四季度下降主要是由于加权平均流通股数量增加、G&A成本上升和现金基础租户收款时间的影响 [41] - 2020年2月4日，公司董事会宣布每股0.45美元的季度现金股息，将于2月28日支付给2月14日登记在册的普通股股东 [42] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: PDPM的费率增长是否包含市场篮子的好处 - 回答: 不包含，是PDPM的纯粹费率增长 [47][49] 问题2: CMS对PDPM的看法以及是否会有追回情况 - 回答: 预计不会有追回情况，CMS可能会在未来进行调整，今年不太可能采取行动，因为数据不足且增长并非不合理 [50][51] 问题3: Enlivant的讨论进展以及是否会增加持股 - 回答: 目前希望看到增值路径，TPG似乎也有意愿，不急于做决定，预计今年会有进展 [54] 问题4: 增加Enlivant持股的估值方式 - 回答: 基于最初支付的价格，没有变化 [56] 问题5: 从入住率或NOI角度看，何时可以增值收购Enlivant - 回答: 可能在今年下半年，接近第四季度 [60] 问题6: 2021年是否会有每股收益增长 - 回答: 预计2020年的影响是渐进的，对2021年的影响更大，有助于进入增长模式，预计下半年股息覆盖率会改善 [61] 问题7: Holiday资产入住率趋势及对整体的影响 - 回答: 通常较为稳定，有一定波动性，Franklin资产未纳入数据，因其未稳定 [66][67] 问题8: 1.5亿美元的收购是否为熟练护理以及预期的资本化率 - 回答: 是高级住房投资，目前正在敲定谈判，最初收益中性，预计下半年增值 [68] 问题9: 向熟练护理领域转移的考虑 - 回答: 一直对高收益投资感兴趣，认为有增长空间，可平衡投资组合 [69] 问题10: 股权发行是否为进一步去杠杆以及Enlivant合资企业的情况 - 回答: 不是进一步去杠杆，是使用ATM匹配资金，以维持杠杆率在目标以下，Enlivant也会采用类似方式 [70] 问题11: 暂停对Enlivant合资企业进行增量投资的原因以及若未达到入住率目标的打算 - 回答: 主要是为了简化结构，避免激励不一致和复杂的结构，同时考虑到流感季节对入住率的影响，目前对现状满意 [75][76] 问题12: 行业在PDPM下是否会更理性，避免追回情况 - 回答: PDPM设计更好，运营商吸取了RUGs IV的教训，会更加谨慎，预计不会出现过度追求收益的情况 [78][81] 问题13: 长期杠杆率目标是否低于5倍 - 回答: 低于5倍是长期目标，目前维持在5.5倍或略低较为舒适，未来有机会会进一步降低 [82] 问题14: DARM覆盖率与EBITDAR覆盖率的差异以及不报告DAR覆盖率的原因 - 回答: 报告EBITDARM覆盖率是为了避免因管理费率差异导致的误解，使数据更具可比性，高级住房差异约20个基点，熟练护理约35个基点 [84][85] 问题15: Avamere覆盖率下降但第四季度改善的原因以及是否会出售资产或重组租约 - 回答: 覆盖率下降主要是由于IT系统变更和家庭健康业务新报销系统的影响，第四季度改善是因为解决了这些问题以及PDPM的积极影响，预计华盛顿州医疗补助费率会提高，目前不打算重组租约 [89][90] 问题16: 在Enlivant交易中是否放弃了某些权益以延长选择权窗口 - 回答: 没有 [91] 问题17: 高级住房三重净租赁交易的结构难度以及承保标准 - 回答: 目前几乎没有运营商愿意签订租赁协议，因此难以提供实际情况，未来可能会有变化 [92] 问题18: 2020年经常性资本支出的指导 - 回答: 非收益性资本支出为2100万美元，涵盖自有管理组合和部分三重净组合 [93] 问题19: PDPM对公司未来12 - 24个月购买或出售SNP资产的策略影响 - 回答: 处置计划基本完成，熟练护理市场前景良好，受PDPM、人口结构改善和供应下降等因素推动，公司对该领域感兴趣 [97][98] 问题20: 1.5亿美元高级住房投资未纳入指导的原因以及增值驱动因素和投资类型 - 回答: 未纳入指导是因为交易未完成，担心影响交易，是SHOP投资组合，预计年底会有收入增长 [102] 问题21: 关于Avamere的监管情况以及与CMS的最新进展 - 回答: 提供商税方面，部分州需要清理豁免语言，但问题不大；UPL和IGT方面，行业在法律和政治上有一定防御能力，但犹他州、得克萨斯州和印第安纳州较为脆弱，公司会谨慎对待这些州的投资 [103][104][105] 问题22: PDPM实施后卖家或买家是否有变化，收购管道中的交易类型 - 回答: 目前未看到明显变化，大部分交易来自机构卖家，偶尔有非机构的一次性交易，预计未来会有更多活动 [111] 问题23: 2020年高级住房组合增长指导是否按Enlivant、Holiday等运营商细分 - 回答: 按全资拥有和合资企业细分，全资拥有主要由Enlivant驱动，Holiday未纳入同店数据 [114] 问题24: 2020年高级住房组合增长是否放缓以及原因 - 回答: 与2019年相比，增长会趋于正常化，2019年因流感季节对比基数较低，2020年入住率稳定，预计会有一定的费率和入住率增长 [116] 问题25: 股息政策以及提高股息的舒适水平 - 回答: 希望将正常化AFFO派息率恢复到80%以上 [118][119] 问题26: 医疗保险优势对熟练护理的压力以及未来发展 - 回答: 医疗保险优势在熟练护理领域的渗透率较低且预计保持平稳，PDPM下住院时间预计更稳定甚至改善，因为服务对象转向更复杂的患者 [122][123] 问题27: 下半年股息覆盖率改善的因素 - 回答: 主要是今年的投资活动，以及Enlivant组合10月1日的费率提高 [125][126] 问题28: 出售回租系统对熟练护理运营商吸引力下降的原因 - 回答: 未看到这种情况，三重净熟练护理运营商不受欢迎，合资企业会带来责任风险，与高级住房不同 [127][128] 问题29: 补充材料中租户层面覆盖率是否排除公司担保 - 回答: 新报告的EBITDA覆盖率包含所有租户，除了非稳定资产 [131] 问题30: 第7页租户披露是否包含公司层面现金流 - 回答: 不包含，是物业层面的覆盖率 [132] 问题31: 去年计划出售的三个高级护理中心资产的进展和收益 - 回答: 其中一个今年已完成出售，另外两个是封闭设施，收益预计约500万美元 [133]