财务数据和关键指标变化 - 第四季度可比投资组合平均每日房价为286美元，较去年增长12%，较2019年增长16%；入住率为68%；每间可售房收入（RevPAR）为207美元，入住率67%，平均每日房价309美元 [19][21][22] - 第四季度非房收入强劲，餐饮收入接近2019年水平，可比投资组合每间团体房宴会和AV销售额为238美元，较2019年增长14% [22][23] - 计入房外消费，第四季度投资组合每间可售房额外产生122美元收入，总RevPAR约329美元；可比投资组合总RevPAR为305美元，较2019年相差3%，入住率比2019年低15个百分点；全年总投资组合RevPAR为326美元 [25] - 第四季度收取1000万美元与疫情相关的业务中断保险赔款，政策上限为2500万美元 [26] - 第四季度可比酒店投资组合EBITDA利润率为28.5%，不包括华盛顿特区酒店，EBITDA利润率近30%，比2019年同期低140个基点，入住率低近13个百分点 [29] - 第四季度调整后EBITDAre为6900万美元，调整后每股摊薄FFO为0.26美元，包含约970万美元与新冠相关业务中断保险索赔净收入 [49] - 预计第一季度总投资组合RevPAR较2022年第一季度增长30% - 32%，全年总投资组合RevPAR增长低两位数至中两位数（不包括迈阿密酒店） [55] - 第一季度调整后EBITDAre指引为5100 - 5500万美元，调整后每股摊薄FFO为0.16 - 0.18美元 [56] - 预计今年投资1.3 - 1.5亿美元到投资组合，第一季度预计有300万美元EBITDA损失，全年预计有1600 - 1800万美元EBITDA损失 [56] 各条业务线数据和关键指标变化 团体业务 - 第四季度可比投资组合产生17.4万个团体房晚，团体业务约占总需求37%，团体房晚数量约为历史水平92%，平均房价较2019年同期高8% [30] - 第四季度所有当前和未来时期可比团体业务产出为23万个房晚，高于2021年第四季度，房价高15%，收入产出较2019年第四季度增长5%；全年团体业务产出为2019年房晚数的82%，但房价高22% [31] 散客业务 - 第四季度散客业务约占总房晚数60%，可比房价为311美元，较2019年同期高22% [34] - 2023年初散客预订趋势良好，过去几周未来6个月散客预订量略低于2019年水平，较2022年末有显著改善 [36] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年第一季度可比投资组合前半段预订进度较2019年下降2%，排除重大装修酒店后，前半段预订进度较疫情前增长2% [37] - 希尔顿湾景酒店和奥兰多万丽酒店第一季度团体预订进度领先2019年同期 [38] - 葡萄酒之乡的两家度假酒店团体业务呈积极趋势，蒙太奇酒店2023年团体收入预订量几乎是去年年初的两倍，四季酒店团体预订进度增长超80% [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2022年公司重振战略，专注资本循环、投资组合和向股东返还资本三个方面 [11] - 资本循环方面，2022年初剥离芝加哥3家酒店，将所得款项重新投入迈阿密和圣地亚哥市场 [6][12] - 投资组合方面，2022年完成旧金山凯悦酒店客房和浴室翻新、圣地亚哥希尔顿酒店餐厅翻新，继续将华盛顿特区万丽酒店重新定位为威斯汀品牌，推进迈阿密海滩康菲丹特酒店向安达仕迈阿密海滩酒店的转型 [15][16][17] - 向股东返还资本方面，2022年恢复季度股息，回购价值1.08亿美元股票；2023年已回购1100万美元普通股 [18] - 2023年将继续实现近期投资和转换活动的收益，为投资组合的下一轮增长奠定基础，资本循环仍是战略重要组成部分 [47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观环境存在不确定性和预订模式短期化，但公司预计2023年EBITDA将实现显著同比增长 [39] - 2023年公司酒店业务有望受益于商务旅行和企业活动需求的增长，以及度假酒店休闲需求的持续强劲 [43] - 葡萄酒之乡度假酒店通过增加团体业务，2023年有望实现盈利增长；圣地亚哥希尔顿湾景酒店预计2023年将继续实现有意义的增长；投资组合的投资将为长期增长提供支持 [40][41] 其他重要信息 - 公司电话会议包含前瞻性陈述和非GAAP财务信息 [8][9] - 截至第四季度末，公司拥有约1.57亿美元现金及现金等价物，包括5600万美元受限现金，信贷额度保持全额可用，总流动性近6.6亿美元；净债务和优先股权益与EBITDA之比为4.1倍，净债务与EBITDA之比小于3倍 [48] - 董事会已宣布第一季度普通股股息为每股0.05美元，以及系列H和I优先股的常规分配 [57] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：2023年RevPAR增长是由入住率还是房价驱动，以及成本增长和物业层面利润率的情况 - 第一季度和第二季度，特别是团体和城市酒店的入住率将显著提升；全年来看，预计房价也会增长，城市和团体酒店的房价增长将超过休闲酒店，RevPAR增长更偏向于入住率驱动 [59][60] - 去年劳动力成本预期为4% - 5%，今年可能处于较低水平；房地产税、保险和地租等固定成本有改善，但圣地亚哥的地租同比大幅上升 [61] - 排除正在装修的酒店，预计团体和城市酒店的利润率会有小幅提升，主要基于入住率驱动的RevPAR增长 [62] 问题：过去一年资本配置的得失，以及对未来展望的影响 - 资本循环方面，出售芝加哥酒店，将所得款项投入迈阿密和圣地亚哥市场，迈阿密酒店表现良好，圣地亚哥酒店盈利能力持续提升 [64][65][66] - 葡萄酒之乡资产在2022年下半年调整策略，增加团体业务，目前预订进度良好 [69] - 返还资本方面，2022年恢复股息并回购股票，2023年继续进行 [71] - 公司对去年投资组合的平衡感到满意，未来将继续在投资、资本循环和返还资本之间保持平衡 [72] 问题：葡萄酒之乡资产的利润率与投资组合平均水平的比较，以及缩小差距的步骤 - 豪华酒店的利润率通常低于大型高效团体酒店或商务散客酒店，公司更关注酒店的价值 [74] - 通过增加团体业务，这两家酒店今年将实现显著的EBITDA增长和利润率增长，但要达到稳定状态可能还需要一两年时间 [76] 问题：对波士顿市场以及波士顿公园广场酒店和长码头万豪酒店的看法 - 波士顿市场表现良好，长码头万豪酒店通过提升房间品质，成功推动房价增长；公园广场酒店通过增加会议空间，吸引更多团体业务，2023年预订进度强劲 [77][78] 问题：未来资本循环中出售和收购酒店的匹配方式 - 理想情况下，出售和收购应尽量匹配，但实际操作中需要更灵活；公司希望将资本循环作为常规职能，根据酒店的投资周期和市场机会进行资产处置和收购 [82][85] - 短期内，如果出售资产但没有合适的收购目标，公司有办法应对收益波动，同时争取时间进行正确的投资决策 [86] 问题：信贷市场对并购市场的支持情况，以及对今年业务的重要性 - 信贷市场对酒店交易很重要，目前债务市场有所改善，但尚未达到理想状态，仍需价格发现和资产价值验证，以及明确债务市场的LTV和收益率 [88][89] 问题：葡萄酒之乡资产达到目标回报所需的时间 - 预计今年这两家酒店的EBITDA将实现显著增长，增长幅度在40% - 150%之间；蒙太奇酒店从今年底或明年初开始，住宅项目将为其带来新的增长动力 [93][94]