财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后EBITDAre为2700万美元，调整后FFO为每股摊薄0.08美元，自2022年第一季度起，公司调整调整后FFO的列报方式，排除与递延股票补偿相关的非现金折旧费用，该变化对第一季度结果产生每股0.02美元的影响 [46] - 截至第一季度末，公司拥有约2.54亿美元的现金及现金等价物，包括3900万美元的受限现金，总合并债务为5.76亿美元，加权平均利率为3.6% [44] 各条业务线数据和关键指标变化 客房业务 - 14家酒店组合第一季度每间可售房收入（RevPAR）为160美元，平均每日房价（ADR）为301美元，入住率为53%；可比组合第一季度ADR为280美元，较2019年增长9.8% [19][20] - 4月可比组合入住率为76%，ADR近300美元，RevPAR为225美元，较2019年下降3%；加上两家葡萄酒之乡酒店后，总组合ADR和RevPAR分别增至320美元和241美元 [33] - 预计2022年可比组合ADR同比增长中到高个位数，需求水平从第二季度开始大幅反弹，全年入住率较2019年下降10% - 15% [37] 非客房业务 - 第一季度食品和饮料收入较2021年第四季度增长16%，每间入住客房的非客房支出高于2019年，主要因酒店团体活动的宴会贡献增加 [21] - 第一季度团体客房每间的宴会和AV销售额为180美元，达到疫情前水平，目的地和设施收入也有显著增长 [22] - 包括非客房支出，第一季度总每间可售房总收入（TRevPAR）约为252美元 [23] 业务细分 - 可比组合第一季度团体客房夜总数为12.3万间，团体业务约占总需求的36%，较上一季度增长33%，平均房价较2019年同期高7% [29] - 第一季度所有当前和未来期间的团体客房产量为15.2万间，与2019年第一季度持平；临时业务约占本季度总客房夜数的55%，可比临时房价为314美元，较2019年同期的疫情前水平高14% [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 旧金山4月潜在客户数量恢复到疫情前水平，全年预订量比2019年高13% [36] - 2022年第二至四季度团体客房夜数约为疫情前水平的80%，平均房价较2019年高4%，整体团体收入较2019年同期仅下降18% [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 公司进行了重要的领导层变更，任命Bryan为首席执行官，Robert为总裁，Aaron为首席财务官 [12] - 第一季度出售三家低增长酒店，获得1.97亿美元总收益，其中4800万美元用于回购公司股票，剩余收益用于收购The Confidante Miami Beach [38][39] - 计划投资约6000万美元对The Confidante Miami Beach进行全面翻新，将其重新定位为凯悦旗下的Andaz Miami Beach豪华海滨度假酒店，预计2024年上半年完工 [40] - 评估其他可持续发展举措，如在Wailea Beach Resort建设太阳能农场，已提供约60%的酒店月用电量，节省超26万美元的公用事业成本 [26] 行业竞争 - 行业正从疫情中复苏，住宿需求加速增长，商务旅行和企业团体活动回归，公司预计随着需求增强，今年将实现增长 [11] - 公司认为自身在资产收购、销售和股票回购方面取得进展，通过成功的翻新和重新定位创造价值，有能力利用强大的资产负债表和债务能力实现增长 [13][42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业和公司在第一季度经历了显著的转型期，住宿需求自2月中旬以来加速增长，是疫情以来最显著的转折点，商务旅行和企业团体活动的回归令人鼓舞 [10][11] - 尽管面临劳动力成本压力，但公司对运营团队在低入住率下实现盈利的能力感到满意，相信随着经营环境恢复正常，能够应对成本压力并超越以往的利润率峰值 [27][28] - 基于3月和4月的强劲需求，公司对2022年的前景感到乐观，预计休闲需求持续健康，商务旅行增加，城市活动日程丰富，企业团体活动回归将支持全年持续增长 [33][34] 其他重要信息 - 董事会批准了G、H和I系列优先股的常规分配 [47] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：关于The Confidante的运营和机会 - 公司认为该酒店目前表现良好，但受品牌和资本限制，无法充分吸引高端客户，通过投资和品牌重塑，有望将其打造成真正的豪华产品，预计稳定后房价可达500美元左右，实现8% - 9%的现金回报率 [50][51][52] - 酒店将在翻新期间继续运营，预计今年产生300 - 400万美元的EBITDA，明年因翻新可能减少数百万美元，2024年开始回升，2025 - 2026年达到稳定 [54][55] 问题2：关于公司的杠杆容忍度和目标杠杆范围 - 公司认为杠杆是一个周期内的连续变量，早期可高达4 - 5倍，后期降至3倍左右，目前包括The Confidante在内的杠杆仍远低于3倍，有较大的负债能力，将继续采取平衡的方式部署资金 [59][60] 问题3：关于迈阿密交易与葡萄酒之乡交易的收益率差异 - 公司认为休闲市场持续表现良好，对两个市场的预期相对不变，难以精确确定迈阿密交易因翻新风险所需的额外回报，但认为该交易是一个不错的选择 [66][67] 问题4：关于度假村即将到来的假期定价和维持当前价格的能力 - 公司认为休闲市场价格涨幅惊人，未来增长将放缓，不同市场情况不同，如Wailea市场因团体客户增加，房价可能持平或略有下降，但EBITDA会显著增加，公司通过收购拥有更平衡的投资组合，商务和团体业务将继续增长 [70][71][77] 问题5：关于Renaissance DC重新品牌为Westin的时间和其他转换机会 - Renaissance DC的会议空间已完成，客房和大堂翻新将分阶段进行，预计2023年完成，届时将开始吸引团体客户，目前预订的团体业务价格比作为Renaissance时高约10%，转换为Westin后有望提高入住率和房价 [79][80][81] - 公司会在整个投资组合中寻找改善房地产的机会，包括投资实体资产和更换品牌，不仅限于Renaissance酒店 [82] 问题6：关于迈阿密ADR下降的可能性和收购倍数、资本化率 - 公司认为消费者对休闲和奢侈品的定价已重新调整，一般不会出现20%的降幅，即使有下降压力，The Confidante仍有很大的增长空间 [87][88][89] - 迈阿密市场有一些新项目正在规划中，但公司认为市场有能力消化这些新供应 [92] 问题7：关于公司选择Bryan作为CEO的决策过程 - 公司表示寻找的是具有更多交易相关经验的人选，搜索委员会经过六个月的筛选，与众多候选人进行了沟通，最终认为公司内部团队具备丰富的交易经验和资产循环利用的意愿，是最佳选择 [95][96][97] 问题8：关于度假村和城市酒店的团体业务曝光和增长潜力 - 公司投资组合的整体业务结构为约25%商务临时、31%休闲、38%团体和其余为合同业务，度假村的休闲与团体比例约为80:20，且团体业务有休闲成分 [103] - 旧金山、圣地亚哥、奥兰多和波士顿等大型团体酒店的入住率将从第一季度的约50%增长到70%以上，是未来增长的主要来源，Wailea也将吸引团体客户，压缩休闲客户 [104][105]