财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度可比投资组合每间可售房收入（RevPAR）同比增长80个基点，可比投资组合总收入增长2.1%，全年RevPAR和总收入分别增长1.9%和2.9% [13] - 2019年全年，散客客房收入增长约3%，团队收入基本持平；第四季度客房收入超预期，推动全年RevPAR增长处于指引高端；可比投资组合总收入受益于餐饮收入增长2.6%和附属物业收入增长14% [14] - 2019年第四季度，尽管可比投资组合收入增长2.1%，但由于每小时工资率增长2.4%、财产保险和忠诚度计划费用增加，可比投资组合息税折旧摊销前利润（EBITDA）下降1.4%，利润率下降110个基点 [19] - 2019年全年调整后EBITDA和摊薄后每股调整后资金从运营（FFO）超过最新指引高端 [15] - 2019年底，公司总调整后无限制现金超6.8亿美元，有5亿美元未动用循环信贷额度；合并债务和优先股证券约12亿美元，现有债务加权平均到期期限约4.1年，加权平均利率4.1%，可变利率债务占总债务的23%，44%的债务无担保 [28] - 2020年全年，预计总投资组合RevPAR增长在 - 1.5%至1.5%之间；费用增长3%至4%，同店利润率下降约150至175个基点；调整后EBITDA在2.8亿至3.05亿美元之间，摊薄后每股调整后FFO在0.95至1.5美元之间 [30] - 2020年第一季度，预计总投资组合RevPAR在 - 0.5%至1.5%之间；调整后EBITDA在5400万至5800万美元之间，摊薄后每股调整后FFO在0.16至0.18美元之间 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年客房业务中，散客客房收入增长约3%，团队收入基本持平；第四季度客房收入超预期，推动全年RevPAR增长 [14] - 2019年第四季度，餐饮收入增长2.6%，附属物业收入增长14%，推动可比投资组合总收入增长 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年，华盛顿特区市场增长好于预期，旧金山市场虽未达年初高预期，但仍实现稳健RevPAR增长；芝加哥、波特兰、拉霍亚和纽约市市场普遍疲软 [16][17] - 2019年第四季度，多个市场表现好于预期，包括威雷亚、长滩、芝加哥和旧金山；基韦斯特、时代广场和圣地亚哥市场表现疲软 [18] - 2020年，预计多数市场RevPAR增长有限；旧金山需求水平按历史标准将保持稳健，但同比比较有挑战；纽约市场将面临新供应增加的逆风；基韦斯特、波士顿、芝加哥和华盛顿特区等市场有望实现健康增长 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续受益于过去几年对投资组合的投资，如波士顿公园广场酒店和旧金山凯悦酒店的翻新带来RevPAR指数显著提升和盈利能力增强；预计威雷亚酒店、奥兰多万丽酒店等项目将继续带来收益 [7][8] - 2019年投资超900万美元用于环保项目，未来将继续进行环境、社会和治理（ESG）投资，关注可再生能源使用、减少一次性物品使用和增加回收材料使用 [10] - 2019年底出售洛杉矶国际机场万怡酒店的租赁权益，售价5000万美元，进一步巩固投资组合，降低租赁权益敞口 [11] - 2020年主要项目是波特兰万豪酒店的全面重新定位，预计上半年产生200万美元收入置换；当前投资组合团队预订量同比增长超4%，81%的团队业务已预订，为近年来最高水平 [22] - 公司继续对长期相关房地产进行投资评估，希望找到合适机会增加股东价值；同时计划以合理价格处置不符合战略的剩余酒店 [26] - 鉴于当前股价和隐含估值，公司认为回购自身股票是过剩流动性的最佳用途，将股票回购计划从3亿美元（已回购5400万美元）增加到5亿美元，回购将机会性进行且取决于股价 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年经营环境预计与2019年相似，RevPAR和酒店总收入增长乏力；多数市场RevPAR增长有限，部分市场面临挑战，部分市场有望增长 [20] - 预计成本压力将持续，主要体现在工资和福利、财产税和保险方面，这三项占酒店运营总成本超一半 [21] - 公司与希尔顿时代广场酒店就地面租金增加存在争议，可能影响全年利润率，若上诉成功将获得退款 [21][43] - 公司2020年预期和盈利指引未考虑新冠疫情的额外影响，若疫情对全球经济增长和旅游业产生负面影响，可能对公司业务、盈利和前景产生重大影响 [23] 其他重要信息 - 董事会宣布2020年第一季度普通股每股股息为0.05美元，预计全年按季度支付常规现金股息；若常规股息未满足年度分配要求，将支付追补股息；2019年总现金股息年化股息收益率约为5.5%；董事会还批准了优先股的常规季度分红 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 基本面疲软情况下酒店价值是否受影响 - 对于高品质、高端、标志性的长期相关房地产资产，仍有强劲需求；具有增值成分或管理、特许经营可变更的资产也有较强需求；而普通商品资产则面临一定困难 [36] 问题2: 威雷亚海滩度假村的房价差距情况 - 2014年该酒店全年房价较威雷亚豪华酒店组合低约280美元，到2019年底低180美元，平均每日房价指数（ADR Index）从48%提升至约70% [37] 问题3: 威雷亚海滩度假村对标酒店的每间客房EBITDA情况 - 公司没有每间客房EBITDA数据，但有RevPAR数据 [38] 问题4: 希尔顿时代广场酒店面临的问题及长期计划 - 该酒店财产税增加，目前正在就约300万美元的地面租金增加进行仲裁，仲裁期间需支付较高租金，若胜诉将获得退款；该酒店成本增加后EBITDA微薄，贷款到期时公司将评估并确定最佳方案 [43][44] 问题5: 为何不采用更程序化或激进的股票回购计划 - 公司不会评论股票回购方式，但认为股票回购是重要关注点，相对于潜在收购，回购股票是最佳增量投资 [45] 问题6: 12月更好的散客趋势是商务还是休闲散客，以及趋势是否持续 - 12月公司投资组合中商务和休闲散客需求都较好，较为广泛；过去六周散客预订量有所增加，第一季度表现好于预期 [48] 问题7: 散客预订量增加和团队预订量增长4%与RevPAR指引的关系 - RevPAR指引是综合考虑各酒店情况的众多输入因素之一 [50] 问题8: 公司是否与品牌方讨论解决业主盈利能力问题 - 公司与运营合作伙伴保持持续沟通，但认为目前因劳动力成本上升和招聘困难导致的成本压力难以解决，过早大幅削减服务水平不是正确的长期决策，除非入住率和房价大幅下降 [53] 问题9: 未来三四个月特定市场活动是否受新冠疫情影响 - 公司关注旧金山、洛杉矶、纽约等中国入境旅游量大的市场，目前中国旅游下降对公司总收入影响约50个基点，已出现一些团队取消或减员情况；公司正与酒店和运营伙伴合作管理团队减员和开放散客渠道以提高入住率，目前影响较小，但情况不确定 [56][57] 问题10: 若未来三到五年RevPAR增长在±1%范围内，公司会有何不同做法 - 若出现这种情况，费用增长可能继续超过RevPAR增长，资产价值可能维持高位，资本配置将面临困难，盈利将受到影响 [58] 问题11: 公司缩小时股息如何考虑 - 公司股息策略是支付约100%的应税收入，常规季度股息安全，过去几年出售资产收益对股息有积极影响，预计将继续按此策略支付股息 [59] 问题12: 公司何时利用纽约市酒店市场的困境 - 公司有能力关注困境情况并可能利用机会，但目前介入纽约市场可能还太早 [64][65] 问题13: 全年指引中非客房收入的增长预期及测算方式 - 预计今年非客房收入将增长2%至4%，部分原因是去年实施的一些费用尚未完全体现，餐饮收入预计会有所缓和 [69] 问题14: 股票回购停止的原因 - 股票回购是根据10b5 - 1计划进行的，在进入禁售期前设定了参数，达到预定水平和金额后自动停止，禁售期通常在财报发布几天后结束，届时公司将有更多控制权 [70] 问题15: 威雷亚酒店ADR指数达到目标后对利润的影响 - 该酒店不太可能达到市场指数的100%，目前与特定对标组合相比已达到约120%的指数，财务成功体现在缩小差距和实现RevPAR指数提升 [71] 问题16: 文艺复兴海港广场酒店的减值费用与今年翻新费用的关系 - 海港广场酒店去年完成周期性客房翻新；减值是根据美国公认会计原则（GAAP）按季度评估酒店减值指标，该酒店因不被视为长期相关酒店而缩短持有期，导致现金流低于账面价值，产生2400万美元减值费用 [75][76] 问题17: 减值费用与翻新后资产价值的比较 - 减值费用与净账面价值（即总值减去折旧）进行比较 [77] 问题18: 将利润率下降指引转化为同店费用增长预期，并按主要类别分解 - 预计总费用增长3%至4%，其中劳动力成本占总成本约45%，预计增长4%至6%，其他酒店相关费用接近通胀增长，部分项目如团队佣金可能下降；固定费用如房地产和财产税、希尔顿时代广场酒店地面租金、保险费用等增长较大 [78][79][80] 问题19: 股票回购的理念及是否会成为资本结构或资本利用的持续方面 - 股票回购是一种资本配置工具，公司利用它在公开和私人市场之间进行套利；当市场价格难以合理时，回购自身股票是购买更多长期相关房地产的简单方式，且交易成本低；公司希望未来能以高于资产净值（NAV）的价格交易并实现公司增长，但目前回购股票是最有吸引力的投资选择 [84][85] 问题20: 可行交易机会的情况 - 公司目前正在处理一些事务，过去一两个月参与了一些投标，也在关注一些可能进入市场的项目；公司倾向于追求较大规模的资产，交易情况较为零散 [86] 问题21: 预计资本支出（CapEx）下降的原因 - 资本支出下降一是因为原计划对洛杉矶国际机场万怡酒店进行重大翻新，但该酒店已出售；二是推迟了芝加哥大使套房酒店的客房翻新；此外，投资组合整体状况良好，未来几年的翻新是正常业务安排，公司认为不应为节省资本而推迟必要的翻新 [90] 问题22: 12月业务强劲是否与日历变化有关 - 公司预计到了日历变化，12月业务强劲是因为短期散客业务预订量增加，包括威雷亚等地区，不过这只是一个月的情况，不能确定为新趋势 [94] 问题23: 近期散客需求增长是否为季节性因素 - 散客需求增长已考虑季节性因素，过去六周整体散客预订量有所增加，好于此前几个季度 [96] 问题24: 波特兰酒店翻新时是否考虑更换品牌 - 目前波特兰万豪酒店的特许经营协议还有几年到期，未来有机会考虑更换品牌 [100]