财务数据和关键指标变化 - 第三季度可比投资组合每间可售房收入（RevPAR）同比增长90个基点，可比投资组合总收入增长1.8% [9] - 第三季度客房收入增长由散客客房收入近3%的增长推动，弥补了团队收入近4%的下降 [9] - 第三季度总餐饮收入仅增长60个基点，团队每间入住客房的餐饮支出同比健康增长4.5% [14] - 其他附属收入在本季度健康增长16% [15] - 第三季度集团佣金、食品成本和公用事业费用下降，但品牌的某些分配费用（如销售和忠诚度费用）带来成本压力 [16] - 第三季度小时工资增长近5%，保险成本同比增长约31%，对利润率产生20个基点的影响 [17] - 第三季度可比酒店收入增长1.8%，酒店运营费用增长3.3%，导致物业层面息税折旧摊销前利润（EBITDA）下降1.5% [17] - 第四季度，预计总投资组合RevPAR在-1.5%至0.5%之间，调整后EBITDA在6800万美元至7200万美元之间，摊薄后每股调整后运营资金（FFO）在0.23美元至0.25美元之间 [29] - 2019年全年，总投资组合RevPAR增长预期调整为1%至2%，调整后EBITDA预期调整为3.13亿美元至3.17亿美元，摊薄后每股调整后FFO预期调整为1.09美元至1.11美元 [29] - 预计第四季度追赶股息在每股0.50美元至0.60美元之间，其中包括出售洛杉矶国际机场万怡酒店约每股0.14美元的收益 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 团队业务在第三季度的房晚和房价方面比预期疲软，不过散客需求填补了大部分团队房晚缺口，但部分原本预期有高团队房价的夜晚，实际房价压缩情况不如预期 [10] - 第三季度团队业务生产的房晚数为29.3万间，略高于过去五年第三季度的平均水平，奥兰多万丽酒店表现出色，远超历史平均水平 [19] - 2020年目前团队业务预订量呈中个位数增长 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度华盛顿特区、威雷亚、波特兰和波士顿市场表现良好，芝加哥、旧金山、奥兰多和纽约市市场疲软 [12][13] - 飓风多里安导致约20万美元的客房收入损失，使第三季度RevPAR增长减少约10个基点 [13] - 2020年，华盛顿特区、芝加哥、洛杉矶、波士顿和圣地亚哥等主要市场的全市活动日程比2019年更强劲，新奥尔良和奥兰多的会议日程预计较弱，但奥兰多万丽酒店和新奥尔良JW万豪酒店预计能凭借强劲的内部团队业务抵消全市疲软 [21] - 预计威雷亚明年表现将优于美国市场，但不会像过去几年那样呈现高速增长 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 出售洛杉矶国际机场万怡酒店的租赁权益，售价5000万美元，预计资本化率为5.8%，高于许多分析师对该资产的估值，此次出售进一步巩固了投资组合，降低了地面租赁风险，并为股东带来可观收益 [23][24] - 鉴于当前长期相关房地产的定价预期以及酒店房地产公私定价的脱节，公司认为最佳的过剩流动性使用方式是回购自家股票，且回购将适时进行 [25] - 公司在收购市场面临卖家定价预期过高的问题，难以理解3% - 4%的资本化率，但对于有信心重新定位、资产管理、市场增长或指数收益的特殊资产会考虑收购 [35][36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第四季度团队业务预计同比放缓，但奥兰多、巴尔的摩和旧金山等较强市场有望弥补部分缺口 [18] - 2020年公司处于预算编制初期，鉴于今年的预订情况和主要市场更强劲的全市活动日程，公司对2020年充满信心 [20] - 尽管当前经营环境具有挑战性，但公司坚信长期持有优质房地产并以低杠杆方式持有是明智之举，无论经济加速还是放缓，公司都有良好的应对能力 [37][38] 其他重要信息 - 电话会议包含前瞻性陈述，实际结果可能与预测存在重大差异，同时可能包含非公认会计准则（GAAP）财务信息 [4][5] - 公司董事会已批准对未偿还的两系列优先股进行常规季度分红 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 如何看待酒店私人市场定价 - 公司也对此感到困扰，认为部分定价可能只是卖家的期望价格，当前市场上一些资产的定价难以理解，尤其是考虑到净营业收入（NOI）增长前景不佳和物业税重置等因素，但对于特殊资产，若有信心进行重新定位等操作，会考虑收购 [34][35][36] 问题: 当前经营环境是否与以往类似，有何经验借鉴 - 每个周期都有所不同，此轮周期的NOI增长较为温和但持续时间较长，公司坚信长期持有优质房地产并采用低杠杆方式，无论经济形势如何都能有良好表现 [37] 问题: 旧金山会议出席率下降的原因及对市场预测的影响 - 目前尚不清楚技术人员参加会议的意愿或旧金山城市吸引力是否发生变化，第三季度旧金山市场令人失望，部分大型会议未达预期，后续将持续监测 [40][41] 问题: 洛杉矶国际机场酒店出售的买家情况、估值及对其他物业估值的影响 - 买家是当地拥有多家酒店的私募股权和担保债务凭证（CDO）投资者，此次交易对双方是双赢，出售移除了非核心资产并获得了好价格；该交易未改变公司对其他物业价值的看法，进一步证实了公私定价的脱节 [44][47] 问题: 出售洛杉矶国际机场万怡酒店后，投资组合调整是否结束 - 公司认为仍有机会进行更多资产出售，即使出售一些资产，对总资产价值影响不大，公司拥有多笔高价值资产 [49][52] 问题: 佛罗里达物业是否受飓风多里安显著影响 - 佛罗里达物业客房收入损失约20万美元，对RevPAR增长影响约10个基点，奥兰多市场第三季度疲软是由于全市活动日程和去年同期高基数，且未来团队业务预订情况良好；基韦斯特物业因餐厅改造和屋顶更换工程受到一定影响 [54][55] 问题: 大量现金储备情况下，若长期低增长且私人资金仍在，是否会改变策略 - 公司认为不会长期持有大量现金，若不进行股票回购，也有其他方式解决该问题 [57][58] 问题: 品牌推动的费用节省（如直销增加、在线旅行社（OTA）费用下降）是否可持续 - 团队业务方面，预计2018 - 2019年的节省情况将持续到2020 - 2022年，并在2022年趋于稳定；第三方OTA成本预计将在未来几年逐步改善 [60] 问题: 企业需求疲软是需求问题还是供应问题 - 认为是多种因素的综合结果，部分市场供应高于预期，但明年将有所缓和；近期企业需求疲软主要体现在当季团队业务上，不过散客预订量有所增加，弥补了部分损失 [62][63] 问题: 重新定位或修复型投资机会是否更难寻找，与成熟物业的资本化率是否有差异 - 公司投资范围较广，有能力进行大规模重新定位项目，也会考虑收购稳定物业或新建项目；曾参与一些修复型项目投标但未成功，未来会继续寻找机会，关键在于定价而非周期 [65][68][70] 问题: 假设多年无营收增长，回购约5亿美元股票并保持杠杆率在3倍以下是否可行 - 公司认为可行，2.5 - 3倍杠杆率是周期后期的舒适目标，即使在经济衰退时杠杆率上升至5.5 - 6倍，公司也能正常运营并保持一定灵活性 [73][74] 问题: 能否量化明年各市场全市活动日程的强弱变化 - 华盛顿特区明年房晚数预计增长约40%，波士顿全市活动增长8%，房晚数增长约25%，圣地亚哥增长4% - 5%，芝加哥增长12%，洛杉矶房晚数也有所增长；新奥尔良预计下降19% - 20%，奥兰多基本持平，但新奥尔良JW万豪酒店和奥兰多万丽酒店明年内部团队业务预订情况良好 [77][78][79] 问题: 品牌销售和忠诚度成本是否带来良好投资回报 - 公司总体满意，虽然有时会出现成本增加情况，但认可大品牌长期降低成本的努力，预计成本将继续下降 [78]