财务数据和关键指标变化 - 第二季度可比投资组合每间可售房收入（RevPAR）同比增长2.1%，总营收增长3.4% [9] - 第二季度总营收增长得益于临时客房入住夜数近3.5%的增长、团体和临时客房房价的增长、餐饮收入5%的增长以及其他辅助性物业收入12%的增长 [10] - 第二季度物业层面息税折旧摊销前利润（EBITDA）增长2.6% [11] - 第二季度团体和临时佣金及忠诚度计划评估费用减少，但工资增长超过4%，财产保险费用比预期高，年度财产保险保费增长约50%，对下半年利润率造成约20个基点的压力 [15] - 可比投资组合EBITDA超过预期，调整后EBITDA和摊薄后每股调整后运营资金（FFO）超过最新指引上限，摊薄后每股调整后FFO为0.36美元，同比增长5.9% [16][17] - 第三季度预计总投资组合RevPAR增长在 - 0.5%至1.5%之间，调整后EBITDA在7900万美元至8200万美元之间，摊薄后每股调整后FFO在0.27美元至0.29美元之间 [39] - 全年预计总投资组合RevPAR增长在0.75%至2.75%之间，调整后EBITDA指引中点提高200万美元至3.12亿美元至3.24亿美元之间，全年摊薄后每股调整后FFO提高0.02美元至1.07美元至1.13美元之间 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度团体客房入住夜数预计下降3%，但每间入住团体客房的餐饮和视听支出达到187美元，同比增长近9%，自2015年第二季度以来，同店基础上的复合年增长率为5% [12] - 第二季度预订了31.5万间2019年及以后的团体客房，比去年第二季度增长14%，比过去五年第二季度的平均预订量多3%，2019年全年团体预订进度总体稳定且略有上升 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 第二季度业绩受巴尔的摩和圣地亚哥的装修活动、芝加哥、华盛顿特区和纽约市的市场疲软或全市活动日程安排的负面影响，但受益于旧金山和威雷亚的市场增长、波士顿超预期的市场增长以及在波士顿长码头万豪酒店、新奥尔良JW万豪酒店和波士顿公园广场酒店的资本改善 [11] - 7月未来临时预订有所放缓，导致公司对下半年业绩持更谨慎态度 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过以合理价格收购长期相关房地产并对资产进行重新定位，以实现长期盈利和价值最大化，近期在奥兰多、波士顿和新奥尔良的投资已取得积极早期成果 [25] - 公司在投资环境中面临卖家对长期相关房地产定价预期过高的问题，当前要价对应的资本化率低于公司可接受水平，因此公司选择通过股票回购将去年筹集的资金返还给股东 [30][32] - 公司将继续评估新的酒店收购机会，但由于公开市场和私人市场对优质酒店房地产的定价存在差异，目前更倾向于通过股票回购投资于自身高质量投资组合 [34][35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第二季度的经营业绩和收益感到满意，尽管面临一些市场挑战，但通过市场集中优势、前期装修活动和资产管理举措实现了营收增长和运营效率提升 [9] - 近期临时预订的放缓使公司对今年剩余时间的前景持更谨慎态度，但更好的预订情况和许多大型市场强劲的全市活动日程应使投资组合在2020年处于有利地位 [17][14] - 公司认为其在酒店重新定位方面的成功经验使其有信心近期的投资将带来超额增长和市场份额，无论市场动态如何 [25] 其他重要信息 - 公司董事会已宣布第三季度每股普通股股息为0.05美元，预计2019年全年将继续支付定期季度现金股息，若定期股息不足以满足年度分配要求，预计将在2020年初支付追补股息 [40] - 董事会还批准了两类优先股的常规季度分红 [41] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 团体客户的房外消费通常何时与会议策划者签订合同，过去几个月随着企业信心下降有何变化，未来该业务的预期如何 - 公司表示目前尚未看到该业务有任何变化，随着团体入住时间临近，会议策划者和团体的购买量实际上有所增加，该业务对盈利能力有良好推动作用 [43] 问题: 如何判断公司未来可能进行股票回购的信号，是基于特定的EBITDA倍数还是资本化率 - 公司表示不会对未来投资（包括未来股票回购的参数）发表评论，但强调公司拥有大量现金、高流动性和极低的杠杆率，无论经济情况如何，都有能力投资于自身投资组合 [44] 问题: 除了过去几个月股价下跌外，还有什么因素使公司更愿意进行股票回购 - 公司认为回购股票是为了扭转去年的股权增发，且回购价格比增发价格低4美元以上，是合理的资金返还投资者的方式 [46] 问题: 临时预订放缓，哪些市场、细分市场或价格区间表现出更多或更少的疲软 - 公司称7月未来所有时期的预订出现了相对广泛的下降，这是导致下半年业绩指引调整的原因之一，但一个月的数据不一定构成趋势，公司将密切关注 [48] 问题: 公司目前不进行收购的原因是对未来年份的评估方式，还是卖家对资本化率的预期 - 公司表示在进行评估时会考虑经济衰退情况，这使其在竞标中竞争力稍弱，同时私人股本通常会使用更多杠杆，在债务成本方面具有竞争优势，此外，部分卖家会参考再融资报价，再融资已成为一些交易中直接出售的可行替代方案 [50][51] 问题: 公司在大型酒店重新定位方面取得了市场份额增长，这种增长的持续时间有多长 - 公司认为这取决于酒店类型和客户类型，对于纯粹的临时酒店，翻新的影响可能更快显现，但对于像威雷亚这样针对奖励团体的酒店，收益可能需要更长时间才能体现，公司会持续投资并与运营伙伴合作以维持和提高服务水平，认为这些资产的最佳时期仍在前方 [54][55] 问题: 威雷亚酒店未来的增长是关于缩小与附近酒店的差距，还是关于客户结构变化和团体业务的提升 - 公司认为两者兼而有之，虽然威雷亚酒店与周边一些高端酒店（如四季酒店）仍有差距，但已显著缩小差距并超出了投资评估预期，团体业务数据表现强劲 [58] 问题: 成本方面除了保险费用增加外，未来几个季度劳动力、房地产税和其他成本是否有变化 - 公司表示除了财产保险费用增加约80万美元影响下半年业绩指引外，劳动力和福利成本按预期增长，约为4%，且高于通货膨胀率 [59][60] 问题: 以13美元多的平均成本进行股票回购，应与哪些指标进行比较 - 公司认为理想情况下公开市场和私人市场的净资产价值（NAV）应相同，但目前追逐的一些资产定价对应的资本化率低至3.5%，而公司对自身投资组合的投资资本化率约为7.75% - 7.8%，是一项不错的投资，同时指出NAV会随时间波动，若经济衰退，公司的低杠杆率使其有能力应对 [63][64] 问题: 临时预订在下半年出现下滑，哪些行业、市场或资产受影响最大 - 公司表示目前未发现明显规律，临时预订月度波动较大，7月多数周预订量为个位数下降，公司已因此下调下半年盈利预期，但一个月的数据不一定构成趋势，目前第二季度团体业务未受影响 [65] 问题: 过去30 - 90天，公司对收购和项目的投资回报率（ROI）预期是否发生变化 - 公司表示过去30 - 90天内没有变化，但在过去五、六年中，随着整体利率下降，各类资产的回报预期持续下降，公司也适度调整了投资评估的回报预期 [67][68] 问题: 今年以来，公司在投资评估方面是否变得更加保守 - 公司表示投资评估方法没有改变，但在评估某些酒店下半年能否达到预测时会更加谨慎 [71] 问题: 如何改变目前目标资产资本化率与其他资产之间的差距，使公司在市场中成为更有优势的买家，是否会考虑投资其他被忽视的资产类型 - 公司表示大部分评论针对的是长期相关房地产资产，不会因更高的资本化率而从长期相关房地产转向更具商品属性的资产 [74] 问题: 长期相关房地产资产的定义是否会随着劳动力市场的变化而演变 - 公司认为不会 [76] 问题: 本季度与万豪的重新合作推出活动对相关资产与其他资产相比有何显著影响 - 公司表示对重新合作推出活动整体满意，万豪酒店表现良好，特别是在积分兑换酒店方面 [77] 问题: 目前在交易环境中，哪些类型的买家会使公司在特定资产收购中处于劣势 - 公司认为是大型和小型酒店相关的私人股本，它们在过去几个季度的收购活动中更为活跃，此外再融资也是一个竞争因素 [79] 问题: 像Summit与GIC建立合资企业这种方式是否对公司有吸引力，公司如何看待合资企业作为增加长期房地产投资组合的方式 - 公司表示通常对合资企业持谨慎态度，但如果有合适的合作伙伴和结构，会考虑这种方式 [80] 问题: 新买家是否有能力进行公司近期进行的酒店翻新，公司持续对投资组合进行再投资是否会在未来两年带来优势 - 公司认为在某些市场，如威雷亚，其他酒店的翻新可能会提升整个市场，从长期来看对所有参与者都有益，公司在资本配置方面有创造价值的成功经验，能够应对市场变化和短期干扰 [84][85]