财务数据和关键指标变化 - 第一季度可比RevPAR和投资组合收入均同比增长4.3%，可比投资组合EBITDA增长6%，调整后EBITDA和摊薄后每股调整后FFO超过最新指引上限 [11] - 第一季度工资增长近5%，团体佣金占团体收入的比例下降60个基点，食品和饮料成本下降60个基点 [11] - 摊薄后每股调整后FFO为0.21美元，同比增长5%，超出此前指引范围 [19] - 2018年全年团体预订量较上一年度增长约1%，前瞻性散客预订量保持稳定 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度团体房晚数增长近3%，团体和散客需求的房价均有可观增长，其他附属物业收入增长12% [11] - 集团每间入住团体客房的餐饮和视听支出达到健康的每晚185美元，较2015年第一季度的146美元实现6%的复合年增长率 [14][15] 各个市场数据和关键指标变化 - 旧金山、威雷亚、基韦斯特等市场实现增长，而芝加哥和波特兰市场因预期的市场疲软影响了第一季度运营业绩 [13] - 纽约市场表现稍差，威雷亚和基韦斯特市场表现稍好，旧金山第一季度表现最佳，后续可能会有所放缓 [56] - 夏威夷威雷亚市场第一季度ADR增长约5%，公司酒店ADR超出该市场700个基点，RevPAR超出豪华竞品组合1600个基点 [70][71] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续对不符合战略的少数酒店进行有序处置，同时积极寻找合适的投资机会 [23] - 注重ESG工作，发布环境、社会和治理报告，承诺在环保和社会问题上持续投入 [25][26] - 认为行业增长乏力，卖家定价预期过高，市场存在买家抵制高价的情况 [39] - 倾向于通过有机增长实现外部扩张，更注重资产质量而非规模 [44] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管各市场预期有正常波动，但全年投资组合前景保持不变，已上调全年盈利预期 [19][20] - 认为当前投资环境中卖家定价预期需调整，有望找到合适投资机会 [23] - 对公司财务灵活性表示满意，认为专注于提升每股净资产价值增长是关键 [48] 其他重要信息 - 公司第一季度末拥有超过6.8亿美元的无限制现金和5亿美元未动用的循环信贷额度，综合债务和优先股证券约12亿美元 [28] - 董事会宣布第二季度普通股股息为每股0.05美元，预计2019年全年按季度支付该金额股息 [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 酒店价值平均下降幅度 - 公司提醒不能直接得出酒店价值下降的结论，目前只是部分活跃交易中卖家的资本化率预期未得到满足，部分资产未成交或卖家需下调预期 [39] 问题: 芝加哥市场是否为长期房地产市场及伊利诺伊州财政困难的影响 - 对于合适的资产，芝加哥市场有潜力，但目前面临供应消化和提价困难的问题；伊利诺伊州财政困难引起了公司的关注，但认为该市长期能够克服这些问题 [41] 问题: 是否认为切萨皮克的投资组合是长期相关房地产 - 公司不愿对正在进行的交易发表评论，一般而言，很多投资组合中符合长期相关房地产标准的资产不足，公司更倾向于通过有机增长和逐个资产投资的方式扩张 [44] 问题: 市场卖家定价预期过高，是否应更积极地净卖出 - 公司在出售酒店方面较为成功，过去已出售多笔不符合战略的资产，目前持有大量现金；公司的重点是提升每股净资产价值增长，对当前策略充满信心 [46][48] 问题: 海洋边缘酒店与原承保情况的对比 - 由于购买后遭遇五级飓风，酒店发展轨迹发生变化，但市场正在企稳，指数不断上升，公司对该资产的长期盈利潜力仍有信心，只是实现时间会延长 [50] 问题: 卖家对新低价的交易意愿及出售与再融资的吸引力对比 - 公司提醒数据有限，过去12个月融资市场对卖家决策有影响，部分资产选择再融资而非出售；目前判断卖家意愿还为时过早，需观察未来一两个季度债务市场变化的影响 [52][55] 问题: 哪些市场今年表现会更好或更差 - 市场波动幅度不大，纽约市场稍差，威雷亚和基韦斯特市场稍好，旧金山第一季度表现最佳，后续可能会有所放缓 [56] 问题: 高端投资组合上市是否会导致市场活动暂停 - 公司无法对该投资组合发表评论，一般而言，重大投资组合上市时，潜在买家会储备资金，但无法具体说明 [58] 问题: 威雷亚酒店缩小与其他酒店差距的进展及是否已稳定 - 酒店表现出色，第一季度平均房价接近500美元，团队优秀，客户满意度高；公司认为仍有提升空间，坚持长期投资策略 [60] 问题: 3月行业疲软的原因 - 公司对此感到意外，推测可能与春季假期日历延长有关，但无法确定具体原因；4月业务表现良好，3月的疲软可能只是暂时现象 [61] 问题: 希尔顿新集团酒店品牌对奥兰多万丽酒店的影响及是否关注其他市场 - 公司认为奥兰多是大型团体市场，对此并不担心 [63] 问题: 出售非核心资产后对投资组合系统性风险的看法 - 公司认为集中投资于优质房地产比分散投资于非核心资产更有利，处置非核心资产不会对价值产生重大影响，反而能清理投资组合 [64] 问题: 公司业绩中价值提升举措和资产管理的贡献比例以及与万豪和希尔顿平台的关系 - 公司认为业绩主要得益于自身对物业的管理和物业的地理位置 [67] 问题: 当前最佳的资本使用方式 - 公司表示这取决于市场环境、酒店预期、资本部署机会和股价等因素，公司拥有大量财务选择权，有股票回购授权 [68] 问题: 夏威夷市场第一季度情况及公司酒店的相对表现 - 威雷亚市场第一季度ADR增长约5%，公司酒店ADR超出该市场700个基点，RevPAR超出豪华竞品组合1600个基点；公司酒店ADR与豪华竞品的差距缩小了近110美元，ADR指数从约50%提升至超过70% [70][71][73] 问题: 夏威夷市场第一季度暂时放缓的原因 - 公司认为毛伊岛第一季度有大型团体活动推动，西南航空进入夏威夷市场也有帮助；大岛第一季度来自日本的业务有所放缓，但总体影响不大，公司对市场长期前景持乐观态度 [74] 问题: 现金余额的管理和投资方向 - 公司将现金投资于各种短期政府证券和与信贷安排贷款人的存款账户，流动性高，目前收益率略高于2% [75] 问题: 文艺复兴港景酒店是否为长期房地产及翻新原因 - 该酒店不太可能是长期房地产；此次翻新是生命周期性的，房间需要重新装修，翻新后酒店将焕然一新 [77][78]