财务数据和关键指标变化 - 第一季度运营资金（OFFO）超预算，得益于运营改善，包括租金提前起租、入住率高于预算、留存率提高和附属收入增加等，这些运营因素使每股收益较预算增加约0.01美元 [7][9][23] - 本季度包含67.5万美元高于预期的直线租金（来自现金制租户转换）和130万美元与前期相关的付款和结算，这两项非经常性项目使每股收益较预算增加0.01美元 [24] - 投资组合租赁率环比上升50个基点，同比上升180个基点，目前为93.2% [24] - 签署租赁协议（SNO）管道从上个季度的1500万美元增加到1800万美元，这些签署的租约目前占第一季度年化基础租金的近5%，若包括管道中正在谈判的租约则超过6% [25] - 上调2022年OFFO指导区间至每股1.10 - 1.15美元，上调同店净营业收入（NOI）指导区间至3% - 4.5%（调整2021年约1400万美元无法收回收入的影响） [26] - 预计全年净投资活动为1亿美元，年初至今净投资活动为1.13亿美元，假设收购与处置资金基本匹配至年底 [27] - 季度末杠杆率为5.1倍，固定费用覆盖率超过4倍，无担保债务收益率约为21%，公司手头现金近2000万美元，信贷额度可用资金为8.55亿美元 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 租户需求持续旺盛，本季度租赁量创近五年新高，尤其是店铺租赁表现出色，与多个首次入驻的租户达成关键交易 [10] - 过去12个月，店铺租赁签约面积比2018年多62%，比2019年多52% [11] - 目前有60万平方英尺正在进行租赁谈判，预计未来六个月完成，租户特点与2021年和2022年至今签约的类似，集中于全国性上市且信用良好的租户 [12] 投资业务 - 本季度收购奥兰多的合作伙伴权益，以及博卡拉顿和斯科茨代尔的便利型物业 [13] - 收购的卡塞尔伯里广场是一个有公共锚定租户的物业，对公司的杂货店锚定投资组合有增值作用，预计五年净营业收入复合年增长率近9% [13] - 以9000万美元收购博卡拉顿中心的店铺，该物业具有便利型物业的特点，预计五年净营业收入复合年增长率超过7% [14][15] - 收购后，佛罗里达州资产占公司价值超过20%，该地区投资组合预计五年净营业收入复合年增长率超过4%，平均家庭收入比全国平均水平高70%，预计人口增长率比全国高200个基点 [16][17] - 在斯科茨代尔核心子市场收购另一个便利型物业，对在该关键市场扩大投资组合有信心 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 客户对公司物业的访问次数比疫情前增加10% - 15%，但停留时间减少10%，主要是由于最后一英里配送的影响 [62][63] - 租户在申请建筑许可证时的店铺布局显示，前台空间缩小，后台分拣和配送空间增大 [64] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 继续专注于在富裕郊区社区增长资产组合，积极参与符合增长和子市场标准的锚定和非锚定资产投资 [19] - 便利型露天购物中心子行业是公司的关键关注领域，过去几年已投资超过3亿美元于该领域资产，平均家庭收入为11.7万美元，预计五年复合年增长率为4%，资本支出较少 [19] - 持续追求外部增长战略，努力寻找符合投资标准和回报门槛的潜在交易 [21] 行业竞争 - 对于完全出租、租户长期且净营业收入增长率较低的物业，较高的借贷利率可能会使卖家难以达到之前的价格，因为竞争对手多为杠杆买家，而公司通常为无杠杆买家 [38][40] - 对于有高复合年增长率的增长型资产，如博卡拉顿的物业，即使在借贷利率上升的情况下，资本化率仍能保持较好水平 [40][41] - 公司在收购资产时面临竞争，但凭借地理定位数据等优势，能够更细致地进行收购决策，且愿意努力寻找较小规模的交易 [142][143] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第一季度开局良好，OFFO超计划，租赁量创纪录，投资活动活跃，资产负债表状况良好，为持续增长提供了能力 [7][8] - 租户需求持续旺盛，对租赁业务未来增长充满信心，预计租赁将在未来几年成为公司增长的重要驱动力 [10][12] - 看好便利型物业的投资前景，该子行业受益于混合工作和郊区住房增长的社会趋势，客户流量增加，租金增长显著 [20] - 尽管面临利率上升、通货膨胀等挑战，但公司认为零售行业有积极趋势，如在线销售下降、实体店销售两位数增长，且公司租户资产负债表状况良好，对未来发展有信心 [87][67] 其他重要信息 - 公司在财报电话会议中讨论的部分陈述可能包含前瞻性声明，受风险和不确定性影响，实际结果可能与声明有重大差异，更多信息可在收益新闻稿和向美国证券交易委员会（SEC）的文件中找到 [4] - 会议中讨论了非公认会计原则（GAAP）财务指标，包括FFO、运营FFO和同店净营业收入，这些指标与最直接可比的GAAP指标的调节可在本季度财务补充资料中找到 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：租赁对未来增长的驱动作用及入住率预期 - 公司认为目前富裕郊区的租赁需求强劲，有信心将入住率恢复到历史高位，预计可达到94% - 95%，乐观情况下可达96% [35][36] 问题2：利率环境对资本化率的影响、公司竞争优势及资金来源偏好 - 对于完全出租、租户长期且净营业收入增长率较低的物业，较高的借贷利率可能使卖家难以达到之前价格；对于增长型资产，资本化率能保持较好水平 [38][40][41] - 公司目前对杠杆水平感到满意，资金来源将是留存现金流、处置收益等的平衡组合 [42][43] 问题3：收购和处置的管道情况及资本增长平衡 - 处置方面，每年通常会处置1 - 2个全资物业，约2500 - 5000万美元资产，2022年预计类似；合资企业方面，可能会有更多物业出售 [49][50][51] - 收购方面，公司对符合要求的资产信心增强，但因卖家多为私人和1031卖家，交易时间长，难以预测收购量 [52][53] - 公司将继续平衡债务和股权来源，留存现金流和可处置资产为资本增长提供支持，收购资产规模相对较小也便于实现平衡 [55][56][57] 问题4：零售租户的客流量、消费情况及通胀影响 - 客户对公司物业的访问次数比疫情前增加10% - 15%，但停留时间减少10%，主要是由于最后一英里配送的影响 [62][63] - 租户资产负债表状况良好，公司对息税折旧摊销前利润（EBITDA）利润率有信心，零售商更关注店铺数量、物流等因素 [67][68] 问题5：麦迪逊合资企业剩余23项资产的情况及收购资产的初始收益率和回报门槛 - 债务到期是合资企业选择方向的自然时机，可能导致收购或处置，公司会在交易完成后披露相关信息 [73][74] - 本季度收购资产的初始资本化率平均为5.1%，五年复合年增长率为7% [76] - 公司不会降低无杠杆内部收益率（IRR）预期，希望在当前利率环境下有所提高，会通过提高入住率和租金增长来实现目标 [78][80][82] 问题6：公共市场对零售反弹故事的看法及租赁业务的增长速度 - 公共市场对公司业务的长期资本支出存在误解，疫情后留存率将提高，资本支出将降低，这对IRR有重大影响，而私人买家在定价时更准确地考虑了未来资本支出 [88][90] - 公司预计60%的SNO管道租约将在年底前开始，第四季度及以后将实现显著的基础租金增长 [93] 问题7：60万平方英尺租赁谈判的租户情况及便利型物业的净营业收入增长 - 租赁谈判中的租户主要包括大型折扣店、健康和 wellness 服务提供商以及新兴的餐饮概念，与过去几个季度相似，年底可能因盒子库存减少而更多转向店铺交易 [98][99][100] - 以博卡拉顿中心的店铺为例，市场租金与现有租金的差距可达约50%，便利型物业的增长主要来自市场租金增长和较低的资本支出 [102][103] 问题8：指导范围上限包含的内容及再开发管道的变化 - 指导范围上限包含额外200万美元的准备金转回，资产负债表上有1300万美元应收账款，约一半已预留，其中约350万美元为现金基础延期付款，目前还款率为99% [107] - 由于租金增长和空间稀缺，公司认为再开发管道不会增长，业务将从再开发转向续租，续租业务更易管理 [109][111] 问题9：客户停留时间下降的统计范围、佛罗里达州投资目标及便利型物业与街道零售的比较 - 客户停留时间下降是指整个物业的情况，主要是由于混合工作模式和最后一英里配送导致 [115][117][118] - 公司没有为佛罗里达州或其他地区设定具体的投资目标，更关注现有顶级市场的优质资产，不会轻易进入新市场 [119][120] - 便利型零售和街道零售都具有租期较短、易于实现市场租金调整和较低资本支出的特点，但便利型零售以汽车为导向，更符合疫情后混合工作和郊区发展的趋势，公司将继续专注于便利型物业投资 [123][124][125] 问题10：零售商对通胀、利率和消费支出的看法及同店入住率变化和指导增加的驱动因素 - 零售商过去12个月主要关注寻找合适的店铺位置和招聘员工，未来通胀是大家关注的焦点，折扣零售商希望在高收入郊区市场吸引更多消费者 [131][132][133] - 同店已开业率为90.2%，本季度新增卡塞尔伯里广场可能是唯一显著影响同店已开业率的因素，公司可提供更准确的同比数据 [134] - 本季度同店净营业收入增长部分得益于租金提前起租，但全年来看，更高的留存率和市场租金调整的影响更大，租金提前起租可能是未来的潜在增长因素 [136][137] 问题11：收购资产的占用成本及交易成功的原因 - 收购资产的占用成本取决于租户类型，公司会评估租户的占用成本以确定其承受租金增长的能力 [140] - 地理定位数据使公司能够更细致地进行收购决策，且愿意努力寻找较小规模的交易，随着时间推移，可能会有更多资本追逐类似物业 [142][143] 问题12：进入便利型物业所需的零售商组合、入住率增长预期及准备金对2023年收益的影响 - 公司偏好有信用的租户，如金融机构、高端餐饮、星巴克等，非信用租户则倾向于有证明销售业绩的服务用户或餐厅 [147][148] - 预计入住率将在100 - 200个基点的水平上逐步提高，可能会提前实现部分2023年的租约起租，但目前不做预算 [151][152] - 准备金转回的潜在收益最高为200万美元，可能包括一般准备金或现金基础延期付款，但随着时间推移，收款概率下降，不建议将其视为确定收益，2023年和2024年可能有额外的准备金转回，但不确定 [153][154][155] 问题13：便利型收购的地理重点及贷款环境变化和还款/再融资考虑 - 便利型收购主要集中在公司已有物业的子市场，一方面可提高运营效率，另一方面可利用市场信息 [159] - 贷款市场波动剧烈，公司的综合利率或债券票面利率可能每天变化20个基点，各贷款市场（定期贷款、无担保债券、抵押贷款）目前均开放，但综合利率上升了75 - 150个基点，未来9 - 18个月可能需要进行资本市场活动 [160][161] 问题14：优先股赎回考虑、指导范围上限的租金回收量化及提前开店的原因和可持续性 - 优先股可在6月按面值提前赎回，是否赎回取决于当时的资本成本，目前无赎回计划，因其具有永久性质 [167] - 指导范围上限约有0.10美元（200万美元）的潜在准备金转回，可能是COVID延期付款或其他准备金，可能在年内按比例实现，2023年和2024年也可能有额外转回，但风险随时间增加 [169][170] - 提前开店一方面是因为租户希望提前开业以增加销售，另一方面是公司建设团队在租约签订时就开始采购长周期材料，但未来由于劳动力短缺，难以保证继续提前开业 [172][173]