财务数据和关键指标变化 - 第二季度总无法收回收入中，公司份额包含760万美元收入，约合每股0.04美元，主要来自现金基础租户前期付款和净准备金转回 [24] - 租赁费率环比上升40个基点，公司认为投资组合入住率已触底，基于当前少量破产活动和租赁管道，预计租赁费率将在年内继续上升 [25] - 2021年运营FFO（OFFO）指导修订为每股1.06 - 1.10美元，纳入上半年业绩、近期收购等因素，低端假设为稳定收款和入住率且无额外投资活动，高端假设为收款持续改善、运营环境恢复正常并进行2500万美元额外收购 [27] - 预计2021年第三和第四季度RVI费用约为每季度350万美元，新指导范围反映了迄今完成的资产出售情况 [28] - 恢复同店净营业收入（Same Store NOI）指导，范围为10.5% - 13%，更新范围反映上半年业绩并排除未来前期调整，较之前至少4%的指引大幅提高，意味着2021年同店净营业收入在调整前期转回后较2019年水平实际下降约3% [28][29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，第二季度总租赁量达87.3万平方英尺，新租赁面积16.7万平方英尺，包括5个主力租户，另有15个主力租户正在进行租赁谈判，预计年底完成，今年前6个月签约交易数量超过去年几乎全年，上半年交易数量较2018年和2019年增长超30% [12][13] - 有1100万美元已签约但未开业的租赁管道，第二季度有29.9万平方英尺、700万美元的年化基础租金开始生效，该管道目前约占第二季度年化基础租金的3%，若包括处于不同谈判阶段的未签约主力租户和所有租赁，总租赁管道仍约占基础租金的5% [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 收购市场方面，6个月前公司想购买的资产资本化率在6%低段、5%高段，目前降至5%低段到中段，主要因承销考虑更多租金增长，买家认为资产未来增长高于6个月前预期，愿意为资产支付更高价格，但优质核心资产的无杠杆内部收益率似乎保持不变 [42][43] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是在富裕郊区社区发展资产组合，继续投资具有高便利性元素、能受益于行业趋势的物业，如近期收购的两个物业，受益于富裕郊区资金增加、灵活居家办公文化带来的客户访问增加等趋势 [14][15] - 公司收购计划的基础是获得增长资本，公司在分拆公司RVI有1.9亿美元无票面利率的优先股投资，RVI出售波多黎各资产后，公司有望收回该优先股投资 [19][20] - 公司在投资时会谨慎选择具有长期稳定增长的核心资产，如租金低于市场或有近期到期租约可进行市场调整的资产，同时也关注未锚定的便利型物业，但不排除收购有租金增长和回报潜力的大型传统锚定或多锚定购物中心 [58][59][61] - 关于成立新的投资合作关系，公司目前倾向于利用自身资本和租赁自有空间实现内部增长，若进行新的合资企业，需有明确目的，如从已租赁至低增长阶段的资产中回收资本，目前在机构市场尚未找到合适的合作伙伴 [64][65][67] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第二季度业绩强劲，超出预期，物业100%开放，客户流量持续增长，收款和延期还款情况也持续改善，截至21日，已收取第二季度98%的租金，几乎收取了所有到期的延期付款，2020年日历年度合同租金收取率达95% [8][10] - 租赁活动保持活跃，公司对运营前景乐观，这为资本部署提供了更清晰的方向，预计同店净营业收入有望在2021年恢复到2019年水平，2022年可能更高 [12][50][51] - 行业方面，过去6个月有更多资金流入零售地产领域，包括保险资金、养老金和机构资本等，但公司尚未找到合适的合资伙伴 [68] 其他重要信息 - 截至季度末，应收账款中约有400万美元的与新冠疫情相关的净延期款项预计未来收回，截至上周，已收取总延期款项的72%，目前仅剩700万美元的基础租金延期款项待收取，其中包括300万美元来自现金基础租户，这将限制未来对收益的影响 [31][32] - 公司资产负债表状况良好，2021年到期债务极少，无担保债务到期日至2023年，未来重建承诺也很少，拥有9.7亿美元信贷额度的全部可用资金、5800万美元现金，第二季度通过ATM计划以远期销售方式筹集了1400万美元普通股股权，可用于未来提取 [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: RVI管理费用在RVI清算后会持续多久，目前收购资本化率情况如何，公司对杠杆率的舒适区间是多少，Same Store NOI恢复到2019年水平的时间是否会提前？ - RVI管理费用每6个月重置一次，预计今年第三和第四季度为每季度350万美元，若波多黎各资产出售，明年上半年费用将降低，RVI资产出售对OFFO的影响最终取决于收益的再投资 [40][41] - 目前收购资本化率降至5%低段到中段，主要因租金增长预期提高，优质核心资产无杠杆内部收益率保持不变 [42][43] - 公司目前杠杆率处于低5倍区间，疫情前目标杠杆率为债务与EBITDA比率5 - 6倍，若有合适机会，可能会达到区间高端，但会同时关注债务期限，目前公司资金充裕，有大量流动性 [45][46][47] - 由于租户行使期权比例提高、租赁活动增加，Same Store NOI有望在2021年恢复到2019年水平，2022年可能更高 [50][51] 问题2: 公司投资管道情况，未来投资是否主要针对便利型资产，是否有成立新投资合作关系的意愿？ - 公司有资金进行投资，但会谨慎选择具有长期稳定增长的核心资产，如租金低于市场或有近期到期租约可进行市场调整的资产，投资管道将随着此类资产的增加而扩大 [58][59][60] - 公司对未锚定的便利型物业感兴趣，但不排除收购有租金增长和回报潜力的大型传统锚定或多锚定购物中心，目前大型物业库存较少，因卖家倾向于先出租再出售 [61][62] - 公司目前倾向于利用自身资本和租赁自有空间实现内部增长，若进行新的合资企业，需有明确目的，如从已租赁至低增长阶段的资产中回收资本，目前在机构市场尚未找到合适的合作伙伴 [64][65][67] 问题3: RVI出售波多黎各资产后剩余资产的GAV是多少，对公司G&A费用有何影响，若收购资本化率低于预期，公司如何部署优先股收益？ - 公司无法评论RVI剩余8项资产的GAV，因为这些资产由公司管理但非公司所有 [75] - 2021年公司G&A预算预计不会因该交易有实质性变化，2022年可能有变化，届时将在指导中体现，公司认为更重要的是费用变化而非G&A费用 [73][74] - 公司认为若资产有租金增长，较低的初始资本化率是合理的，公司还有其他资本使用途径，如合资企业相关交易，有足够选择在未来一年做出合理决策 [78][79][80] 问题4: 店铺空间的恢复情况如何，租赁需求是否存在地域差异？ - 本季度一半的租赁活动来自店铺，店铺租赁在过去一两个季度显著增加，约83%的交易为全国性信用租户，表明疫情期间本地租户受影响，为资金充裕的全国性租户提供了进入优质资产的机会 [85][86] - 公司城市资产较少且恢复较慢，店铺和主力租户租赁更多取决于进入合适的富裕邮编区域和交叉路口，而非地区，在波士顿、迈阿密、克利夫兰和波特兰等多地店铺租金均创新高 [89][90] 问题5: 公司收到RVI的1.9亿美元优先股投资后，现金余额、债务偿还和资本部署计划如何，ATM发行的原因是什么？ - 考虑到EBITDA增长、处置收益、现金和1.9亿美元优先股投资，公司购买力将超过1.9亿美元，但会谨慎部署资本，投资机会需时间寻找 [96][97] - 目前公司认为投资机会是资金的最佳用途，但会考虑所有选择，目前杠杆率合适，重点是外部资本部署和企业增长 [98] - ATM发行与禁售期有关，公司很高兴有新的资本来源，该设施无稀释性，有一年时间提取资金，若有合适投资机会会继续利用 [99][100][104] 问题6: 公司未来在租赁TIs和租赁资本支出上的预期如何，1100万美元已签约但未开业项目的上线节奏怎样，现金基础租户的比例和正常水平是多少？ - 公司租赁资本支出预计增加，因租户开业数量增多，但每平方英尺成本预计不变，下半年和2022年总资本支出将增加，与2019年和2018年水平相当 [109] - 1100万美元已签约但未开业项目的上线节奏呈后端加权，主要在第四季度，部分项目租金起始时间为2023年或2024年，反映了市场需求 [111] - 截至季度末，现金基础租户占比为12%，低于第一季度末的13%，疫情前正常稳态水平接近零，公司将谨慎处理，预计未来12个月逐渐减少 [112] 问题7: 公司如何延长债务期限，收购夏洛茨维尔资产的考虑和对该市场的看法，是否会考虑收购合资企业股份？ - 公司自2017年以来一直关注债务期限，目前无担保债务到期日至2023年，2025年才有较大规模无担保债务到期，公司对当前债务期限和到期结构感到舒适，有机会进一步改善，同时未抵押债务收益率接近20%，债券安全性高 [119][120][121] - 收购夏洛茨维尔资产是因为该地区是公司目标区域，资产位于高流量交叉路口，周边配套好，租户信用高，公司愿意整合具有稳定性、增长性和良好信用的小型物业，并关注该走廊更多物业 [122][123][124] - 合资企业项目是公司熟悉的资产来源，公司会谨慎考虑收购合资企业股份，具体取决于合作伙伴的出售意愿，收购价格为市场价格 [126][127][129] 问题8: 2021年FFO指导中是否包含第二季度预期的其他前期收款，从现金基础转为权责发生制对第二季度业绩的影响，更新的指导中是否包含额外的现金转权责发生制的上行空间，如何看待优先股在债务期限计算中的作用，零售商对2023 - 2024年租金起租的需求与2018 - 2019年相比如何？ - 2021年FFO指导中不包含第二季度预期的其他前期收款，第三和第四季度前期转回的影响预计将较第二季度减轻，因现金基础延期款项减少 [133][135] - 从现金基础转为权责发生制对第二季度业绩的影响为几十万美元的直线租金，影响不大 [139] - 更新的指导中不包含额外的现金转权责发生制的上行空间 [140] - 公司认为优先股在资本结构中的使用取决于资本成本，在合适时机和条件下，优先股有其合理性，公司会根据股权和债务成本决定是否使用，目前不急于做出决策 [144][145] - 零售商对2023 - 2024年租金起租的需求高于2018 - 2019年，出现了许多新的信用租户概念，高信用品牌推出子品牌并选择富裕邮编区域，店铺租赁需求也显著改善 [147][148][150] 问题9: 剩余主力租户交易的信用情况如何，收购是否是公司长期计划，是否认为规模越大越好？ - 若主力租户交易不是投资级或净现金实体，不意味着其资产负债表状况大幅恶化，可能只是未达到投资级、非上市公司或有一定债务，公司会确保投资的主力租户有良好的商业计划和资产负债表 [156][157] - 公司在有资金的情况下会采取收购姿态，注重外部增长，增长有助于分摊G&A费用，但不一定通过并购实现，公司认为目前规模适合有计划地增长，无需过度追求规模 [160][161][162]