财务数据和关键指标变化 - 第四季度总不可收回收入为450万美元，对运营资金（OFFO）造成每股0.02美元的影响，其中包括220万美元与前期相关的付款和净准备金转回 [21] - 除了注销160万美元的按比例直线租金（对OFFO造成每股0.01美元的额外不利影响），影响第四季度OFFO的其他重大一次性项目是120万美元的租约终止费，高于正常水平 [22] - 2021年OFFO指导区间为每股0.90 - 1美元，合资企业（JV）费用指导为1100 - 1500万美元，房地产投资（RVI）费用（不包括处置和再融资费用）指导为1300 - 1700万美元，预计一般及行政费用（G&A）约为5400万美元，利息收入预计在2021年微不足道，第一季度利息支出预计约为2300万美元，全年相对稳定 [25] - 公司宣布第一季度股息为每股0.11美元，高于第四季度的每股0.05美元 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资业务目前主要集中在租赁资本支出，未来物业收购将继续关注租户需求和租金增长，聚焦便利型物业 [33][34] - 租赁业务方面，第四季度租赁量和新租约谈判管道超过疫情前水平，第四季度是2018年第三季度以来活动水平最高的季度；截至年底，有22个主力租户租约处于不同谈判阶段，其中3个截至周五已完成，其余预计在2021年年中执行；租赁率环比下降30个基点，主要因Steinmart门店关闭，预计将稳定在当前水平；过去12个月的租赁利差在第四季度有所减速，新租约利差受部分填补Pure1原占用空间交易影响，预计2021年综合租赁利差与2020年前三季度一致，但第一季度续租利差可能因短期与疫情相关的交易而承压 [15][23][24] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场，开放型物业表现良好，租户对富裕郊区的便利型物业需求增加，推动租赁活动和租金增长；预计随着信贷市场改善，开放型物业的交易活动将在今年增加 [16][51] - 波多黎各市场，难以判断交易何时回升，当地人均商业面积较少，在线销售渗透率较低，杂货店和沃尔玛等销售强劲，但股权市场领先于债务市场，且仍存在一些宏观问题影响交易 [66] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于租赁和物业收购，通过租赁资本支出推动初始投资组合增长，未来资本分配将捕捉社会变化带来的机遇，重点关注租户需求和租金增长，投资便利型物业；董事会将根据运营和现金流情况持续评估股息政策 [17][34][18] - 行业竞争方面，公司认为当前行业交易活动较少并非主要因买卖价差，而是股权市场跟随信贷市场，随着信贷市场改善，预计今年开放型物业市场交易将增加 [51] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年是充满挑战的一年，但公司通过不懈努力在租赁活动和租金收取方面取得显著进展，目前处于有利地位；随着疫情后社会变化，富裕郊区的便利型物业需求增加，预计将推动公司未来数年的可持续活动和现金流增长 [7][8][16] - 尽管目前仍面临一些不确定性，如疫情发展和租户支付情况，但公司对未来前景持乐观态度，认为租赁业务将继续改善，租金增长潜力较大 [15][16] 其他重要信息 - 截至周五，公司已收取第四季度和1月份租金的94%，未解决的月租金约为3%，租户处于各种和解谈判中；自2020年4月至2021年1月，已收取88%的租金，计入应计租户的延期租金后，预计将收取94%的基本租金 [10][11] - 公司约90%的租户为全国性租户，多数租户在疫情初期因恐慌暂停支付租金，但随后意识到保护租赁权的重要性并开始偿还欠款；部分租户提供其他财务利益以换取延期支付计划，有助于公司租赁业务 [12][13] - 公司资产负债表状况良好，2021年到期债务极少，无无担保债务到期至2023年，未来开发承诺最小；截至年底，信贷额度可用余额为8.35亿美元，手头合并现金为7400万美元 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 人口迁移和居家办公趋势下公司的投资策略及行动时间线 - 目前投资主要集中在租赁资本支出，未来物业收购将继续关注租户需求和租金增长，聚焦便利型物业；预计今年会进行物业收购 [33][34] 问题2: 投资是否包含在指导区间内 - 指导区间内不包含投资 [35] 问题3: 租赁管道中新概念的占比及需求情况 - 目前新概念在总交易中的占比不高，但未来几年有望推出一些新概念；新兴新概念主要集中在8000 - 10000平方英尺和25000 - 50000平方英尺的空间，这推动了第四季度的租赁面积增长 [37][38] 问题4: 2021年净营业收入（NOI）为何未接近2019年水平 - 延期租金对NOI无必然影响，且存在一些费用调整因素；虽然从现金流和NOI角度看，随着延期租金收回和收款加速可能有较大改善，但由于疫情不确定性，目前难以做出明确承诺 [43] 问题5: 第四季度租赁利差为何为负 - 主要因Pure1门店租赁空间的影响，若继续租赁类似高租金空间，利差可能继续受影响，若开始租赁Steinmart等低租金位置，利差可能大幅反转；长期来看，公司认为投资组合可实现5% - 10%的正租金利差 [47][48] 问题6: 交易市场活跃度低的原因 - 并非主要因买卖价差，而是股权市场跟随信贷市场，随着信贷市场改善，预计今年开放型物业市场交易将增加 [51] 问题7: 主力租户续约管道的范围及活动构成 - 涵盖合资企业和全资拥有的可比投资组合；目前22个主力租户中除一两个外均为空置，将带来额外的NOI增长；管道还包括一些非主力租户的租赁机会 [56] 问题8: 小商铺入住率何时回升 - 目前小商铺活动相对较弱，主要租赁动力来自主力租户；若主力租户开业并产生销售，且疫苗普及，小商铺有望跟随回升 [58] 问题9: 加拿大土地销售的成本和收益计算 - 土地销售收益为8300万美元，关于成本和推广权益结构需进一步确认 [61] 问题10: 波多黎各市场的情况及租金利差 - 美国RVI资产整体表现良好，若信贷市场持续改善，预计今年会有更多交易；波多黎各市场难以判断交易回升时间，当地存在一些宏观问题；租金利差方面，仍在处理部分租金下调，但幅度不如美国过去12个月大 [65][66][69] 问题11: 租金增长的驱动因素 - 近期增长主要来自主力租户填补空置空间带来的入住率提升；长期来看，若库存减少，有望推动主力租户租金增长 [71][72][73] 问题12: 未收取的6%租金如何看待 - 大部分租户因资金问题离开的风险较低，但部分体验式零售商如餐厅和剧院可能存在风险 [77] 问题13: 第四季度增加现金基础租户的原因及未来是否还有 - 第四季度增加了一些现金基础租户，占基本租金（ABR）的比例略超过13%；未来可能会增加，但目前跟踪的破产情况不多 [80] 问题14: 第一季度是否有准备金转回或此前核销收入的收回 - 有相关情况，但具体金额将在第一季度业绩中量化 [81] 问题15: 2021年指导是否包含此类收入 - 指导不包含准备金转回 [83] 问题16: 前Pier 1门店8000 - 10000平方英尺空间需求增加的原因及新概念情况 - 需求增加基数较低，并非突然出现巨大需求；较大空间（25000 - 50000平方英尺）的需求更令人惊讶，新概念涵盖杂货店、体育用品、配送服务、物流、医疗等领域 [86][87] 问题17: 销售活动和客流量情况 - 公司从租户处获得的销售信息较少，约三分之一租户报告销售情况；从公开租户数据看，家居改善、家居装饰、杂货店和折扣店销售有显著增长 [90] 问题18: 租户保留率及未来预期 - 主力租户保留率历史上在90% - 100%之间，小商铺保留率较低，历史上在70%左右，目前可能更低；综合保留率可能略降至80%多；主力租户大部分租约在第一季度到期，可见性较高 [92] 问题19: 股息增长的思考方式 - 董事会会谨慎考虑股息增长率，基于当前收款情况确定本季度股息，未来每季度会重新评估；长期来看，会设定合适的派息率，谨慎对待股息上限 [96][97] 问题20: 租赁率稳定是否意味着已签约但未入住的利差开始压缩 - 预计不会，从开始入住率来看，今年下半年才会有较大提升；租赁率难以预测，虽目前未跟踪到重大破产情况，但小商铺可能有一定压力；若有更多非主力租户租赁机会，已签约但未入住的利差可能扩大 [98][99] 问题21: 无续租选项的主力租户保留率预期 - 过去因资本支出低和租户有成熟业务，倾向于保留到期租户；今年随着可用空间减少，可能会选择用更好的租户替换非顶级租户 [105] 问题22: 全国性租户调整店面规模的趋势是否暂停 - 疫情期间，对30000 - 50000平方英尺空间的需求增加，租户似乎在确保有足够空间进行灵活配送，缩小店面规模的趋势可能有所反转 [107] 问题23: 全资拥有的资产长期可行性和处置计划 - 预计三分之一资产会很快出售以回收资金投入高增长资产，三分之一资产稳定增长，三分之一资产有战术性再开发机会 [108]