财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度核心FFO为每股0.46美元，上年同期为0.45美元 [13] - 第一季度末现金及现金等价物和短期投资总计2.42亿美元，即每股超2美元，5.2亿美元无担保信贷额度可全额使用 [35] - 截至3月31日的12个月，净债务与调整后EBITDAre之比为5.2倍，为零售行业最低之一 [35] - 2023年核心FFO预期上调0.02美元/股，至1.82 - 1.90美元，同店NOI增长预期提高75个基点，至2.75% - 4.75% [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店NOI增长7.4%，得益于强劲的租赁活动和费用管理，部分原因是暖冬 [7][13] - 截至2023年3月31日的过去12个月，混合平均租金率增长13.8%，租金价差增长370个基点，较2022年第一季度的1.3%增长超10倍 [8] - 第一季度末，已执行或正在进行的续约占今年到期租约的57%，比去年提前约10个百分点，且租金价差为两位数 [9] - 第一季度总销售额同比增长，过去12个月平均租户销售额从第四季度末的每平方英尺447美元有所改善 [30] - 第一季度末， occupancy率为96.5%，较上年提高220个基点 [28] - 重新招租价差增长36.1%，续约租金价差增长11.8%，季度末占用成本为8.8%，环比上升20个基点 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度流量较上年第一季度增长60个基点 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是利用平台实现可靠盈利和有吸引力的增长机会，通过构建租赁结构增加总租金收入和更高的CAM贡献，将百分比租金转换为固定租金 [7][14] - 持续改进营销计划，专注数字媒体，利用媒体平台创造独特收入机会 [10][11] - 增加餐饮和体验式零售商，改善和更新购物者便利设施，投资可持续现场举措 [32] - 继续推进纳什维尔开发项目，已完成超90%的租赁承诺，预计今年秋季开业 [12] - 公司与多家业主、资产经理和大型竞争对手进行讨论，寻求合资伙伴关系或收购机会 [77] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对未来前景持乐观态度，团队将继续执行增长战略 [27] - 租赁活动保持强劲，零售商将奥特莱斯视为重要销售渠道，租赁速度未明显放缓 [44] 其他重要信息 - 5月10日公司将在纽约证券交易所敲响收盘钟声，庆祝上市30周年 [6] - 本月早些时候，董事会批准将股息提高11.4% [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 新租户是否增加了客流量和停留时间 - 增加餐饮和娱乐租户吸引了更多人前往购物中心，他们购物更频繁，停留时间更长 [40] 问题: 租赁需求是否放缓 - 公司渠道内零售商将奥特莱斯作为重要目的地，过去几个季度租赁速度未明显放缓 [44] 问题: 费用报销率是否会保持在90% - 第一季度受益于租赁策略和较低运营费用，费用报销率会下降，但会高于去年 [45] 问题: 固定CAM租户年底是否会进行调整 - 固定CAM模式下，希望预估准确，可能会有小误差 [47] 问题: 租赁策略是否改变对基本租金增长的看法 - 零售商依赖公司营销吸引顾客，营销费用未反映在基本租金中 [49] 问题: 目前临时租户占比及转换为永久租户的情况 - 临时租户占比约10%，高于疫情前，公司团队专注将其转换为长期租户并增加店铺数量 [51][52] 问题: 2023年续约速度加快但未达历史水平的原因及2024年到期租约能否提前续约 - 公司认为2024年到期租约是机会，有定价权，谈判时间可能较长，但能获得理想租金 [79] 问题: 目前租赁速度和租户签约租金情况 - 未明确提及具体情况，但表示租赁活动强劲 [19][20] 问题: 基本租金增长未加速的原因及是否会加速 - 报告的基本租金包含CAM等其他费用，公司注重租户多样性和营销，临时租户不影响长期租赁 [72][74][75] 问题: 外部增长机会的考虑 - 公司运营模式受关注，正与多家伙伴讨论合资或收购机会 [77] 问题: 5000 - 6000万美元资本支出的节奏和未来正常水平 - 剩余资本支出将在年内合理分配，主要用于翻新和维护，预计续约将推动大部分租赁 [82][89] 问题: 临时租户转换为永久租户是否有新情况 - 未发现新问题，新增了一些直接面向消费者的品牌 [84] 问题: 外租地块活动的选址和机会规模 - 零售商希望进入购物中心吸引顾客，外租地块机会可观 [86] 问题: Rue21的最新情况及2023年指南中的假设 - Rue21聘请重组公司寻求延期，与公司关系良好，租金正常，是个别情况 [90] 问题: 其他收入的前景 - 过去几个季度与全国性品牌合作成功，将继续追求此类合作，但会控制购物中心噪音 [94] 问题: 已100%出租资产如何增加销售额和NOI - 依靠营销，采用基于绩效的营销方式，加速有效策略 [95] 问题: 引入高生产力奢侈租户的进展和适合资产数量 - 这取决于零售商选择，公司会在合适地区推动租户升级 [96] 问题: 外租地块交易的考虑因素 - 注重回报和零售商信用，已达成多个有利交易 [99] 问题: 剩余利率互换的执行计划 - 已固定1亿美元预期浮动利率债务，剩余2亿美元将在未来几个季度寻找机会固定或维持浮动 [115] 问题: 临时租户是否有重大资本支出及未来是否有新项目启动 - 临时租户无资本支出，目前无新项目可透露 [118] 问题: 分析师或投资者对公司的最大误解 - 公司是露天购物中心平台，应与其他露天购物中心组进行比较 [122] 问题: 外租地块年度支出、回报和资金来源的想法 - 外租地块回报高，公司有现金储备，注重增加资产价值 [113][142]