纪要涉及的行业或者公司 - 行业：房地产投资信托（REIT）、零售、餐饮娱乐 - 公司：Tanger Factory Outlet Centers, Inc.（NYSE:SKT），一家纯奥特莱斯REIT公司 [6] 纪要提到的核心观点和论据 公司基本情况 - 公司市值约20亿美元股权价值，33亿美元企业价值，债务与EBITDA比率为5倍，持有2.73亿美元现金，在美国运营36个购物中心，在加拿大运营2个，今年是公司上市30周年，成立42周年 [6] 投资者购买股票的理由 - 有机增长强劲，有多种增长途径 [10] - 资产负债表杠杆率低且现金充足，既能防御不确定环境，又有进攻能力 [10] - 团队优秀，600名员工推动公司增长，拥有Tanger品牌和运营平台 [10] 公司面临的挑战及应对 - 投资者对公司和奥特莱斯资产类别的看法与实际数据存在差距，公司需从客户和资产管理角度重新审视业务 [11][12][13] 有机增长的驱动因素 - 提高租金：公司OCR为8.5%，是零售业最低，有机会提高租金，已连续七个季度实现租金价差增长，最近一个季度混合基础上增长10%，续租率增长8.5% [14] - 盘活外部土地：过去未将其作为核心增长驱动力，现在组建团队挖掘周边土地机会 [16] - 流量变现：每年有超1亿人光顾购物中心，通过数字广告等方式变现流量，与特斯拉等品牌合作，将其业务列入其他收入，是重要增长驱动力 [17] - 高效运营：将运营团队去中心化，让总经理成为购物中心的CEO，负责招租和管理损益及费用结构，提高运营效率，节省费用也是增长驱动力 [18][19] 提高OCR对盈利增长的影响 - 目前OCR为8.5%，每提高50个基点将带来可观租金增长，今年有17%的租金到期，明年有22%，未来几年有望提高OCR，新交易的价差达两位数 [22][23] 提高租户固定最低租金的方法 - 租户续约表明其认可购物中心的盈利能力，公司有定价权，团队相信房地产价值，敢于在谈判中强硬，重新定价交易 [25][26] - 疫情期间，公司用基本租金换取更高比例的超额租金，随着销售反弹，获得了更多租金，现在将可变租金纳入基本租金，提高了利润分成比例，推动了NOI增长 [27][28] 临时店铺的情况 - 临时店铺占比5% - 10%，大部分交易有30天房东检查权，便于控制房地产，在等待永久租户时可避免空间闲置，且更换租户无摩擦成本 [30] - 临时店铺可促进永久入住率增长，上一季度入住率增长170个基点，目前一半的投资组合入住率达99% - 100% [31] 临时店铺转化为长期租户的成功率 - 成功率较高，如Tory Burch和UGG最初是临时店铺，现在分别在12个和15个购物中心开设店铺 [34] 奥特莱斯资产中定制商品与清仓渠道的比例 - 大多数奥特莱斯零售商最初是清仓渠道，随着发展，一些成熟零售商学会为奥特莱斯定制商品，如生产多余批次、裁剪商品和特定尺码商品，但一些新品牌仍主要用于清仓库存 [38][39] 增加混合用途组件的可行性 - 过去奥特莱斯购物中心位置偏远，现在情况改变，如正在建设的纳什维尔购物中心距市中心仅12英里，且很多购物中心位于热门旅游目的地 [41] 改造零售空间为餐饮娱乐的举措及回报 - 认为坐下来用餐的餐厅比美食广场更能提升购物体验，公司以客户体验为导向，提供更好的餐饮、娱乐和设施，如TangerClub等，可提高顾客停留时间和光顾频率 [43] 资本投入和目标回报 - 目标是实现高个位数到两位数的资本回报，注重激活周边土地，开发或出租地块，确保获得适当租金回报 [45] 不使用现金回购股票的原因 - 公司认为股票交易估值有吸引力，但目前资本用于投资组合和潜在外部增长计划更有价值，现金有利息收入，且回购股票会减少股权基础并提高杠杆率 [47] 股票折价交易的原因及应对 - 公司认为自身在零售领域独特，无直接可比公司，需与投资界合作，证明现金流应获得更高倍数，即使未获更高倍数，公司提供的高股息收益率和低派息率也能为股东提供有吸引力的总回报 [50] 2023年ESG重点举措 - 继续建设电动汽车充电网络，将购物中心的车辆全部更换为电动汽车，在运营中践行ESG友好理念 [52] 快速问答观点 - 2024年零售同店NOI增长预计为5% [54] - 对Tanger而言，最佳房地产决策是综合考虑购买、出售、建设、重建和持有，但从表格上看是购买，公司会根据市场情况调整决策 [55] - 明年此时零售行业上市公司数量将减少 [55] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 会议是花旗2023年全球房地产CEO会议，于美国东部时间3月7日下午5点举行 [1] - 公司参会人员包括执行副总裁兼首席财务官Michael Bilerman、总裁兼首席执行官Stephen Yalof、财务规划与分析主管Doug McDonald，会议电话参会人员有花旗的Nick Joseph [2] - 会议为花旗客户专属，媒体或其他人员需断开连接，披露信息可在网络直播的AV台获取，参会者可通过Live QA提交问题 [4]