财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度核心FFO每股增长4.4%至0.47美元，全年增长4%至1.83美元 [11] - 2022年总投资组合的同店NOI季度增长5.1%，全年增长5.5% [11] - 2022年其他收入增长14% [8] - 2022年净债务与调整后EBITDAre的比率从2021年的5.5倍降至5.1倍 [29] - 2022年董事会批准两次股息上调，年度股息合计增长20%，目前年化水平为每股0.88美元 [49] - 2023年预计核心FFO在每股1.80 - 1.88美元之间，同店NOI增长2% - 4% [13] - 预计2023年G&A在7300 - 7600万美元之间 [50] - 预计2023年利息和其他收入在500 - 700万美元之间 [60] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年执行447份租约，代表210万平方英尺，较去年的140万平方英尺增长50%，过去12个月实现10.1%的混合租金差 [23] - 2022年租户报告的总销售额与去年持平，每平方英尺销售额约为445美元，与上一季度基本持平，但较前12个月略有下降 [25] - 目前约10%的GLA被短期弹出式或其他临时租户占用 [6] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年客流量接近去年水平，全年下降50个基点，第四季度下降200个基点，受12月冬季风暴影响 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是为购物者提供精心策划、引人入胜且物有所值的体验，为零售商提供高效销售模式和清仓渠道，提升和多元化租户组合 [5] - 继续推进纳什维尔开发项目，预计9月开业，预计稳定收益率为7% - 7.5% [9] - 考虑外部增长机会，如棕榈滩项目，并与多种物业类型进行洽谈 [15] - 减少对服装和鞋类的依赖，发展家居、娱乐等用途 [59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济存在不确定性，但公司预计2023年将继续增长，得益于去年的租赁执行和持续的发展势头 [5] - 对当前客流量上升趋势感到鼓舞，期待新租赁活动在未来几个季度带来收益 [7][25] - 对团队能力充满信心，相信未来将继续创造价值 [10] 其他重要信息 - 公司目标是到2050年实现碳中和，已取得多项里程碑，包括投资可再生能源、增加太阳能基础设施和电动汽车充电站，以及多个中心获得LEED金级认证 [26] - 2022年第四季度出售位于北卡罗来纳州布罗温岩的非核心奥特莱斯中心，售价1300万美元，资本化率约为9% - 10% [48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司外部增长投资计划 - 除了9月开业的纳什维尔项目，还有棕榈滩项目，公司正在与多种物业类型洽谈，计划利用自身在租赁、营销和物业运营方面的优势拓展业务 [15] 问题: 纳什维尔项目达到稳定收益率的时间、初始收益率及利息资本化情况 - 预计2 - 3年达到稳定收益率，第一年低于该范围；初始收益率不会远低于指导范围；资本利息将在今年秋季中心开业时停止 [16][34] 问题: 关于3亿美元利率互换的潜在策略 - 公司对目前的资产负债表状况满意，互换将于明年1月到期，到期后可能转为浮动利率，公司将在今年和2024年考虑其他资产负债表策略 [36] 问题: 2023年占用率的趋势和节奏预期 - 公司未对占用率进行指导，但基于租赁势头、已执行但未开业的店铺和大量潜在交易，对占用率增长持乐观态度 [64] 问题: 临时租户转为永久租户的情况及对NOI的影响 - 公司有专门团队负责将临时租户转为长期租户，这已成为增长的重要来源；临时租户转为永久租户可带来租金增长，如2倍、3倍甚至4倍 [71] 问题: 保持2022年同店费用增长低于1%的措施及费用报销情况 - 公司将合同转为固定合同，并在运营费用中确定并最大化收入来源；去年的垃圾收集协议影响了物业运营费用和回收金额 [74][75] 问题: 2023年资本支出增加的原因及未来3 - 5年的资本支出预期 - 2023年资本支出包括第二代租户补贴和战略中心翻新，预计将恢复到更正常的水平；未来资本支出情况需根据具体项目而定 [12][55] 问题: 2023年同店NOI增长指导中坏账的假设及与2022年的比较 - 2023年指导中假设坏账处于相对谨慎水平，考虑了多种因素，公司认为坏账不会对整体数据产生重大影响 [77] 问题: 租户销售额下降及增加餐饮等业态对平均销售额和顾客停留时间的影响 - 大型零售商将奥特莱斯作为清仓渠道，虽销售额增长不明显，但能清理库存；公司积极参与奢侈品租户在奥特莱斯的扩张趋势，预计将产生积极影响 [84][86] 问题: 纳什维尔项目的建设进度、资金支出节奏及设计变化 - 项目建设无延迟，因场地岩石修复耗时较长；剩余1.1亿美元资金将在年内按比例支出；纳什维尔项目采用购物在外、停车在内、中间有中央公园的设计，为社区活动空间 [91][92][93] 问题: 非核心奥特莱斯中心出售的买家情况及2023年处置计划 - 该中心买家为当地买家，是公司最小的资产；对于其他购物中心，公司愿意在合适价格下进行讨论，但目前无出售计划 [95][107] 问题: 目前租户租赁组合中家居、餐饮等重点领域的占比情况 - 文档未提及明确回复内容