财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO每股0.47美元，与去年同期持平，但去年同期受益于较高的租赁终止费 [16] - 截至9月30日的过去12个月，实现了5.7%的正混合租金差，其中续租空间的租金差为18.6%，这是连续第六个季度改善 [10] - 总投资组合的同店净营业收入增长2.4%，达到8220万美元 [16] - 截至9月30日，净债务与调整后EBITDAre的比率为5.3倍，加权平均利率为3.3%，95%的未偿债务为固定利率，加权平均到期期限为五年 [16] - 第三季度股息支付率为43%，董事会上个月批准将年度股息提高10%，至每股0.88美元 [17] - 提高2022年核心FFO每股指引至1.78 - 1.83美元，中点提高0.045美元；预计同店净营业收入增长3.5% - 5%，此前预期为3% - 4.5% [17] - 将一般及行政费用指引从6900 - 7200万美元降至6800 - 700万美元 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度末入住率为96.5%，环比增加160个基点，同比增加210个基点，自疫情以来已恢复近500个基点 [9] - 第三季度客流量与去年同期基本持平，租户平均销售生产率为每平方英尺446美元，与去年同期的448美元基本持平 [11] - Tanger俱乐部本季度注册人数增长25% [11] - 纳什维尔项目建设正在进行中，租赁活动活跃，已承诺超过75%，预计2023年秋季开业，稳定收益率为7% - 7.5% [12] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 执行多元化租户组合战略，增加新品牌、数字原生零售商以及餐饮概念，吸引新顾客、延长停留时间和提高访问频率 [8] - 开展新的商业活动，支持Tanger俱乐部增长、营销合作伙伴收入和绩效营销计划 [9] - 优化中心组成，重新定价空间，推动租金差和租赁期限增长，将可变租金转换为永久固定租金，增加现金流稳定性 [9] - 鉴于宏观经济环境不确定，对近期资本分配保持谨慎，可能推迟某些非必要项目 [13] - 继续执行可持续发展倡议，几乎所有管理的购物中心都提供免费电动汽车充电服务，并计划在年底前将充电站数量和太阳能覆盖范围翻一番 [13] - 未来将优先考虑租金增长而非入住率 [40] - 寻找与低成本资本提供者合作的机会，进行收购、开发和资本部署 [45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对假日购物季持乐观态度，但指引考虑了宏观经济不确定性对第四季度百分比租金的影响 [13][17] - 零售商续约率高，很少有零售商关闭店铺，对零售商在购物中心的表现持乐观态度 [35] - 认为有很多机会推动租金增长，新品牌的加入将有助于吸收剩余入住率 [40] - 目标是超过2019年的净营业收入水平，通过有机增长、新增项目和合作伙伴关系实现增长 [54] 其他重要信息 - 9月通过140多项Tanger儿童赠款发放16万美元，支持服务不足学校和学生群体的包容性课堂环境 [13] - 上个月通过Tanger Pink活动筹集超过45万美元，支持乳腺癌研究、支持和护理服务以及全国性宣传活动，过去25年已筹集超过2200万美元 [13] - 月底将迎来新的首席财务官和首席投资官Michael Bilerman [15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2022年剩余租赁到期水平较高的原因，以及对2023年租赁到期的预期和机会 - 2022年到期活动较高是因为很多新冠疫情期间的谈判在今年结束，公司此前为了入住率签订了短期租约，现在有定价权，可以通过续租提高租金 [21] - 随着租金上涨，零售商有意愿锁定租金，公司也将可变租金转换为固定租金，目前入住成本率较低，有很大的租金提升空间 [23] 问题: 融资市场挑战是否会为公司利用资产负债表进行外部增长创造机会 - 公司认为融资市场的混乱会创造机会，公司拥有强大的资产负债表和现金储备，将继续评估资本部署机会 [24] 问题: 可能延迟的支出举措具体指什么 - 指的是对购物中心进行的一些主动维护工作，以确保其外观符合公司标准，但在宏观经济环境不确定的情况下，可能会延迟这些非必要支出 [27] 问题: 修订后的指引意味着第四季度核心FFO每股为0.44美元，能否解释从第三季度的0.47美元降至该水平的原因 - 公司对第四季度假日销售期仍持乐观态度，但第四季度可变租金占比较高，指引考虑了宏观经济不确定性和销售波动 [31] 问题: 对节后季节和潜在空置情况的看法，以及对Rue21的预期 - 从续约率和观察名单来看，零售商表现良好，续约率高，观察名单规模小，对Rue21的业务持续和增长持乐观态度 [35][37] 问题: 现有投资组合在未来几年推动AFFO增长的潜力有多大 - 有很多新零售商对奥特莱斯渠道感兴趣，公司租赁活动活跃，有机会吸引新品牌，提高租金，未来将优先考虑租金增长而非入住率 [40] 问题: 从同店NPV角度看，租赁业务对现金流的贡献比年初预期好多少 - 一些新交易提高了永久租金和租户补贴，同时延长了租赁期限，是一笔不错的交易 [42] 问题: 如何应对未来资本成本上升的问题，以及如何寻找增值机会 - 以棕榈滩项目为例，公司将寻找与低成本资本提供者合作的机会，进行收购、开发和资本部署，同时关注债务和股权市场，合理利用ATM容量 [44][45] 问题: 公司的SNO管道情况，如何衡量未来的附属收入，以及能否在明年恢复到2019年的净营业收入水平 - 公司有合同租金递增条款，有机会提高入住率和租金，推动同店净营业收入增长，但不提供明年的净营业收入或增长率指引 [48] - SNO管道约为0.5个百分点 [50] - 公司目标是超过2019年的净营业收入水平，通过有机增长、新增项目和合作伙伴关系实现增长 [54] 问题: 是否有机会引入更多奢侈品牌租户 - 公司认为有机会引入更多奢侈品牌租户，这可能会带来更多租赁业务 [56][57] 问题: 本季度入住率提升的原因，以及临时租户的占比 - 入住率提升是因为公司转向新的用途，如在不同地点开设家居店和娱乐场所，吸引更多顾客，提高销售额 [60] - 临时租户占比曾超过10%，但随着将临时租户转换为长期租户，该比例将下降 [64] 问题: 明年定价权的提升空间有多大 - 公司认为其空间价格便宜，有定价权，可以提高租金，尽管销售额同比持平，但奥特莱斯渠道的作用是帮助零售商清理库存，满足其促销需求 [66][67] 问题: Tanger奥特莱斯棕榈滩引入了哪些全国性租户，以及是否会对该资产进行运营变革 - 公司与棕榈滩合作是因为其运营卓越，包括品牌影响力、采购和定价能力以及全国性租赁团队等优势 [70][71] - 棕榈滩有超过25000平方英尺的新租户正在洽谈中，公司将在店铺开业时公布租户名称 [72] 问题: 是否有Rue21的租约在2023年到期 - 公司与Rue21保持密切沟通，其在2023年的租约情况良好，公司期待其业务好转和增长 [74] 问题: 160个基点的环比租赁率提升中，永久入住率和临时入住率各占多少，以及纳什维尔项目开业时的入住率和稳定时间预期 - 无法细分临时和永久入住率，但季节性和假日租户是环比增长的一部分，公司在永久入住率方面有强劲势头，继续锁定长期租约 [76] - 纳什维尔项目目前已承诺超过75%，公司对品牌选择非常谨慎，预计开业时入住率将达到90%以上 [78][79] 问题: 基础租金在第二季度和第三季度持平，而入住率增加，以及第四季度百分比租金的预期和租赁断点情况 - 第二季度基础租金包含一些非经常性项目，第三季度基础租金有增长，公司继续将可变租金转换为固定租金，以提高基础租金稳定性 [82]