财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度核心FFO为每股0.45美元，较去年同期增长12.5%，主要得益于优于预期的租赁表现、其他收入以及储备金转回 [25] - 第一季度总投资组合的同店净营业收入（NOI）同比增长9.9%，达到7820万美元，受益于入住率、可变租金和其他收入的增长以及收入储备金的转回 [13][25] - 截至3月31日，过去12个月的净债务与调整后EBITDAre的比率从一年前的6.8倍改善至5.4倍，季度末加权平均利率为3.1%，93%的未偿债务为固定利率 [26] - 第一季度股息支付率（FAD）为38%，董事会批准将年度股息提高9.6% [26][27] - 公司上调2022年业绩指引，预计核心FFO在每股1.71 - 1.79美元之间，比原指引高0.03美元；同店NOI增长预期在2.5% - 4.5%，提高了100个基点 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：过去12个月执行了180万平方英尺的租约，涉及375笔交易，较上一可比期间空间增加39%，交易数量增加42%，其中约45%的可租赁面积在今年第一季度执行；截至3月31日的12个月内，所有可比续约和续租租约的混合平均租金率上涨1.3%，租赁利差转正 [12][16] - 营销业务：将部分营销支出从广泛的品牌认知转向有针对性的项目，TangerClub付费会员计划新注册人数同比增长20% [20][21] - 其他业务：一季度其他收入较上年增长近50%，主要来自营销合作伙伴关系和媒体、现场活动以及与可口可乐和美国国家橄榄球联盟等品牌的合作 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 客流量：第一季度客流量较上年第一季度增长约1%，3月因复活节和相关营销活动时间因素同比有所下降，但4月客流量恢复，尽管消费者面临高油价和通胀环境 [10] - 租户销售额：过去12个月租户销售额保持强劲，每平方英尺达到464美元，较2019年疫情前可比时期增长近20% [11] - 入住率：第一季度末总投资组合入住率为94.3%，较去年同期提高230个基点 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于三大战略优先事项：加速租赁、营销商业化和重塑运营，以实现长期可持续增长 [13] - 加速租赁目标是提高入住率、增加租金、提升和多元化租户组合并吸引新品牌，通过一流的购物中心、租赁团队和增强的分析能力实现 [14] - 营销商业化围绕数字转型，开展有针对性、可衡量且能提高转化率的营销活动，将部分营销支出转向特定目标项目，改善TangerClub付费会员计划 [19][20][21] - 重塑运营旨在通过营销合作伙伴关系和媒体最大化运营效率并增加附属收入，与可口可乐和美国国家橄榄球联盟等品牌的现场活动和合作在整个投资组合中不断增加 [21] - 公司继续投资可持续发展倡议，包括扩大可再生能源足迹、增加电动汽车充电站和推广环保屋顶项目 [22] - 公司积极推进全国项目，计划本季度晚些时候破土动工，2023年秋季开业，周边土地团队积极寻求外场地块投资组合的货币化和开发机会 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第一季度业绩反映了强劲的运营基本面、积极的租赁势头、入住率改善和租赁利差转正，推动了盈利增长，董事会因此批准提高股息并上调全年盈利指引 [9][10] - 零售商致力于将公司的露天购物中心作为其增长战略的一部分，公司对租户基础有信心，关注名单较多年来显著缩小，仅1%的投资组合采用现金基础，低于年底的3% [15][19] - 尽管消费者面临高油价和通胀环境，但4月客流量已恢复，租户销售额保持强劲，公司对租赁活动和未来业绩持乐观态度 [10][11][19] 其他重要信息 - 会议中提及的部分管理层评论为前瞻性陈述，存在诸多风险和不确定性，实际结果可能与预测有重大差异，相关风险和不确定性详情可参考公司向美国证券交易委员会提交的文件 [3] - 会议讨论了非GAAP财务指标，包括资金运营（FFO）、核心FFO、同店净营业收入、调整后EBITDAre和净债务，这些指标与最直接可比的GAAP财务指标的对账信息包含在公司的收益报告和补充信息中 [3][4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 入住率环比下降的原因及未来趋势 - 入住率环比下降部分是季节性因素，部分是摩擦性因素，公司正在进行租户调整和店铺扩张，导致一些店铺关闭和重新布局；公司对租赁活动持乐观态度，有强大的新零售商和扩张零售商管道，预计下一季度租赁活动将继续强劲 [29][30][31] 问题2: 临时和季节性租户的入住率情况及转换为永久租户的进展 - 公司专注于将租户转换为永久租赁，但临时租户仍会有流动；临时租户不包含在租赁利差统计中，目前临时租户占入住率略超过10% [32][33][36] 问题3: 低入住率资产的策略和入住率目标 - 被提及的5处低入住率资产仍有正现金流；大西洋城和福克斯伍德受疫情影响较大，目前市场正在复苏，公司有大型租户即将入驻大西洋城，福克斯伍德与大狼小屋合作建设项目即将动工；密歇根的两个中心预计夏季游客流量将增加；公司更注重现金流，而非单纯追求入住率 [38][40][49] 问题4: 租赁的其他软性要素及租金上涨能力 - 租赁方面，公司从关注维持入住率和降低基本租金转向更传统的租赁条款，如10年租期、更高基本租金和更好的百分比租金；营销费用对零售商越来越重要，公司通过技术驱动流量并获取数据，提高营销效果 [51][53][56] 问题5: 租赁管道的收入预期 - 租赁利差与占用利差目前约为40个基点，未提供具体的收入预期 [59] 问题6: 租金和租赁利差的实时情况和展望 - 公司对目前的租赁势头和业绩感到满意，这也是上调指引的原因之一，但未对租赁利差进行指引 [61][62] 问题7: 若包含长期空置空间，租赁利差情况 - 公司认为目前的比较方式是更合适的可比基础，与同行做法一致，未提供包含长期空置空间的租赁利差数据 [64] 问题8: 外部增长的收购机会更新 - 公司仍在积极寻求收购机会，目前管理的36处物业中有6处为合资企业，希望在未来一两个季度能公布一个具体的合资项目 [65][66] 问题9: 同店NOI指引的低端是否仍假设租户销售额大致持平 - 公司在给出年终指引时，指引范围的低端考虑了销售额的适度下降，高端意味着销售额的适度增长，目前第一季度销售额基本符合预期 [68] 问题10: 零售商对通胀、利率上升和潜在衰退的看法 - 零售商销售表现从休闲产品转向时尚产品，部分零售商正在考虑从休闲产品向工作着装产品转型，这有助于推动公司购物中心的流量和销售；公司在资产负债表方面进行了调整，将可变租金转为基本租金，以应对可能的衰退；公司认为零售商经验丰富，能够应对市场周期，且公司的价值定价在经济环境不佳时具有优势 [69][70][73] 问题11: 将临时租户转换为长期租约是否更容易 - 临时租户有不同类型，公司将短期租户作为引入新品牌的策略，部分短期租户有望转换为长期租约；同时，短期租约为公司提供了更多的房地产控制权和灵活性 [75][76][77] 问题12: 纳什维尔项目从破土动工到开业的时间是否正常 - 纳什维尔项目因建在岩石上，准备开发场地的时间比标准开发长，通常购物中心建设时间为12 - 14个月，该项目预计16个月，主要受场地条件影响 [80][81] 问题13: 指引上调中后续年份的情况 - 第一季度解决了部分租户的租金争议并收回租金，大部分已纳入指引；第二季度将有一个租户从现金基础转为应计基础，对每股收益有0.015 - 0.02美元的影响，之后剩余现金基础的投资组合将不到1%，未来剩余年份此类储备金影响不大 [83][84] 问题14: 纳什维尔项目的资金来源、投资收益率目标及应对成本和供应链问题的措施 - 公司有1.53亿美元现金、5.2亿美元未动用信贷额度，预计股息支付率接近50%，将产生5000 - 7000万美元的超额现金流，可通过内部产生的现金为纳什维尔项目提供资金；纳什维尔市场租金增长，公司对之前提供的收益率范围仍有信心 [85][86][87] 问题15: 纳什维尔项目的租户特征、本地与全国租户比例及是否达到60%门槛 - 公司已达到承诺的租户门槛，准备破土动工；纳什维尔项目的本地租户将主要来自食品和饮料行业，租户将包括公司现有表现较好的租户；项目将采用村庄设计，与公司其他购物中心不同 [89][90][92] 问题16: 纳什维尔项目是否会体现公司对非时尚租户的策略 - 是 [94] 问题17: 公司获取新客户的策略 - 公司在复活节期间举办TangerStyle活动，今年提供不同的折扣方案，不仅旨在增加TangerClub会员数量，还为获取新客户数据，以便进行更有针对性的沟通和提供更好的价值主张 [95][96][97]