纪要涉及的行业和公司 - 行业：房地产投资信托（REIT）、零售、商业地产 [4] - 公司：Tanger Factory Outlet Centers, Inc.（NYSE:SKT），一家专门从事美国和加拿大高档露天奥特莱斯中心开发、租赁、营销和运营的上市公司 [4] 纪要提到的核心观点和论据 公司业务表现与前景 - 2021年第四季度业务持续改善，客户有购物意愿，零售商认可露天购物中心优势，对2022年业务增长感到兴奋 [4] - 2022年有机会提高租金，19%的空间待续约，1月混合12个月利差转正，在租租金占用率约8%，远低于其他零售渠道，滚动12个月租户销售额维持12月的创纪录高位，租赁活动加速 [5] - 非店铺收入是业务重塑的重要举措，2021年其他收入项目较2020年增长超70%，较2019年增长近40%，目前占总收入约3%，未来有望显著增加 [6] - 组建团队和投入技术以执行有机增长战略，聚焦加速租赁、重塑业务运营和商业化营销战略三个核心要素 [4] 投资价值 - 公司股票被低估，有8%的占用率成本率，租金上涨空间大，拥有一流的领导和管理团队，能执行商业、运营和租赁策略，资产负债表良好，可把握未来机会 [10] 市场与消费者情况 - 预计2022年消费者支出环境将保持强劲，与零售商沟通后发现他们对业务增长持乐观态度，尤其是奥特莱斯渠道在通胀时期更具价值 [14][15] - 客流量增长至少超过2019年水平，但不及每平方英尺销售额增长速度，表明零售商转化率提高，能从每个顾客身上获得更多销售额 [17] - 尽管电子商务增长，但奥特莱斯客流量良好，因为人们喜欢线下购物，将其视为全渠道购物体验的重要部分，且线上浏览后到店购物目标明确，公司通过提供便利设施和体验吸引顾客停留和逛更多店铺 [20] 租户相关情况 - 2021年第四季度未出现商品实质性减少，假日购物提前，11月和12月销售强劲，每平方英尺销售额增长证明商品供应充足 [22][23] - 疫情期间租金减免策略成功，99%的延期租金已收回，租户对新店开业意愿强烈，公司获得了较大份额的新店铺 [25] - 2月销售和客流量受油价上涨和通胀压力影响较小，表现良好 [27] - 未来12 - 24个月租户面临的最大风险是经济不确定性，特别是欧洲局势，但公司对新交易达成仍持乐观态度 [29] 租赁与业务拓展 - 租赁环境发生变化，公司尝试多元化租户组合，引入家居店、餐厅等新类型租户，如在Riverhead的购物中心成为家居目的地，今年新增约占20%投资组合的七家新餐厅 [31][32] - 重视直接面向消费者的品牌，招聘业务发展总监，认为奥特莱斯将成为这些品牌未来业务的重要组成部分 [34] - 外铺租赁需求有新业务机会，公司招聘专人负责，可将外铺租给零售商、餐厅和体验式娱乐商家，吸引新客户 [36] - 租赁利差转正，过去四个季度利差虽为负但逐季改善，目前续约进展超30%，销售和客流量增长有助于提高租金，公司不仅关注2022年续约，也开始为2023年做准备 [38][39] - 临时租赁策略有效，部分短期租户转化为长期租户，公司还将置换出的租户安置到较难租赁的空间 [41] - 只要有闲置空间就会寻找短期租户，以填充空间并寻找优质租户，同时注重引入新品牌和互补用途，增加可变租金收入 [43] 非店铺收入 - 非店铺收入业务重要，公司每年有1.5亿人流量，可通过与全国性品牌合作，如设置特斯拉试驾站、喜力啤酒展示等，以及提供媒体广告服务，如为租户提供额外营销机会，实现业务拓展和规模扩大 [48][49] 外部增长 - 公司将外部增长作为重要优先事项，凭借现有管理团队和良好的资产负债表，有能力进行收购和更大规模投资，如纳什维尔项目将于2023年秋季开业 [51] - 新开发项目的租赁需求主要来自服装、配饰、珠宝、运动服饰和儿童服装等品类，纳什维尔项目将是一个约30万平方英尺的纯奥特莱斯中心，注重提供优质设施和服务 [54] - 认为三级市场对奥特莱斯中心的重要性降低，城市奥特莱斯市场有发展潜力，公司正在关注相关机会 [56] - 美国奥特莱斯有增长空间，尽管整体零售空间过剩，但奥特莱斯仅占1%，人们喜欢购买高性价比商品，奥特莱斯能满足消费者和品牌的需求 [59] 资产负债表策略 - 去年通过ATM计划筹集1.8亿美元，提前应对通胀和利率上升，降低杠杆率，净债务与EBITDA比率从疫情期间的7%降至5.5%，有5.2亿美元未动用的信贷额度，无近期到期债务，现金储备1.6亿美元，资产负债表状况良好 [61] 其他重要但可能被忽略的内容 - 公司将运营执行副总裁Leslie Swanson提升为首席运营官，并新增首席商务官Andrew Wingrove，致力于通过数字转型、现代化忠诚度计划和打造全触点体验来商业化营销战略 [7] - 公司追求多项增值投资，包括太阳能、电动汽车充电站等项目，以减少能源和水消耗，体现对可持续发展的承诺 [8] - 公司周边土地团队积极寻求外铺资产货币化机会，解锁新机遇，增加收入来源并创造长期投资组合价值 [8] - 续约租约大多为五年或更长时间，且每年有租金增长 [63] - 公司今年的ESG投资重点是电动汽车充电站和太阳能项目 [64] - 预计2023年商场同店净营业收入增长率最低为3%，一年后10年期国债收益率为2%，物业板块上市公司数量将减少 [66]