财务数据和关键指标变化 - 2021年全年核心FFO为每股1.76美元，高于指引区间上限 [20] - 第四季度同店NOI同比增长5.6%，全年增长16%，第四季度达到8280万美元 [10][20] - 截至年末，过去12个月净债务与调整后EBITDAre之比从7.2倍改善至5.5倍，93%的未偿债务为固定利率 [21] - 全年股息支付良好，FAD派息率为53% [21] - 2022年预计核心FFO在每股1.68 - 1.76美元之间，同店NOI增长在1.5% - 3.5%之间 [23] - 预计2022年G&A在6900万 - 7200万美元之间，员工健康保险计划将产生约100万美元影响 [23][24] - 预计2022年加权平均摊薄普通股约为1.105亿股，而2021年为1.068亿股 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度国内客流量超过2019年水平，较2020年第四季度增长12% [9] - 第四季度入住率恢复至95.3%，环比增加90个基点，同比增加310个基点 [9] - 租户销售额达到每平方英尺468美元的历史新高，较2019年增长17.6%，带动百分比租金显著增长 [9] - 现金混合租金利差环比改善220个基点，同比改善650个基点，续租租金利差转正 [9] - 第四季度非店铺收入中的其他收入项目较2020年同期增长超40%，较2019年第四季度增长超50% [15] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 长期战略是增加现金流和房地产价值 [7] - 2021年采取措施加强资产负债表和流动性，延长到期日，降低杠杆率，为执行资本计划和增长机会做准备 [10] - 继续推进临时租赁计划，目标是将部分临时租户转为永久租户 [11] - 2022 - 2023年续租时，将把大部分可变租金转化为固定租金以提供长期确定性 [12] - 加速续租活动，看好与潜在新租户和现有租户的合作，看到新奥特莱斯店铺购买意向增加 [14] - 扩大非店铺收入业务，通过营销合作、中心赞助和数字及静态媒体等方式，为零售商和品牌提供与消费者连接的机会 [15] - 投资人员和系统，包括引入新的租赁、运营和商业管理人才，实施新的ERP系统 [16][17] - 追求价值提升投资，如太阳能、电动汽车充电站等项目，以实现可持续发展 [17] - 积极利用周边土地资产，实现外地块组合的货币化，创造新的收入来源和长期投资组合价值 [17] - 纳什维尔项目租户兴趣浓厚，计划于2022年上半年破土动工，2023年秋季开业 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年底公司状况较年初显著改善，进入2022年时资产负债表状况良好 [6] - 第四季度各关键指标表现积极，消费者和零售商对露天购物中心的认可度提高 [8][9] - 销售和客流量的增长支持租金上涨，公司对租户销售前景乐观，通胀有利于折扣渠道 [9][13][33] - 非店铺收入业务增长潜力大，将成为未来重要业务组成部分 [15][34] - 租户健康状况改善，对2022年租金增长持乐观态度 [44][46] 其他重要信息 - 会议中部分管理层评论为前瞻性陈述，存在风险和不确定性，实际结果可能与预测有重大差异 [3] - 会议将讨论非GAAP财务指标，相关指标与GAAP财务指标的对账信息包含在收益报告和补充信息中 [4] - 会议记录将在未来一段时间内重播，管理层评论中的信息具有时效性 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2022年指导中一些非核心项目的预期，包括直线租金、FAS、租赁期限费用收入和新坏账费用 - 指导范围中主要考虑同店NOI增长1.5% - 3.5%和G&A，去年股权发行的股份今年全年流通会有1 - 2美分的摊薄影响，其他项目无显著变化，不做具体指导 [27] 问题2: 2022年自由现金流预期，以及资本的主要来源和用途，包括较高的资本支出预期和纳什维尔项目的计划支出 - 资本支出约5500万美元，高于以往，因续租项目增多和租户补贴增加，对业务前景更乐观，有4 - 5个项目进行额外翻新；当前派息率健康，预计仍在50%多 [28][31] 问题3: 指导中对租户销售的假设，以及其他收入业务的增长潜力 - 指导下限假设租户销售略有下降或持平，上限考虑租户销售改善，公司对租户销售乐观，通胀有利于折扣渠道；其他收入业务约1.5年前开始，因基数低持续增长，未来将加大投资，数字媒体投资有回报 [33][34] 问题4: 疫情期间达成可变租金协议的租户比例，以及转为固定租金后的预期租金提升，剔除这些租户后续租活动的情况，以及租金利差情况 - 续租是提高租金的机会，销售和客流量改善使公司有机会重新定价房地产；剔除疫情期间交易的租户后，续租情况更正常；公司追求市场租金，认为房地产有价值，租户对提价阻力不大 [36][38][39] 问题5: G&A增加以及技术和商业业务投资对公司的影响，以及该业务板块在2022年指导中的情况 - 团队建设取得成效，相关业务指标改善，这些都包含在同店NOI指导中；投资是为建立基础设施，更好地管理业务，提高执行效率，以增加收入 [40][41] 问题6: 2022年到期租约的平均租金与新签租金的对比，以及租金利差预期，租赁与入住率的利差，以及临时租户占比 - 对续租租金利差持乐观态度，新租赁副总裁推动团队，根据销售数据重新定价房地产；租赁与入住率利差约30个基点，临时租户占比为低两位数（低于15%），部分是季节性租户，预计2022年第一季度关闭 [44][47][48] 问题7: 2022年指导是否考虑了可能的意外店铺关闭情况，以及外部收购机会的更新 - 指导范围可吸收部分意外关闭情况，但目前租户健康状况改善，此类情况较少；市场上有一些有趣的收购机会，但在交易达成前不做分享，公司品牌知名度高，有机会将服务拓展到其他资产 [52][53] 问题8: 油价上涨对客流量的影响，以及纳什维尔项目的预租赁情况 - 公司正在投资电动汽车充电站，到年底将在所有资产中配备；如今奥特莱斯中心与过去不同，所在市场多为度假和第二家园市场，人们居住离购物中心更近，油价对客流量影响不大；纳什维尔项目在达到60%承诺后才会破土动工，预计2022年第二季度初动工 [55][59] 问题9: 纳什维尔项目的规模、经济参数、租户组合和预期经济回报 - 项目规模约30万平方英尺，略小于典型中心；租户组合暂不公布；项目位于综合开发区域，有永久居民和赛事游客等客户基础；预期稳定后回报率为7% - 7.5%，市场竞争可能带来租金提升空间 [62][63][64] 问题10: 第四季度临时租户在投资组合中的占比 - 第三季度末略超10%，第四季度因季节性租户略有增加，但未达到11% - 12% [66][68]