财务数据和关键指标变化 - 第三季度收益符合预期，正朝着修订后指引区间的高端迈进 [7][8] - 办公室和整体收款率分别保持在97%和92% [9] - occupancy率略有下降，但季度末仍高于94% [10] - 全年有望租赁120万平方英尺的办公空间 [11] - 通过削减成本，全年总G&A预计减少1000万美元至约9000万美元 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 曼哈顿办公室租赁方面，本季度租赁约18.7万平方英尺，待协商的租赁和意向书面积达82.5万平方英尺，其中新交易占51%，续约交易占49% [10][33] - 处置业务上，自2015年以来持续出售成熟和非核心资产，目前有多笔资产在市场上待售，如410 Tenth Avenue [34] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市第三季度经济活动放缓，租赁活动大幅减少，空置率上升，投资销售下降 [24] - 华尔街上半年利润近280亿美元，4月流失的约82万个私营部门工作岗位中，近三分之一已恢复 [25] - 办公室使用岗位在7、8、9月有连续增长 [26] - 市场转租可用性占总可用性的2.9%，第三季度和第二季度之间，转租库存可用性率增长了25% [59] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于帮助纽约市恢复经济，与受影响的租户合作，提供延期付款和优惠，同时投资于未来项目，如One Vanderbilt、185 Broadway和126 Nassau Street的开发 [13][17][21][22] - 持续推进资产处置，回收资金用于偿还债务、回购股份和再投资 [34] - 对885 Third Avenue进行重新定位和更新，计划在未来两年内完成租赁 [53][56] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 纽约市经济目前处于暂停状态，但有复苏迹象，公司对纽约市的未来充满信心，认为其基本面将支撑其复苏 [24][25][27][28] - 租户普遍希望员工返回办公室，但受责任担忧和远程工作习惯影响，返回速度较慢，预计到12月返回率将提高到20% - 30% [40][42] - 尽管市场存在不确定性，但公司认为面对面办公对于大多数行业仍然是最有效的工作方式，未来办公空间需求不会大幅下降 [106][107] 其他重要信息 - 公司将于12月7日举行投资者会议，届时将介绍2021年业务计划和纽约市的未来展望 [29][30] - 公司厨师成立非营利基金会Food1st，已为纽约市提供40万份免费餐食 [19][21] - 公司将闲置空间改造成教室，为员工子女提供在线学习辅导 [93][95] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请给出82.5万平方英尺租赁管道中续约、新租或扩租空间的细分，以及其中在新开发项目中的占比 - 82.5万平方英尺的租赁管道中，51%是新交易，49%是续约交易，主要集中在法律、金融和出版行业，且集中在中央车站区域，特别是One Vanderbilt以及485 Lexington、750 Third Graybar和800 Third Avenue等建筑 [33] 问题: 关于资产处置，公司计划出售多少资产？为何此时出售410 Tenth Avenue - 公司自2015年以来一直出售成熟和非核心资产，这是长期资本循环计划的一部分，受COVID - 19影响交易量可能略有变化，但目标不变。410 Tenth Avenue因当前利率环境和良好的租赁情况吸引了很多关注，公司正在评估报价，尚未决定是否出售 [34][35] 问题: 能否更新一下公司计划出售资产的总金额 - 全年指导不变，若价格合适会进行交易，否则没有出售压力 [36] 问题: 公司促进城市发展和吸引人们返回办公室的努力中，租户的反馈如何？大小租户在空间需求上有何变化 - 大多数租户希望员工返回办公室，但受责任担忧影响返回速度慢，预计12月返回率将提高到20% - 30%。目前租户对未来办公空间使用尚无明确规划，短期会改变办公家具和设计。年初续约交易较多，现在新交易占比上升，大小租户情况类似 [40][42][46] 问题: 请详细说明885 Third Avenue的情况和租赁策略 - 885 Third Avenue因大租户退出需进行重新定位和更新，公司已获得运营和管理控制权，基础成本较低，计划投资使其成为第三大道上最好的建筑之一，未来两年内完成租赁，目前已有两层楼有租赁活动 [51][53][56] 问题: 公司投资组合中的转租空间有何变化？市场转租空间增加对公司有何影响 - 市场转租可用性占总可用性的2.9%，第三季度和第二季度之间，转租库存可用性率增长了25%。公司投资组合中自疫情以来转租挂牌面积增加不到20万平方英尺，且多为小面积空间，公司认为转租不会构成竞争压力 [59][60][61] 问题: 如何看待债务与EBITDA比率超过10倍（按第三季度年化可能超过12倍）的情况，以及未来杠杆和资本使用计划 - 债务与EBITDA比率在房地产行业不是可靠和相关的杠杆指标，公司从LTV角度看杠杆率稳定在40% - 50%多，有足够的股权缓冲。公司有大量在建项目，部分资产虽有杠杆但未产生收入，若剔除这些因素，运营投资组合杠杆较低 [66][67][70] 问题: 与News Corp和Fairchild Publications的租赁续约讨论情况如何？未来6 - 12个月预测公司occupancy率时还需考虑哪些因素 - Fairchild Publications多年前已搬离，其空间已转租，公司正与部分转租租户协商转为直接租户。News Corp 18个月前决定整合至总部，其腾出的空间所在大楼已完成重大改造，便于重新招租。未来6 - 12个月内，公司预计不会有意外情况影响occupancy率，且可能留住一些原本预计搬离的租户 [75][77][78] 问题: 本季度DPE出售有减值情况，如何影响剩余头寸？在CECIL规则下如何处理 - 本季度仅对出售资产进行了减值处理，出售资产净收益1.22亿美元，减值900万美元。CECIL要求每季度对投资组合进行评估，本季度末对留存投资组合评估后无需额外计提减值准备，留存投资组合按持有情况评估，不受出售影响 [84][86][87] 问题: 关于城市领导致信市长办公室提及的城市安全和垃圾清理等问题，市政厅如何理解？如何让人们放心通勤返回办公室 - 公司未签署相关信件，但与政府密切合作。公司认为人们不返回办公室并非主要因为通勤安全问题，而是部分人更愿意在家工作。公司通过提供多种激励措施鼓励员工返回办公室，如将闲置空间改造成教室为员工子女提供学习辅导 [89][90][93] 问题: 如何看待纽约与其他门户城市相比，行业对办公空间需求的变化？如何应对这些变化 - 纽约是庞大的办公市场，面对面办公对大多数行业仍至关重要，此次疫情不会改变这一模式。未来可能会有部分员工采用混合办公模式，但不会出现大规模远程办公。公司认为纽约的办公市场将在人们返回办公室后恢复良好 [106][107][110] 问题: 公司投资组合中租户空间开放情况如何？大小租户和不同行业租户在办公室人员数量上有何趋势 - 目前租户返回率为15% - 20%，预计到12月将提高到40% - 50%。大租户因面积大，能容纳更多员工，但不同租户情况有差异。公司认为金融和法律行业员工返回对市场恢复很重要 [115][119][120] 问题: 公司在销售市场的反馈如何？买家如何对现金流进行评估？是否改变了对门户城市办公物业的预期回报率 - 买家更关注加权平均租赁期限，有较长租赁合约的资产流动性更好，投标池强劲，外国资本也有兴趣。由于融资利率低，买家能在接近年初的资本化率下获得较高杠杆回报，因此预期回报率没有显著变化 [124][125][126] 问题: 与疫情前相比，市场租金增长和物业价值将如何变化？公司投资组合中是否有租户就长期租赁进行重组讨论 - 公司计划在12月的投资者会议上提供2021年租金和空置率的预测。目前租金下降约5% - 10%，但租赁优惠增加。由于租户对长期需求尚无明确规划，目前没有租户就长期租赁进行重组讨论 [130][134][139] 问题: 公司最大的DPE贷款本季度转为非应计状态，如何看待这一情况？新租赁活动中租户空间大小有何变化 - 该贷款是625 Madison的一笔机会性贷款，因地面租赁重新估值情况不稳定，公司采取保守做法暂停确认收入，预计在重新估值确定前保持非应计状态，估值日期为2022年年中。新租赁活动中租户空间大小情况不一，有大型租户迁入，也有租户从较小空间迁入，目前未看到租户空间需求受COVID - 19影响的明显变化 [147][157][158] 问题: 如果纽约市不是暂时停顿而是未来两年存在结构性问题，公司的租赁策略将如何改变？明年投资组合中续约和新租赁活动情况如何 - 公司认为即使未来一到两年恢复缓慢，也不会改变根本策略，目前通过为租户提供免费租金和短期续约来稳定局面。明年新交易活动正在回升，目前82.5万平方英尺的租赁管道中50%是新交易 [164][166][176]