财务数据和关键指标变化 - 公司计划在未来45 - 60天将现金余额从季度末的5.8亿美元增加至至少10亿美元 [50] - 新的FFO指导范围为6.60 - 7.10美元，中点较之前的7.30美元下降6%至6.85美元 [57] - 预计全年GAAP NOI在新指导范围中点增加2800万美元 [64] - 预计DPE投资收入在指导中点减少约2300万美元 [65] - 预计利息费用在指导中点增加1200万美元 [73] - 预计G&A至少再减少500万美元 [73] - 预计FAD指导增加2000万美元至4亿美元 [75] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产投资组合 - 4月收取了超过90%的办公室租金、超过60%的零售租金，整体收款率将超过86%，预计4月底办公室收款率约为92%，零售租金接近64%，整体约为87% [32][33] - 年初至今已完成42.6万平方英尺的租赁，4月单月超过10万平方英尺，当前租赁管道（不包括受COVID - 19影响延迟的租户）仍有81.5万平方英尺 [37] 债务和优先股投资组合 - 第一季度收到98%的预定利息付款，有两笔总计约2500万美元账面余额的资产未支付，均为零售资产 [41] - 第一季度末和第一季度进行了一些减记，部分归因于CECL，共记录4350万美元的总准备金，其中430万美元通过收益记录 [67] - 预计第二季度出售1 - 1.5亿美元的贷款，预计年底余额在15 - 15.5亿美元之间，全年平均余额为16.5亿美元 [64] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市受COVID - 19疫情影响，经济活动大幅减少，市场充满不确定性 [8] - 房地产租赁市场，疫情前有强劲的租赁管道，目前大部分暂时搁置，但公司相信危机过后会重建 [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司重新评估2020年业务计划，过去四年变现近100亿美元房地产，去杠杆化并回购股票，使公司专注于曼哈顿优质办公资产 [31] - 计划在5月下旬部分恢复办公，6月和7月逐步增加 [12] - 推出Food1st倡议，与Daniel Boulud合作，为纽约市的应急服务人员和有需要的邻居提供食物，公司已投入100万美元 [34][35] - 考虑通过合资企业和资产出售来筹集资金，以重启股票回购计划 [95] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为自己有能力应对当前危机，领导团队经验丰富，战略定位使其能够在困难时期生存并在复苏后繁荣 [9][10] - 预计租户在限制解除后会返回办公室，尽管工作方式可能会改变，但实体办公室仍有不可替代的作用 [13] - 对One Vanderbilt项目仍有信心，预计建设延迟不超过一个月左右，有望提前完成，租赁方面也有一定进展 [87][90] 其他重要信息 - 公司在疫情初期成立了指导委员会，实施了扩大的清洁系统和协议，确保建筑物安全运营，并向租户和员工及时传达信息 [15] - 成立SLG forward特别工作组，为整个投资组合的重新开放制定详细路线图 [18] - 考虑了一系列措施来应对疫情，包括电梯管理、热成像扫描、纳米蒸汽技术等 [24][25][27] 问答环节所有提问和回答 问题1: 关于DPE业务出售贷款的决策及资金用途 - 出售贷款的决策分为几类，包括优化保留收益率、机会性交易和获取流动性，公司计划拥有超过10亿美元的现金流动性，未抵押的DPE头寸是短期流动性的最佳来源 [80][81] 问题2: One Vanderbilt项目受疫情影响的情况 - 建设进度原本提前三个月，疫情会占用一些时间，但有望通过增加班次和争取放宽工作时间规定来弥补，预计延迟不超过一个月左右，仍有望提前完成，租赁方面，目前已签约部分租约，入住率达67%，还有一个租户待签约，有望接近70%，全年目标为82% [87][90][91] 问题3: 除DPE业务外，可采取哪些措施筹集资金重启股票回购计划，以及对资本循环环境的看法 - 公司可能会考虑合资企业和资产出售，认为市场会从困境买家环境转变为核心稳定买家环境，届时公司提供的资产会受到关注 [95][96] 问题4: DPE业务1120万美元准备金的相关问题 - 1120万美元准备金中约400万美元与CECL相关，另外600多万美元是针对预计出售的头寸，这些待售资产信用良好 [97][98][101] 问题5: 关于1 Madison和One Vanderbilt的合资企业计划及价值创造问题 - 预计出售1 Madison 49.5%的股份，One Vanderbilt今年无出售额外股份的计划，出售1 Madison股份是为了筹集前期股权，无需额外投入增量股权，资金将用于股票回购计划 [106][107][108] 问题6: 5月租金收取情况的预期 - 难以预测，希望情况与4月相同或更好，随着5月可能的重新开放，零售商和租户的情况可能会有所改善 [110][111] 问题7: NOI和延期付款的预测是否基于5月部分重新开放、6月和7月全面重新开放的假设 - 是的，该假设准确 [115] 问题8: DPE业务是否仍在进行新的交易 - 今年未计划进行新投资，资本将保留为现金或用于进攻性计划，但公司有很多第三方资本来源，团队仍会关注市场机会 [116] 问题9: 改为每月分红的决策及对未来分红的展望 - 改为每月分红是为了实时了解收款情况和修订后的指导，AFFO增加主要是因为递延租赁资本，公司会与董事会更频繁沟通，谨慎决策分红事宜 [122][123] 问题10: 与大型租户续租讨论的变化情况 - 由于当前情况，一些原本预计搬离的租户开始讨论续租，公司有更大机会保留租户，可能签订2 - 5年的短期租约 [125][126][127] 问题11: 现金同店NOI指导的变化情况 - 预计调整后会下降1% - 2% [129] 问题12: 导致现金同店NOI下降的驱动因素，以及年底入住率和租金的预期 - 公司尚未更新年初设定的目标和指标，预计能实现约一半目标，入住率方面，原本目标是96%以上，目前不确定能否实现，市场租金方面，希望租金能保持稳定，租户可能会要求更多免租期等优惠 [131][132][165] 问题13: DPE业务的会计处理总结是否正确 - 大致正确，CECL要求更严格的评估流程，每季度对每个头寸进行评估，后续的准备金调整通过收益记录，出售资产时可能会反转之前的准备金 [137][138][139] 问题14: CECL是否会改变对DPE业务规模的看法，以及对报告核心FFO数字的看法 - CECL不影响对DPE业务规模的看法，业务规模由市场、公司规模、机会和流动性状况决定，公司会按照NAREIT规则报告FFO，并披露非经常性项目信息 [140][141] 问题15: 对One Vandy天文台的看法，以及DPE业务98%收款中技术付款、准备金账户和物业产生现金支付债务服务的比例 - 天文台预计2021年底推出，2024或2025年开始产生实际收益，其设计适合社交距离要求，有望成为受欢迎的体验项目；关于DPE业务收款比例，公司需进一步核实后回复 [146][148][150] 问题16: 关于NASA项目的资金投入和时间安排 - 计划秋季开始建设，预计在开始建设前落实建设贷款和合资伙伴，未来3 - 5个月内有望宣布相关消息，项目主要为第三方资本建设，公司预计不会有大量股权投入 [162][163] 问题17: 如何评估市场租金与现有租金，以及办公室和零售资产的情况 - 希望租金能保持稳定，市场目前处于僵持状态，租户可能会要求更多免租期等优惠，公司现有租赁管道中部分延迟的交易有望恢复，即使部分恢复也能支持业务计划 [164][165][168] 问题18: 租金收取数字是否为纯现金数字，以及租户对空间需求和租金的看法 - 租金收取数字为纯现金数字；租户可能会重新设计空间，分配更多平方英尺以实现社交距离，租金方面，短期内租金下降是出于保守考虑，长期来看市场情况尚不确定 [171][172][178] 问题19: 对街道零售租金的看法，以及延期付款的情况和还款预期 - 目前首要任务是让零售业务重新开业，吸引顾客，推测租金方向还为时过早，4月零售收款情况不一，大型信用租户和小租户都有不同表现，公司会帮助受影响的小租户 [184][185][187] 问题20: 如何看待220 East 42nd Street资产的长期战略，以及WeWork的租金支付情况 - 该资产因长期租约适合作为合资资产，未来可能会进行合资；WeWork有两份租约，一份租金支付正常，另一份正在协商中 [191][192] 问题21: 如何确保办公室空间需求不会因远程工作趋势而大幅下降 - 公司认为远程工作并非新事物，目前从租户处得到的反馈是远程工作效果不佳，办公室的团队建设、协作和创造力等方面不可替代，同时去密集化趋势将增加员工人均办公面积，有望抵消部分远程工作带来的影响 [197][198][200]