财务数据和关键指标变化 - 公司本季度FFO数据在上半年比预期高$0.01 - $0.02，但全年仍在指导范围内 [22] - 公司本季度成功回购130万股股票，持续通过资产处置为回购提供资金 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 本季度签署40份租约，覆盖超50万平方英尺，远超预期，租赁管道超过100万平方英尺 [7][12] - 第二季度曼哈顿TAMI行业租赁占比达40%，金融服务和共享办公也是租赁市场的驱动力 [31] 开发业务 - DPE投资组合本季度新增超1.3亿美元业务，债务市场流动性高 [11] - One Vanderbilt建设提前，预计下月交付首批空间，9月举行封顶仪式，目前预租率近60% [11] 资产买卖业务 - 出售521 Fifth Avenue，13年股权持有期内部收益率达13.4% [8] - 收购110 Greene Street剩余权益，将460 West 34th Street的结构性投资转为控股权 [9][10] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市OMB将2019年私营部门和办公就业岗位预测分别提高约25%，至7.1万个和2.6万个 [6] - 租赁市场方面，让步政策稳定，租金略有上涨，续租情况良好，新租户不断进入 [32] - 房地产投资市场，核心、核心加和增值型物业均有强劲需求 [46] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于积极的股票回购计划，若条件不变将继续执行 [12] - 公司各团队围绕业务计划积极开展工作，包括开发、运营、租赁、投资和财务等方面 [14] - 公司倾向于对有租户迁出的建筑进行重新开发、引入新租户，提升租金后再出售给核心买家 [35] - 公司在与各物业的土地所有者就土地租赁事宜保持沟通 [37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 纽约市就业、资本市场和租赁环境良好，公司业务表现强劲，各方面工作进展顺利 [6] - 尽管REIT股票波动影响新资本进入，但纽约市房地产市场对债务和股权资本仍有巨大吸引力 [17] - 公司预计将超额完成年度租赁和市值目标 [12] 其他重要信息 - 公司在会议中可能会讨论非GAAP财务指标，相关GAAP指标及差异调节可在公司网站查询 [3] - 公司管理层的前瞻性陈述可能与实际结果存在差异，相关影响因素可在公司报告中查看 [2] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司目前资金的用途及亮点领域 - 资金用于DPE投资组合、引入合资伙伴、资产买卖等，全球各地对纽约市房地产市场的债务和股权资本兴趣浓厚 [17] 问题: 未来几年公司在建筑更新方面的资金投入情况 - 大部分开发项目已落实融资，除625 Madison外，其他项目资金安排明确，整体资金计划良好 [19] 问题: FFO下半年的正负影响因素 - 上半年有意外收入和超预期表现，但下半年租赁终止收入和合资项目费用收入存在不确定性，整体仍在指导范围内 [22] 问题: 股票回购及DPE业务调整情况 - 公司正在降低DPE余额，可能将资金用于股票回购，近期会用DPE还款偿还债务 [24][26] 问题: 公开市场估值对私人市场定价的影响 - 私人市场参与者不将公开市场定价作为市场指标，纽约市房地产在私人市场需求强劲 [28] 问题: 投资者是否会考虑以折扣价购买公司股票 - 投资者因REIT股票波动倾向于直接投资房地产，而非购买REIT股票 [29] 问题: 租赁市场趋势及1 Madison的早期兴趣 - TAMI、金融服务和共享办公是租赁市场驱动力，One Vanderbilt租赁活跃，租赁管道增长，续租和新租户情况良好，租金略有上涨 [31][32] 问题: 对于有租户迁出的建筑的处理思路及市场情况 - 公司将租户迁出视为机会，倾向于重新开发后出售给核心买家，相关建筑已有租户需求 [34][35] 问题: 1185 Avenue of the Americas的土地租赁策略 - 公司与土地所有者保持沟通，但暂无具体进展 [37] 问题: 4个郊区资产杠杆融资的考虑 - 公司抓住高效资本提供者的机会进行融资，该资产仍在处置计划中，贷款可转让 [39] 问题: One Vandy不进行合资的原因 - 当时租赁情况良好，公司认为接近开业时能获得更高价格，目前暂不考虑合资 [41] 问题: 租户扩张和租赁的空间使用变化 - 租户倾向于开放式办公，但难以实现高密度办公，目前人均办公面积在200 - 225平方英尺 [42] 问题: 私人市场投资销售的偏好及价格影响 - 核心、核心加和增值型物业均有强劲需求，未观察到明显偏好差异 [46] 问题: 1 Madison寻找合资伙伴的进展 - 公司正在完善建筑计划，尚未启动合资流程，预计在下半年或明年初进行 [47] 问题: 租户迁出后的租赁机会和净积极因素 - 公司将在12月详细说明未来几年的潜在收益，包括609 Fifth Avenue、One Vanderbilt等项目的收入 [49] 问题: 220资产的出售时间和兴趣水平 - 公司希望在今年出售该资产，预计第三季度达成协议，将评估出价和其他资本选择 [51] 问题: 威彻斯特郡资产的销售时间 - 公司仍希望今年出售部分资产，具体时间不确定 [52] 问题: 街道零售资产的更新情况及麦迪逊街零售市场看法 - 106 Spring已签署临时租户，133 Green和712 Madison已基本租出至假期，公司认为麦迪逊街零售市场已触底 [54] 问题: 同行Vornado的合资项目是否可作为市场参考 - 公司认为纽约市零售资本市场需求强劲，零售业务是公司战略的一部分，但会选择性开展 [55]