财务数据和关键指标变化 - 第一季度市值计价为4.5%，高于12月提供区间的高端 [6] - 第一季度全球房地产投资筹集了390亿美元的私人资本，比上一季度多80亿美元，目前估计房地产总干粉为3380亿美元，代表全球房地产近1万亿美元的潜在购买力 [8] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度在曼哈顿办公室租赁执行了超过40万平方英尺，超过内部预期两倍多，4月已达成23.5万平方英尺的租赁，还有超过68万平方英尺的交易在进行中 [5] - 截至4月，One Vanderbilt项目已出租57%，目标是到2019年底出租65% [10] 投资业务 - 30 Hudson Yards以20亿美元出售，237 Park以12.5亿美元估值完成部分出售，250 Church以超过每平方英尺860美元的价格出售，公司签订合同以3.81亿美元出售521 5th Avenue，价格高于该资产的内部净资产价值 [7] DPE业务 - 截至第一季度末，零售DPE头寸还剩6个，预计未来60天内有2个会还款，将剩4个资产 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市有2000万平方英尺的活跃租户搜索，至少20% - 25%代表增长，金融服务和科技行业需求增长显著 [16][17] - 2018年纽约市有超过500亿美元的商业交易，未来将继续吸引大量干粉投资 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司核心使命是在纽约市投资、管理和开发世界级物业，继续推进复杂开发项目，有超过70亿美元资产正在或即将开发或重建 [9][10] - 2019年将继续变现资产并将资金重新投入股票回购，认为公共市场最终会重新校准公司资产估值 [12] - 计划在2020年开始One Madison Avenue的重建项目，目前租赁计划已获租户积极响应 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 纽约市经济持续推动公司成功，就业增长和合适办公库存供应减少推动净有效租金和租金上涨 [4][5] - 认为私人投资者对市场分析正确，相信公共市场最终会对公司资产进行公平估值 [9] - 零售市场多数主要子市场已触底，降低租金可促进物业活动 [15] 其他重要信息 - 公司63%的投资组合获得LEED认证，有24个能源之星等级，是2018年EPA能源之星合作伙伴，在多个评级量表中排名靠前 [29] - One Madison Avenue重建后将从110万平方英尺增加到150万平方英尺，现有毛租金约为每平方英尺82美元，重建预算硬成本约为6亿美元 [65][67] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: DTE业务剩余资产表现及零售环境更新 - 截至第一季度末，零售DPE头寸剩6个，预计未来60天内2个还款后剩4个，除非找到新的不良资产收购，否则处理接近尾声 多数零售子市场已触底，降低租金可促进物业活动，曼哈顿各主要零售市场有租户活跃 [14][15] 问题2: 2000万平方英尺活跃租户需求中增长空间和“换椅子”空间的占比 - 无法给出确切数字，但至少20% - 25%代表增长，金融服务和科技行业需求增长显著，就业增长推动市场增长 [16][17] 问题3: 如何看待Diesel和PUMA互换以及Ralph Lauren NOI空缺的影响 - Diesel结果不确定，影响预计较小，PUMA入驻对2020年更重要 对于Ralph Lauren的空缺，公司将对625 Madison进行一定程度的重建，然后长期租赁该空间，与处理其他租户退出情况类似 [20][22][23] 问题4: 625 Madison的长期规划是否因重置地面租赁而搁置 - 并非如此，公司对625 Madison的情况有信心，有处理租赁和产权的经验，预计租金重置后会积极营销该空间，目前正在进行重新定位的设计开发 [25][26] 问题5: 市议会通过的能源法案和商业租金控制讨论对公司评估建筑物的影响 - 公司大部分做法与法案提议相符，63%的投资组合已获LEED认证，有相关能源管理经验，法案对公司影响不大，但部分细节需调整 [28][29][30] 问题6: DPE业务今年剩余时间的发展轨迹 - 无法完全控制还款和新业务开展时间，预计前端业务量较高，下季度开始有更多还款，年底达到设定水平 [32] 问题7: 521 5th Avenue的买家需求情况及目前市场上的待售资产 - 521 5th Avenue有国内外买家的强烈需求，无尽职调查期就签订合同 公司正在评估下一步行动，以满足市场健康需求 [33][34] 问题8: 公司对2020年13亿美元到期资金的补充能力和意愿 - 公司每年发起超过10亿美元的业务，积极与现有借款人协商展期，预计能达到预期水平 目前DPE业务收益率与回购股票的FFO收益率接近，可考虑将部分资金用于股票回购 [37][39] 问题9: 公共市场重新校准估值的催化剂 - 公司持续变现资产并以折扣价回购股票，相信这一过程最终会自我实现，吸引投资者购买股票，这是公司上市21年来遇到的最佳投资机会之一 [40] 问题10: 部分投资组合指标领先全年指引，后续趋势及对指引的看法 - 前三个月各项指标均领先预期，但仅三个月数据不能改变12月设定的指引，对趋势感到鼓舞 [42] 问题11: One Vanderbilt和1 Madison的潜在租户类型 - One Vanderbilt主要与金融服务相关租户进行积极讨论，后期可能主要是金融服务租户 1 Madison可能吸引金融科技类型租户，目前已收到大型金融服务企业的RFP，租户对开发计划热情高涨 [43] 问题12: 投资组合和开发、重建资产在定价权、优惠和租赁趋势上的差异 - 新建和重建建筑因租户对优质建筑需求增加而受益，新建建筑在租户改善成本上有轻微节省，优质产品需求高，租户改善成本相对较低 [47] 问题13: 郊区市场的更新情况 - 郊区资本市场更具挑战性，公司继续推进租赁业务，如与Skadden, Arps续租，将耐心执行不同策略以解决投资组合问题 [48] 问题14: 股票回购的限制因素 - 目前没有已知限制因素，公司有25亿美元的授权，已使用约18亿美元，有足够资金来源完成授权额度 此外，DPE投资组合的23亿美元现金也是潜在资金来源 [50] 问题15: 30 Hudson的定价情况及对市场的指示性 - 30 Hudson交易规模大，买家范围小，对于大型单租户、信用租户租赁，目前纽约市的资本化率在4.5% - 5%之间 [52][54] 问题16: 未来2 - 3年是否有类似Viacom的提前续约情况 - 有几个较大的租约在3 - 5年后到期，多数有显著的市值计价增长预期，如753rd Avenue的租约将有大幅租金提升 [56] 问题17: One Vanderbilt交付后达到稳定状态的时间 - 不确定具体时间，需后续提供信息 从收入确认角度，租户空间准备好使用时开始确认收入，最早今年晚些时候开始，大楼2020年8月开放，预计2020年底开始确认收入 [57][60][61] 问题18: 运营租赁4亿美元价值对地面出租人价值的评估 - 这是新租赁会计规则下地面租赁从资产负债表中体现的结果，不代表价值，对财务报表读者可能也无价值 [64] 问题19: 1 Madison目前的租金、净可出租面积、开发预算、合资伙伴和融资情况 - 重建后净可出租面积将从110万平方英尺增加到150万平方英尺，现有毛租金约为每平方英尺82美元，重建预算硬成本约为6亿美元，具体预算和财务指标将在12月公布 [65][67][69] 问题20: 1 Madison实现价值创造所需的租金增长情况 - 公司有明确预期，将在12月公布，预计租金远高于当前每平方英尺82美元的毛租金，该项目的财务指标将表现良好 [69][70]