财务数据和关键指标变化 - 公司已回购1880万股SL Green股票和单位，剩余6.86亿美元授权回购额度，计划2019年继续实施股票回购计划 [7] - 2018年曼哈顿投资销售总额达330亿美元 [6] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 2018年收购460 West 34th Street和2 Herald Square，对245 Park Avenue进行战略投资，通过债务和优先股项目获得两处优质零售资产 [5] - 2018年出售3 Columbus Circle、635 Madison、1745 Broadway、布鲁克林一处开发物业和131 Spring Street的剩余权益 [6][7] 租赁业务 - 2018年曼哈顿租赁面积达3240万平方英尺，是近20年来最活跃的一年，其中中城租赁面积达2370万平方英尺，创历史新高 [8] - 公司2018年在曼哈顿办公室租赁面积达230万平方英尺，使同店租赁入住率达到96.1%，2019年前三周又租赁15.8万平方英尺 [8] - 2018年租赁面积超出预算70万平方英尺，按市值计算增长8.6% [9] - 截至2019年初，公司租赁业务管道已确定超过75万平方英尺 [9] 各个市场数据和关键指标变化 纽约市房地产市场 - 2018年曼哈顿投资销售总额达330亿美元 [6] - 2018年曼哈顿租赁面积达3240万平方英尺，是近20年来最活跃的一年 [8] 零售市场 - 多数子市场租金已触底，开始出现积极势头，如第五大道49街以南、苏豪区、麦迪逊大道57街以北和时代广场等区域 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 继续实施股票回购计划，利用股价大幅折扣的机会，提升股东价值 [7] - 计划2019年出售资产，为股票回购提供资金，同时保持杠杆水平中性 [7] - 对关键开发项目进行投资，如One Vanderbilt、One Madison和460 West 34th Street [61] 行业竞争 - 公司在纽约市商业房地产市场处于领先地位，在投资、租赁和运营等方面表现出色 [5] - 纽约市房地产市场竞争激烈，但公司凭借优质资产、专业团队和良好的市场声誉，具有较强的竞争力 [5] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 纽约市经济形势良好，就业增长和经济活动持续活跃，为房地产市场提供了有力支撑 [8][10] - 租赁市场需求旺盛，预计2019年租赁业务将继续保持增长势头 [9][10] - 公司股票价格与资产内在价值脱节，相信通过持续的业绩表现和股票回购，股价将回归正常水平 [11] 其他重要信息 - 公司在电话会议中可能会做出前瞻性陈述，实际结果可能与陈述有所不同，相关风险因素可在公司的Form 10 - K和其他报告中查看 [3] - 公司可能会讨论非GAAP财务指标，可比的GAAP财务指标及差异调节可在公司网站上查询 [3] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：股票回归正常水平的含义 - 公司认为股票应相对于基础资产有溢价，反映资产价值和公司平台价值，公司将通过出售合资资产实现价值，为股东创造回报 [14] 问题2：对纽约市零售市场的看法 - 需按子市场分析，多数子市场租金已触底，开始出现积极势头，预计今年资本市场活动将增加 [15] 问题3：DPE业务中两笔600万美元贷款损失的情况及收回零售物业的处置计划 - 两笔贷款损失是对特定头寸按市值计价，目的是出售参与权以转移资产；对于收回的零售物业，公司正在评估处置方案，不排除快速资本市场交易或重新租赁 [17][19] 问题4：245 Park Avenue的收益情况 - 1.48亿美元债务头寸的收益率为11%，此外还有租赁和管理费用，预计该项目总收益在1500万 - 2000万美元之间 [20][24] 问题5：若股票回购达到25亿美元后仍有较大折扣，公司将采取什么措施缩小差距 - 公司将继续出售资产实现价值，认为这是缩小差距的有效手段，目前市场对纽约市房地产投资需求旺盛，公司有信心通过资产交易为股东创造价值 [28][29] 问题6：One Madison的租赁情况 - 该建筑处于市场推广初期，已与7 - 8家租户进行沟通，反馈良好，但尚未有实质性进展 [30] 问题7：625 Madison的地租重置时间及对租赁的影响 - 公司认为地租重置不会对租赁造成阻碍，预计能合理解决，该建筑位置优越，租金具有竞争力，有信心填补空置空间 [33][34] 问题8：剩余债务和优先股业务中是否会出现更多类似收购或减值情况 - 公司按季度对资产进行市值评估，目前无法预测未来是否会出现类似情况，但认为该业务表现良好，有机会从债务业务中获取更多资产 [38][44] 问题9：净有效租金增长的看法 - 2018年以来，租赁优惠已趋于平稳，基本租金略有改善，预计净有效租金将随时间推移适度增长 [46] 问题10：市场租金变化的差异 - 公司认为低价位租金涨幅高于高价位，但在高价位空间也有大量租赁业务，租户倾向于选择优质空间，如新建和重新开发的建筑 [47] 问题11：资产处置计划进展和私人市场情况 - 下周将推出521 Fifth Avenue进行出售，预计能达到或超过内部净资产价值和定价预期；郊区资产流动性较差，公司正在努力推进处置工作 [50][52] 问题12：2018年租赁从曼哈顿西区转向东区的原因及2019年趋势 - 租户倾向于选择优质产品，西区新建筑供应减少，租金上涨，而中城产品与位置俱佳，吸引租户回流；预计2019年这一趋势将持续 [54][55] 问题13：245 Park Avenue的资本计划控制权和未来资本需求 - 公司不控制资本支出决策，但会参与设计、评估和推荐；具体资本计划需与合作伙伴协商，预计至少需要3 - 6个月来制定 [56][57] 问题14：2 Herald Square的零售租户情况 - 目前尚未确定租户，零售空间仍可租赁 [59] 问题15：大量资产出售的资金用途 - 主要用于回购股票并保持杠杆水平中性，同时会考虑对关键开发项目的投资和合资机会，具体决策将根据实际情况优化 [61] 问题16：租赁业务管道和租户决策考虑因素 - 公司有超过75万平方英尺的交易待完成，租户主要来自金融服务、税务、法律和其他商业服务领域；租户关注员工保留和招聘，希望改善办公环境，决策过程未出现明显放缓 [64] 问题17：郊区资产减记与处置计划的关系 - 郊区资产减记是处置计划的一部分，公司将按计划推进这些资产的处置工作 [65] 问题18：纽约市新供应情况 - 东中城重新分区可能会带来一些新建筑，但由于经济、物理和时间等因素限制，预计未来15 - 20年只会有少量大型新建筑出现，不会出现过度建设 [69][70] 问题19：WeWork对公司和纽约市场的风险 - 公司认为联合办公对市场有积极作用，能吸收空间、改善环境，满足租户需求；公司联合办公业务占比2% - 3%，处于合理水平，对WeWork合作项目有信心 [71][72] 问题20：WeWork交易的具体情况 - 公司与WeWork的交易条件与其他租户相当，甚至更有利，在保证金方面有充分保障，目前未考虑与WeWork进行合作开发等其他模式 [75][78] 问题21：245 Park Avenue的每平方英尺投资成本 - 每平方英尺投资成本为993美元 [79] 问题22：街道零售资产交易情况和长期稳定回报预期 - 公司收购的零售资产成本低于前所有者，可提供更低租金；这些资产是基于公司对市场的评估和自身投资策略收购的，预计将成为成功的投资 [81] 问题23：DPE业务中出售资产的原因和街道零售占比 - 出售资产是因为股票回购的隐含回报增加，使部分结构化资产的回报吸引力下降；街道零售在DPE业务中的占比在5% - 10%之间 [83][84] 问题24：2017 - 2018年影子市场交易对平均定价和资本化率的影响 - 认为当时卖家期望过高，部分交易撤回是因为卖家认为价格未反映资产价值，同时再融资具有吸引力；公司认为稳定核心办公物业的资本化率仍在4.5% - 5%之间 [86] 问题25：当前买卖价差情况 - 公司认为当前买卖价差与正常情况无异 [87][88]