财务数据和关键指标变化 - 第二季度总合并收入为1.015亿美元，2019年第二季度为1.13亿美元，差异中的580万美元与资产处置和转换有关，其余主要因COVID - 19导致入住率降低，不过费率有3.3%的增长 [29] - 第二季度财务入住率为77.6%，较第一季度下降240个基点，较2019年第二季度下降480个基点 [30] - 第二季度运营费用为7130万美元，较去年第二季度减少310万美元 [34] - 第二季度调整后EBITDAR为2390万美元，较第一季度降低240万美元；排除COVID - 19影响后为2630万美元，较第一季度仅减少30万美元 [42] - 第二季度调整后CFFO为54.6万美元，较第一季度增加80万美元；排除COVID - 19影响后为290万美元 [43] - 6月30日可用现金为2550万美元，包含受限现金的现金余额为2880万美元，第二季度资本支出为270万美元，今年迄今为810万美元 [44] 各条业务线数据和关键指标变化 - 118个同店组合第二季度入住率下降230个基点，大部分下降发生在季度前几周；6月入住率较5月31日至6月30日增加30个基点，7月较6月下降30个基点 [9][10] - 第二季度领先销售指标低于第一季度，潜在客户减少24%，参观减少43%，入住减少22%，搬出改善4.7%；7月领先指标继续向好，但潜在客户和参观未达疫情前水平 [11] - 第二季度同社区净营业收入较第一季度减少80万美元，降幅2.5%；50%的118个社区实现同社区净营业收入增长 [22] - 第二季度同社区收入较去年第二季度减少510万美元，降幅4.4%；较今年第一季度减少270万美元，降幅2.7% [37] - 第二季度同社区费用较去年第二季度减少0.3%，员工劳动力成本增加210万美元，其他费用类别共减少240万美元 [39] - 第二季度同社区净营业收入为3040万美元，较第一季度少80万美元，NOI利润率与第一季度持平，为31% [40] 各个市场数据和关键指标变化 - 根据NIC数据，第二季度老年住房入住率下降280个基点，4月降幅最大，5月和6月降幅较小 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司宣布与3家REIT合作伙伴达成协议，若条件满足，将在2020年底有效消除多年租赁负债；第二季度租金降低25%，使CFFO较第一季度增加80万美元 [13] - 公司决定将18个社区归还给房利美，这些社区受COVID - 19影响大，高债务和运营条件差；归还将减少公司债务2.163亿美元，增加年现金流约1000万美元；完成后，连同此前解决三重净租赁问题的进展，将减少租赁和债务负债约4.69亿美元，改善年现金流约3200万美元 [14] - 公司认为其价值主张比以往更有吸引力，过去18个月加强运营平台，投资领导团队、技术等，为运营模式发展奠定基础 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对本季度服务执行和稳定的NOI感到满意，未来运营环境仍具挑战，但采取的改善资产负债表和运营平台的措施为增长和长期价值创造提供路径 [15][48] 其他重要信息 - 公司员工超6000人，在COVID - 19大流行期间照顾居民身心健康，公司采购物资、扩展疾病预防协议、实施沟通平台应对疫情，目前居民感染率低于1%，近10000名居民中有48人确诊 [5][7] - 公司遵循CDC和地方卫生部门检测协议，已进行超10000次检测；认为在检测结果不准确和非实时情况下，大规模检测不能防止感染，严格的感染控制措施可限制暴露和传播 [21] - 公司第二季度从北卡罗来纳州医疗补助计划获得50万美元额外收入和10万美元用于抵消COVID - 19费用；预计从内布拉斯加州和威斯康星州医疗补助计划及CARES法案提供商救济基金获得救济资金，但金额和时间未知 [45] - 公司第二季度根据与某些贷款人的宽限协议推迟570万美元债务偿还，根据CARES法案推迟270万美元税收支付 [46] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司如何确定归还房利美的18个社区数量，近期是否可能有更多社区有相同结果 - 公司有23个房利美社区处于宽限期，其中5个在COVID - 19环境下表现良好，公司决定保留并在7月底恢复正常还款；另外18个表现不佳或处于表现不佳的贷款池中，基于杠杆状况和对现金流的贡献，公司决定归还；其余房利美投资组合表现良好 [52][53] 问题2: 6月净入住为正，7月逆转的原因，以及是自愿不接受新入住还是政府强制 - 6月净入住为正得益于安全协议和团队管理；7月因美国部分地区，特别是南部和东南部COVID - 19病例激增，人们推迟入住老年住房的决定 [56][57] 问题3: 公司如何考虑今年剩余时间入住率和费率之间的权衡 - 公司会根据具体社区和市场情况战略平衡入住率和费率；若能通过降低费率让人们更愿意入住，会在特定地方这样做；公司业务是需求驱动，有大量被压抑的需求；总体上，公司注重保持两者平衡，目标是稳定费率，同时小幅降低或稳定入住率 [60][61] 问题4: 本季度和7月，需求型设施（如辅助生活）与独立生活在入住、潜在客户或相关工作方面的差异 - 独立生活入住率变化相对温和，入住率变化主要发生在辅助生活和记忆护理环境；独立生活入住率季度环比下降170个基点，辅助生活和阿尔茨海默病护理入住率环比下降约260 - 270个基点 [62][63] 问题5: 老年住房行业是否有关于获得更广泛联邦救济的最新消息，与行业协会的进展如何 - 行业协会和同行一直在努力争取联邦救济，目前除各州少量救济外，行业获得的救济有限；公司对即将出台的法案提供救济持乐观态度，行业正在尽力推动并分享数据 [65][66]