财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度118个同店社区入住率从2019年第四季度的80.6%降至79.9%，下降67个基点，独立生活入住单元减少50个，辅助生活和记忆护理入住单元减少26个 [12] - 2020年第一季度118个同店社区收入为1.016亿美元，较2019年第四季度的1.022亿美元下降0.6%；运营费用较2019年第四季度降低330万美元，降幅4.5%，几乎每个成本类别都有改善 [12] - 2020年第一季度118个同店社区净营业收入环比增加270万美元，增幅9.4%，净营业收入利润率从2019年第四季度的27.9%提高290个基点至30.8% [13] - 2020年第一季度总综合收入为1.061亿美元，2019年第一季度报告收入为1.142亿美元，差异中的460万美元与资产处置和转换有关，其余因入住率降低，部分被1.6%的费率增长抵消；所有社区财务入住率为80.0%，较2019年第一季度下降310个基点 [50] - 2020年第一季度运营费用为7540万美元，与2019年第一季度相同；2019年第一季度运营费用包含已处置的四个社区和转换为管理协议的六个社区的相关费用，共计260万美元；2019年第一季度有120万美元业务中断信贷，2020年第一季度没有 [51][52] - 2020年第一季度一般和行政费用为670万美元，2019年第一季度为760万美元，排除交易成本后，2020年第一季度因医疗索赔费用降低减少60万美元；占收入的比例从2019年第一季度的5.1%降至4.9% [53] - 2020年第一季度调整后EBITDAR为2630万美元，排除约30万美元新冠费用后为2660万美元；调整后CFFO为20万美元，排除新冠费用后为50万美元，均较2019年第四季度有所改善 [54] - 同店社区收入较2019年第一季度下降2.6%，入住率为79.9%；平均月租金较2019年第一季度增长0.9%至3772美元，是自2019年第二季度以来首次同比增长 [55] - 同店社区费用较2019年第一季度仅增长2.4%，员工劳动力成本增长5.9%，主要因去年第一季度劳动力成本异常低，包括合同劳动力在内的总劳动力成本增长5%，食品成本下降1%，公用事业费用下降5.5% [56] - 同店社区净营业收入较2019年第四季度环比增加270万美元；同店社区费用较2019年第四季度下降330万美元，降幅4.5%，多数类别费用下降 [57][58] - 第一季度末可用现金（包括受限现金）为1770万美元，现金余额为2790万美元，第一季度资本支出为540万美元 [59] - 2020年3月31日，抵押贷款债务余额为9.23亿美元，加权平均利率为4.7%，大部分债务为固定利率，除了总计约8290万美元的三笔过桥贷款和5000万美元的房利美长期可变利率债务 [60] - 4月综合入住率（排除第一季度出售的非核心社区）从3月的79.8%降至78.7%，下降110个基点；收入较3月减少约50万美元 [62][63] 各条业务线数据和关键指标变化 未提及相关内容 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司于2019年第一季度启动三年运营转型计划，2020年第一季度运营结果有所改善，预计该计划将继续提升盈利能力 [69] - 2020年第一季度采取措施退出表现不佳的租赁，到2020年12月可减少租金支付，2021年1月起消除所有租金支付；正在评估出售某些社区以获取净现金收益的机会 [70] - 已与部分贷款人达成短期债务宽限协议，正在利用《CARES法案》的工资税延期计划，并评估其他可能的债务和资本选项，预计第二季度产生正现金流 [71] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 目前无法预测新冠疫情的全面影响和持续时间，以及对整体经济、行业和公司业务的影响，但公司业务在过去八周的影响与行业报告相似 [14] - 4月入住人数为疫情前正常入住量的45%，搬出人数与疫情前月份大致相同；5月入住活动较4月有所改善，截至5月18日，入住人数约为疫情前正常月份的62% [15] - 尽管面临新冠疫情带来的额外障碍，但管理层对团队应对当前环境的能力充满信心，待市场条件稳定后将继续改善运营和财务状况 [21] - 员工总离职率在2020年前四个月持续向好，同比下降超过10个百分点；领导稳定性强，截至4月，91%的执行董事留任，社区关键领导角色的综合离职率同比下降近8个百分点 [26][27] - 预计5月潜在客户和参观水平将继续显著高于4月，若全国健康状况无重大变化，6月将进一步改善 [39] - 公司第一季度财务表现符合或略好于预期，但新冠疫情改变了短期前景，预计入住率和收入将因疫情导致的入住人数减少而进一步恶化 [61][63] - 公司已采取措施改善流动性状况，应对持续经营问题，并正在评估其他行动 [68] 其他重要信息 - 疫情初期，公司迅速扩展现有疾病预防协议，成立多学科特别工作组，提供培训、制定创新薪酬和调度计划、建立清单和沟通平台、采购和管理关键物资 [7][8][9] - 3月、4月和5月，公司投资超200万美元支持一线员工工作，提供个人防护设备，维护安全清洁环境 [30] - 由于3月和4月对老年生活社区访客的限制以及全国居家令，潜在客户和参观数量大幅减少，4月整体入住人数下降近55%，搬出人数与之前月份持平 [32] - 公司购买了超过月平均两倍的医疗、护理和食品用品，预计第二季度成本将持续；4月和5月所有社区转向单元内用餐，带来显著的劳动力和供应需求 [33] - 截至4月30日，136名居民（占10217名居民的1%多）新冠检测呈阳性，影响了12个社区（占投资组合的不到10%）；5月受影响社区减少，阳性检测结果发生率下降 [37][38] - 公司已制定相关材料和流程，支持欢迎策略，预计社区实施重新开放协议还需30至60天 [39] 问答环节所有提问和回答 问题1: 请详细说明运营费用增长趋势以及2020年全年可能排除的新冠费用范围 - 公司未提供全年运营费用指导，但预计全年成本管理将保持良好；由于无法预测新冠疫情的持续时间和影响程度，难以确定调整EBITDAR时排除的新冠费用金额 [84] - 运营团队在控制成本方面表现出色，第一季度通过提高效率抵消了大部分新冠增量费用；公司防护用品库存充足，预计不会有大量增量费用；劳动力市场变化使公司有更多可用人员，且实施了“英雄薪酬”计划，有信心维持合理的劳动力和供应成本 [85][86][87] - 第一季度合同劳动力成本环比继续下降；公司与合作伙伴以稳定价格采购物资，且社区有良好的库存水平 [88] 问题2: 短期债务宽限协议涉及的总付款金额是多少，是否足够，未来是否还有可能达成更多协议 - 由于部分债务宽限协议有现金汇款条款，且取决于新冠疫情对相关社区的影响程度和持续时间，难以准确预测债务宽限金额 [90] - 现有协议足够且显著，加上其他措施，公司能够在第二季度产生正现金流；公司预计将根据需要继续与贷款人就额外救济进行沟通 [91] 问题3: 新闻稿中的新冠调整是否是新贷款协议和宽限协议的一部分 - 新冠费用调整与银行协议无关，公司将其在新闻稿中列出，是为了让投资者了解新冠费用的金额，后续疫情期间也会继续这样做 [97] 问题4: 董事会为何不放弃现金费用 - 董事会自去年11月起推迟薪酬，今年既无现金补偿也无股票奖励授予 [100] 问题5: 请提醒债务到期情况，以及美林维尔社区出售价格较低的原因 - 首批到期债务是2021年第四季度的部分小额过桥贷款，首批固定利率债务将于2022年到期 [105] - 美林维尔社区所在市场整体经济不佳，增长前景和人口结构不符合公司长期发展需求，出售价格反映了市场和该社区过去一年左右的现金流状况 [106][107]