财务数据和关键指标变化 - 2019年第二季度总综合收入1.131亿美元，较2018年第二季度减少150万美元，降幅1.3%，主要因出售Kokomo社区及同比财务入住率降低，部分被平均租金名义增长和受飓风影响社区带来的增量收入抵消 [31][32] - 2019年第二季度运营费用7440万美元，较2018年第二季度增加150万美元，增幅2%，受飓风影响社区运营费用比上年多90万美元，业务中断报销于2019年7月结束 [33] - 2019年第二季度一般及行政费用660万美元，2018年同期为570万美元，2019年包含与前CEO和COO相关的约50万美元离职安置成本，排除交易成本后，2019年同比增加约130万美元，主要因健康索赔费用增加、人员计划投资和奖金应计差异，占管理收入的百分比为5.1%，与第一季度相同 [34] - 2019年第二季度调整后EBITDAR为3400万美元，2018年第二季度为3840万美元；调整后CFFO为520万美元，2018年第二季度为1060万美元；2019年第二季度CFFO受新租赁会计准则影响约减少50万美元，可比基础上为570万美元，即每股0.19美元 [35] - 同社区收入较2018年第二季度下降1.7%，平均月租金同比小幅增长0.4%，同社区入住率下降190个基点至83.6%，较2019年第一季度下降80个基点 [37] - 同社区费用在2019年第二季度增长1.9%，员工劳动力成本仅增长0.4%，合同劳动力成本增加120万美元，包含合同劳动力的劳动力费用同比增长3.1%，食品成本增长0.7%，公用事业成本下降3.2%，同社区净营业收入下降7.7% [44][45][46] - 截至2019年6月30日，现金及现金等价物（含受限现金）为3480万美元，第二季度资本支出450万美元 [46] - 2019年6月30日，抵押贷款债务余额为9.71亿美元，加权平均利率约4.9%，大部分债务为固定利率，有两笔分别为6500万美元和1100万美元的过桥贷款，分别于2020年7月和2021年10月到期，公司正与贷款人就延期和/或永久融资进行讨论 [47] 各条业务线数据和关键指标变化 - 中美洲部门46个社区第二季度入住人数较第一季度增长8.7% [15] - 西南部门2019年第二季度收入同比增长3.7%，2019年前六个月同比增长3%，该部门约占公司社区总数的三分之一，主要集中在得克萨斯州 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年第二季度，高级住房建设开工量占现有高级住房库存的3%，低于2018年同期的4.3%，但行业供应仍超过需求，预计至少到2020年5月这一逆风仍将存在 [27] - 2019年第二季度，公司128个社区中有69个入住率达到85%或更高，其中47个超过90%，59个低于85% [38] - 奥马哈4个社区2019年第二季度入住率达94.6%，较2018年第二季度增加380个基点 [39] - 得克萨斯州达拉斯市场表现不佳，17个社区入住率较第一季度下降130个基点；休斯顿3个社区（不包括受飓风影响的2个）入住率较第一季度增加150个基点；圣安东尼奥2个社区入住率达92.2% [40][41] - 印第安纳州和俄亥俄州入住率较第一季度均下降40个基点，小于整体组合80个基点的降幅 [41] - 佛罗里达州、北卡罗来纳州、南卡罗来纳州和弗吉尼亚州是第二季度入住率环比最具挑战性的州 [42] - 密苏里州4个社区入住率较第一季度增加150个基点；南卡罗来纳州斯帕坦堡社区入住率从第一季度的78.1%提高到第二季度的93.6% [43] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司推出“稳定、投资、培育和增长”（SING）的新战略框架，以改善运营绩效和财务基础，重点关注社区和服务质量、人才任期和技能以及产生优质收入的投入 [7][8] - 稳定各社区市场费率，实施租金上调，减少折扣和优惠，2019年第二季度优惠降至28万美元，较2018年第二季度的110万美元减少82万美元，降幅75% [9][11] - 开展商业卓越活动，通过社交媒体参与和优化数字营销支出，提高销售线索量，6月页面搜索销售线索同比增长32%，环比增长46%，公司自身销售和营销活动产生的线索同比增长7% [12][13][14] - 转变销售文化，关注服务对象的敏锐度、临床需求和财务状况，与其他供应商合作满足复杂需求 [16] - 实施人才战略，员工离职率呈下降趋势，第二季度末总离职率较3月季度改善210个基点，社区领导团队离职率改善20个基点，7月继续改善 [17] - 实施创新举措，开发全面的同行评审工具和六个全国同行评审团队，提高无缺陷调查比例，促进文化转变 [19][20] - 持续评估高级生活社区组合，出售不再符合战略的资产，2019年第二季度出售印第安纳州Kokomo一个社区，正在营销少量特定资产 [26] - 与REIT合作伙伴保持沟通，预计到2020年10月租赁到期时过渡9个HCP社区 [25][26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管几个月前开始的活动对第二季度财务结果的影响尚不明显，但有迹象表明举措正在发挥作用，业务正在稳定 [7] - 行业供应仍超过需求，预计至少到2020年5月这一逆风仍将存在，但公司专注于改善可控因素，对业务稳定的迹象感到鼓舞 [27][28] - 预计2019年下半年运营和财务结果将反映上半年入住率下降的影响，表现低于上半年，下半年将继续稳定和投资运营，为未来增长奠定基础，但无法预测改善表现的时间 [49] 其他重要信息 - 公司在电话会议中会提供非GAAP财务指标，相关调整可参考今日新闻稿 [4] - 新租赁会计准则要求重新评估租赁分类，导致季度利息费用减少约40万美元，季度租金费用增加约90万美元，CFFO净负面影响约50万美元 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司优化举措的首要重点是什么 - 公司首要重点是推动营收增长，获取高质量收入，成本节约举措去年已实施，今年年初进行了员工规模调整，有助于控制劳动力成本，目前主要通过商业卓越活动提高入住率，也会与行业聚合伙伴合作获取线索 [54][55] 问题: 如何看待同店劳动力成本和合同劳动力成本的变化 - 公司希望减少合同劳动力成本，增加直接劳动力成本，第二季度已取得进展，预计第三季度继续改善，总体劳动力成本增幅在3% - 3.7%之间 [56][57] 问题: 目前正在营销的社区情况如何，预计能带来多少增长 - 正在营销的资产有限，有表现不佳的，也有表现强劲的，公司会评估资产是否符合组合，若出售预计能带来可观现金收益，同时也在考虑对某些社区进行再融资，这些操作将为改善运营和财务表现提供空间 [58][59][60] 问题: 第二季度入住率的月度趋势如何，7月和8月情况怎样 - 第二季度入住率呈下降趋势，4月和5月为83.8%，6月为83.1%，第三季度开局入住率低于第二季度，7月趋势与第二季度相似，预计夏季过后会有所回升 [61][62] 问题: 如何看待定价方面的进展，未来一年左右价格走势如何 - 价格方面取得了一些进展，从2018年第四季度到2019年第一季度价格环比下降80个基点，第二季度环比增加50个基点，按此年化约为2%，未来价格预计呈上升趋势，公司已完成市场费率调整，将在入住率高的市场提高价格 [65][66][67] 问题: 在入住率高的市场，能实现的租金涨幅是多少 - 根据社区和费率结构不同，租金涨幅在3% - 5%之间 [68] 问题: 在入住率低的市场，是否还存在激进折扣或优惠 - 销售团队有工具来保持竞争力，但过去的激进折扣已不再存在，公司专注于提高收入质量，确保销售服务价值，已稳定市场费率，减少了优惠和折扣，随着租约到期和续约，将继续实施租金上调 [69] 问题: 出售资产的过程中遇到了什么问题，是缺乏买家兴趣还是其他原因 - 公司营销的资产有相当高的关注度，目前正在考虑各种选择，希望获得合理价值，出售是一种方式，也可考虑再融资，部分资产在评估过程中有所改善，整个过程需要时间，但并非缺乏买家兴趣 [71]