财务数据和关键指标变化 - 2019年第一季度总综合收入为1.142亿美元，较2018年第一季度减少50万美元或0.4%，主要因财务入住率同比降低，部分被平均租金正常增长和受飓风影响社区恢复运营带来的增量收入抵消 [36] - 运营费用在2019年第一季度增至7540万美元，增加370万美元或5.2%，受飓风影响社区运营费用比上年增加90万美元，业务中断补偿预计持续到今年第二季度 [37] - 2019年第一季度一般及行政费用为760万美元，2018年第一季度为600万美元，2019年第一季度包含与营销和高管职位调整相关的120万美元增量成本，排除交易成本后，2019年第一季度G&A费用较2018年第一季度减少约10万美元，占管理收入的百分比与2018年第一季度相同，均为5.1% [38] - 2019年第一季度调整后EBITDAR为3430万美元，2018年第一季度为3790万美元；调整后CFFO为550万美元，2018年第一季度为1040万美元，2019年第一季度CFFO受新租赁会计准则影响净减少约50万美元，按可比基础计算为600万美元或每股0.20美元 [39] - 新租赁会计准则使公司重新评估两项租赁分类，第一季度利息费用减少约40万美元，租金费用增加约90万美元，导致CFFO净减少50万美元，无实际现金影响，对EBITDAR无影响 [40][41] - 新租赁会计准则要求对使用权资产进行减值分析，产生1780万美元减值费用，计入期初留存收益，目前资产负债表上使用权资产为2.464亿美元，使用权负债为2.799亿美元，其中4460万美元为流动负债 [42] - 同店收入较2018年第一季度下降1.2%，平均月租金有0.8%的适度增长，但同店入住率下降170个基点至84.4%，较2018年第四季度仅下降10个基点 [43] - 同店费用在2019年第一季度增加3.3%，员工劳动力成本增加2.4%，包含合同劳动力后，劳动力费用较上年增加3.7%，食品成本因集中采购平台下降1.3%，公用事业费用下降1.4%，同店净营业收入较2018年第一季度下降8.5% [46][49] - 季度末现金及现金等价物（含受限现金）为3520万美元，第一季度资本支出为340万美元，3月31日抵押贷款债务余额为9.78亿美元，加权平均利率约为4.9%，大部分债务为固定利率，除总计约8000万美元的三笔过桥贷款和5000万美元的长期可变利率债务 [50] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有独立生活、辅助生活和记忆护理社区业务，目前租赁36%的社区，认为业主/运营商模式有最强业绩和长期价值创造机会 [12][13] - 公司专注运营中型、面向价值的社区，在有吸引力的二级和三级市场有优势 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 高级住房行业连续第二个季度吸纳单位超过库存增长单位，但新建设仍处于高位，占库存的6.7%，预计未来12 - 18个月行业仍面临逆风 [26] - 2019年第一季度不同市场入住率表现不同，达拉斯市场金融入住率较2018年第四季度下降20个基点，略高于整体投资组合的10个基点；印第安纳波利斯入住率下降40个基点；辛辛那提入住率增加40个基点；奥马哈入住率从2018年第四季度的92.8%增至95.7%，增加290个基点 [44][45] - 三大州中，印第安纳州入住率下降幅度大于整体投资组合，下降40个基点，德克萨斯州增加50个基点，俄亥俄州增加100个基点 [46] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司两大优先事项为推动一致、可预测和改善的运营表现，以及加强公司财务基础，致力于提高入住率和实现收入增长 [7] - 实施“稳定、投资、培育和增长（SING）”战略框架，优化业务执行，包括调整运营领导、重组现场运营结构、减少区域规模、提拔表现出色者、减少行政任务、恢复社区和区域领导决策权、提供新报告和运营工具等 [15][16][17] - 优化劳动力利用，第一季度员工劳动力成本同比仅增加2.4%，管理物业层面劳动力利用目标和应对部分市场护理人员工资压力开始产生实际影响 [20] - 商业卓越计划处于早期发展阶段，已完成销售流程和营销策略评估并进行改进，下次电话会议将提供更多细节 [21] - 2018年底完成主信贷安排，为改善业务提供财务灵活性，完成投资组合详细分析，计划剥离不符合战略的资产，包括正在出售的少量自有资产，预计将带来可观净收益 [23][24] - 与一家贷款机构合作，将2020年到期的6500万美元过桥贷款延长两年，考虑退出2020年到期且目前不盈利的9个社区租赁 [25] - 公司认为自身在高级住房行业有竞争优势，拥有30年经验、良好声誉、优秀员工、成熟流程和运营专业知识，尽管行业条件具挑战性，但专注自身价值主张 [83][84] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度通常是一年中最具挑战性的季度，公司合并入住率和同社区入住率较2018年第四季度仅下降10个基点，合并NOI与第四季度基本一致，NOI利润率略有增加，业务开始企稳 [8][9][33] - 预计2019年经营和财务结果将继续受2018年入住率下降影响，2018年底实施的市场利率调整也会影响2019年平均租金增长，与上年相比仍具挑战性，但进入2020年有望开始实现财务结果增长 [53][54] 其他重要信息 - 公司发布2019年第一季度财报电话会议，同时在网站发布新投资者报告，包含公司和战略的更多信息 [6] - 5月1日出售印第安纳州科科莫社区，售价500万美元，产生140万美元净现金收益，3月31日该社区在资产负债表上被列为待售资产，记录了230万美元减值费用 [51] - 公司继续出售少量资产，部分社区处于购买和销售协议及尽职调查最后阶段，预计未来90天完成交易，有望产生高价值和可观净现金收益 [52] 问答环节所有提问和回答 问题1: 本季度现有租金涨幅与按市值计价租金的比较 - 现有市场租金在第一季度总体涨幅约为3%，按市值计价租金从第四季度到第一季度有所下降，因2018年第四季度进行了市场利率调整，预计对入住率有积极影响 [58][60] 问题2: 是否为稳定业务而牺牲租金换取入住率 - 公司确实是为稳定业务而在租金和入住率之间进行权衡 [61] 问题3: 同店运营费用同比增长3.3%，劳动力仅增长2.4%，主要驱动因素是什么 - 主要与年初2月的裁员有关，减少了费用增长幅度，虽仍有市场工资调整和压力，但后续劳动力成本增长将减少，包含合同劳动力后劳动力费用增长3.7%，因招聘护理人员困难需补充合同劳动力 [64][65] 问题4: 调整销售团队和激励措施是否有早期影响，净迁入或收益是否有明显变化 - 目前判断还为时尚早，新战略实施四个月，首席营收官上任几个月，早期积极迹象是潜在客户线索数量同比和环比都有所增加，但销售流程对迁入的影响还不确定 [66][67] 问题5: 销售人员现在是否按净迁入而非仅迁入量获得补偿 - 销售人员的补偿基于收入和实现目标收入，新激励计划使他们更关注整体收入、入住率、费率、护理费用和控制迁出等方面 [71][72] 问题6: 销售人员对费率是否有决定权 - 公司在2018年第四季度重新设定市场费率，确保具有竞争力，销售总监有一个有限的工具包，可酌情使用少量社区费用减免等方式加速迁入，但有总体金额限制，且短期折扣会逐步取消 [73][74][76] 问题7: 定价在2020年是否会改善 - 预计2019年将消化2018年底的市场利率调整，2020年初有望实现市场利率增长 [81] 问题8: 市场新建设情况如何 - 不同市场情况不同，部分市场新建设放缓，部分市场仍在继续或处于租赁阶段，公司专注自身价值主张，凭借经验、声誉、员工和运营专业知识具有竞争优势 [83][84] 问题9: 年初预计的2500 - 3000万美元资本支出计划是否仍然有效 - 公司通常年初资本支出较慢，计划2019年总资本支出在2000 - 3000万美元之间，具体取决于资产剥离的时间和现金产生量，其中1500 - 2000万美元用于社区必要的物理和结构资本需求，1000 - 1500万美元用于房间翻新、升级和改善社区竞争力 [86][87] 问题10: 第一季度现金为负，全年情况如何，是否有特殊现金流出 - 第一季度现金为负，由于当前入住率和收入情况，可能会持续到收入改善，公司认为自身现金状况良好，2018年底的主信贷安排提供了资金支持，出售部分社区也将增加现金 [88] 问题11: “商业卓越”具体含义是什么 - “商业卓越”指涉及居民及其家人的所有环节，包括营销、销售、参观、入住、入住后活动和项目等，确保每个环节都能为居民和家人创造最大价值 [93][94] 问题12: 数据和分析系统是否能实时获取数据 - 公司转换到Yardi系统后，所有社区都使用该系统，能够实时准确地获取和评估数据，第一季度为此建立了强大的流程 [96][97] 问题13: 租赁会计变更导致的第一季度50万美元损失是一次性的还是会持续几个季度 - 这将成为常态，2019年每个季度都会有50万美元的影响，2020年进行同比比较时会恢复正常 [98] 问题14: 资产负债表上的过桥贷款是否是近期唯一优先事项 - 除了6500万美元的过桥贷款计划延长两年外，还有1100万美元的过桥贷款将于2020年晚些时候到期，届时会考虑延长或进行永久融资 [101] 问题15: 何时能提供资产剥离的更多细节，剥离资产是否像科科莫社区一样虽减少收入但增加现金流 - 目前还不方便透露具体数字，希望在下个季度报告前甚至季度中能提供最新情况，剥离资产情况不一，部分有显著CFFO贡献，部分类似科科莫社区虽现金贡献少但有价值 [103][104][106]