财务数据和关键指标变化 - 第一季度总营收约3840万美元，较2021年同期增长69.4%，与2019年同期相比少约900万美元，降幅19.1% [24] - 第一季度酒店EBITDA约1000万美元，2021年同期约420万美元；与2019年同期相比减少约320万美元，降幅24.3% [24] - 第一季度调整后FFO约120万美元，较2021年同期增长126.6%（增加约59万美元）；与2019年同期相比减少约370万美元，降幅74.8% [25] - 截至2022年3月31日，公司总现金约3030万美元，包括约2020万美元无限制现金及现金等价物和约1010万美元预留资金 [27] - 第二季度公司预计酒店层面产生现金在1335 - 1360万美元之间，预计公司层面G&A费用150万美元，资本支出在200 - 205万美元之间，计划支付的本金和利息约630万美元，预计现金使用量在150 - 180万美元之间 [28] - 季度末，公司未偿还债务本金余额约3.675亿美元，加权平均利率4.74%，约86%的债务为固定利率 [29] - 预计2022年资本支出约630万美元 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度组合投资RevPAR为100.89美元，入住率53.9%，ADR为187.23美元；较2021年同期增长52.5%，与2019年第一季度相比，RevPAR下降17.2%，入住率下降22.9%，ADR增长7.5% [7][8] - 1月RevPAR为2019年1月的66%，2月为77%，3月超过2019年同期 [9] - 第一季度集团业务较2021年第四季度改善15%，商务旅行较去年第四季度改善超20%，第二季度这些业务进一步改善 [17] - 2022年组合投资的团体预订速度超过2019年同期的72%，较2021年同期的44%有显著提升，相当于2022年团体业务较2021年改善67% [37][38] 各个市场数据和关键指标变化 - 城市市场酒店如阿灵顿和休斯顿，尽管受奥密克戎影响，但轻松超过本季度预算预期，此前近2年表现不佳 [11] - 沿海市场如萨凡纳、坦帕、威尔明顿和好莱坞，休闲需求在本季度后半段出现新的激增，同时团体需求稳步回升 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司近期活动聚焦于降低资产负债表杠杆并改善流动性状况，出售路易维尔资产和待售罗利资产有助于实现这两个目标，处置这些资产可偿还大量抵押贷款并部分偿还公司债务 [38] - 出售路易维尔和罗利酒店将在未来2 - 3年节省约2500万美元品牌所需的生命周期翻修资金，共将从资产负债表中移除约4800万美元债务，包括3000万美元抵押贷款 [39] - 交换优先股策略与去杠杆战略一致，通过交换优先股，可消除优先股面值、遗留应计股息以及未来股息支付 [39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管年初受奥密克戎变种影响面临逆风，但公司对第一季度业绩满意，认为整个季度的改善表明投资组合正迅速迈向正常化 [8] - 虽然与2019年相比仍有增长空间，但团体和商务需求的复苏轨迹对公司是积极信号 [18] - 公司预计实现高房价的能力将继续抵消劳动力和其他与通胀环境相关的成本上升 [18] - 尽管年初行业开局不佳，但本季度超出预期，3月是自疫情开始以来表现最好的月份，休闲、团体和商务旅行全面复苏 [32][33] - 公司认为仍有大量增长机会，特别是在更依赖商务旅行的地区，这些地区仍处于复苏初期 [34] 其他重要信息 - 公司已达成协议出售希尔顿逸林酒店罗利布朗斯通酒店，购买价格4200万美元，第一季度与买家达成协议延长交易截止日期至6月1日，买家额外支付80万美元现金定金，目前买家共有160万美元不可退还定金 [19] - 公司打算用酒店待售净现金收益偿还该物业现有抵押贷款，并偿还与Kemmons Wilson的部分有担保票据；公司将希尔顿逸林酒店罗利 - 劳雷尔现有抵押贷款到期日延长1年至2023年5月，并偿还贷款本金40万美元，当前贷款余额约760万美元，约每间客房3.7万美元 [20] - 年初至今，公司已执行协议将约5万股优先股交换为约48.8万股普通股，这些交易消除了约24.5万美元递延股息支付以及未来每年约10万美元优先股股息支付 [21][22] - 2020年3月，公司宣布暂停普通股股息并递延2个月前宣布的股息支付，此举每季度为公司节省约440万美元现金储备 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司是否认为从现在到今年剩余时间以及明年，FFO和自由现金流将保持正数？ - 公司表示这是其预期，基本面逐月改善，到3月基本达到2019年水平，虽然每月可能有波动，但总体而言，未来公司运营将回到正常水平，应能产生正的自由现金流和FFO [42][43] 问题2: 公司还剩余多少优先股未赎回或交换？目前应计余额是多少？ - 优先股面值还剩约1亿美元（交换前为1.09亿美元）；截至3月31日，应计余额约2000万美元 [44][46][47] 问题3: 公司物业层面的运营成本情况如何？人员配置是否合适，运营成本是否会增加？ - 随着通胀环境下房价上涨，酒店运营成本也上升，部分是劳动力成本，酒店人员配置情况有所改善，但仍有大量外包劳动力需求；如果能恢复到固定员工配置，将消除一些第三方人员配置成本；公用事业、商品销售成本等在通胀环境下持续上升，但酒店的房价结构为利润带来强大的传导效应，有助于提高利润率；公司过去几个季度有意识地控制成本，直到RevPAR达到一定水平，目前运营成本没有明显变化，除非房价结构增长出现逆转；公司认为利润率保持稳定，即使劳动力成本增加，也会被因劳动力市场原因无法填补的空缺岗位所抵消 [48][49][51] 问题4: 公司是否预计会有更多酒店出售或债务偿还相关的情况？ - 公司认为路易维尔酒店是非核心资产，出售该酒店是因为市场供应过剩以及喜达屋和万豪合并改变了预订系统动态；罗利酒店的出售是难得的价格机会；公司不打算出售其他资产，认为出售罗利酒店、对其他资产进行再融资和/或使用可用的自由现金流足以偿还公司债务 [52][53]