财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO每股0.55美元，较去年第一季度增长3.8% [40] - 可供分配现金总计9010万美元，较上一时期增长9.3% [40] - 杠杆率处于指导范围低端，净债务与年化运行率调整后EBITDA之比为5倍，季末流动性为7.79亿美元 [41] - 已全额偿还1亿美元的私募票据F，未来两年债务到期规模极小，2024年仅有5330万美元到期 [42] - 提高全年同店指导至4.75% - 5.25%，中点提高25个基点；核心FFO每股指导提高至2.23 - 2.27美元，中点提高1美分；仍预计净债务与运行率调整后EBITDA之比在5 - 5.5倍之间 [72] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 截至本周，已租赁1000万平方英尺，占2023年预计开始的新租和续租面积的78%，现金租赁利差达30.6%，预计全年现金续租利差接近30% [64][102] - 第一季度开始41份租约，总面积480万平方英尺，现金和直线租赁利差分别达25.3%和35.3%，留存率74%，同店现金NOI增长5.9% [71] 开发业务 - 南卡罗来纳州格里尔71.5万平方英尺的开发项目按计划进行，预计7月初交付，已投入5400万美元，占6800万美元项目的一部分，租户租赁意向强烈 [66] 收购业务 - 收购市场仍较安静，但已确定多个机会，季度末后完成一栋建筑收购，另有一栋建筑在合同中，两者剩余租期均少于两年，位于高增长工业市场 [67] 处置业务 - 本季度出售两栋建筑，一笔为非核心资产，另一笔出售给现有租户，总收益3700万美元，现金资本化率5.2% [68] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度租金增长因市场而异，为中到高个位数，预计全年仍维持此水平，较去年高个位数增长略有减速 [12] - 埃尔帕索市场近岸外包带来显著增量需求，空置率接近零，过去三个月三份租约现金续租利差达59% [82] - 费城市场ABR从7%降至2%，主要是定义变化，采用CBRE市场定义后，季度环比实际敞口相同 [121] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划扩大开发平台，考虑涉足开发业务，关注已获授权土地，也会在史蒂夫帮助下识别和纳入一些生地 [28] - 公司将评估各种开发机会，包括接手接近完工项目承担租赁风险、购买已获授权土地承担开发和租赁风险等 [46] - 公司采用总承包商模式，可灵活调整人员配置，目前人员配备适当，取决于机会大小 [33] - 公司认为工业是强劲行业，当前是进入开发业务的时机，土地价格从峰值下降20% - 30% [28] - 公司预计受益于制造业近岸和回流趋势，将为仓库带来来自3PL和供应商的需求 [27][51] - 公司收购市场有改善迹象，买卖双方出价差距缩小，收益率在指导范围内 [88] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度结果显示公司投资组合实力与资本市场持续波动脱节，工业市场受益于电子商务和供应链重构等需求驱动因素 [80] - 经济不确定性对工业基本面影响目前局限于大型仓储租赁，对公司影响不大，因平均租约面积约15万平方英尺 [81] - 公司对当前运营结果和2023年剩余时间的预测感到满意，保守资产负债表和充足流动性使其能把握全年机会 [84] 其他重要信息 - 公司欢迎史蒂夫·金博尔加入，他将专注同店运营，帮助释放投资组合价值，并监督开发平台增长 [50][79] - 公司租户信用观察名单与90天前相似，第一季度信用损失约12.5万美元，远低于预算，因此将全年信用损失假设从50个基点降至40个基点 [123] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 收购管道增长的驱动因素及收益率趋势 - 管道从第四季度增长，组合规模一致，开发交易略有增加，主要是标准交易，包括增值和稳定交易；管道中一半是主动寻求的机会，一半是轻度或完全市场化交易；收益率因交易而异，取决于卖家和市场情况 [96][97][98] 问题: 现金租赁利差及全年预期 - 2023年至今已实现较高现金租赁利差，预计全年接近30%，但下半年仍有不确定性 [102] 问题: 2024年租赁利差与2023年的差异 - 2023年已签约1000万平方英尺，市场需求强劲，供应对公司市场影响较小；2024年开发开工率低，有利于供需动态，但暂不提供2024年指导 [113] 问题: 开发项目的资产类型和风险偏好 - 管道中的开发项目包括已获授权但未开工的土地和进展较深入的项目；公司在有信心的市场投标，追求超过稳定交易的超额回报 [116] 问题: 费城市场ABR下降的原因 - 主要是定义变化，采用CBRE市场定义后，季度环比实际敞口相同 [121] 问题: 投资组合入住率下降的原因及租户信用情况 - 第一季度通常是租约到期高峰期，此次到期量略高；租户信用观察名单与90天前相似，第一季度信用损失远低于预算，已降低全年信用损失假设 [123] 问题: 收购资金来源 - 公司计划今年在无增量资本情况下运营，自去年1月以来未发行股权，无需增量债务，资本循环方面较成功，本季度为净卖家，杠杆率5倍，可在指导范围内运营 [125]