财务数据和关键指标变化 - 2022年核心FFO每股为2.21美元，较2021年增长7.3%；现金可分配总额为3.427亿美元，同比增长16.7%；股息支付率从82.1%降至77.8%，留存约7600万美元自由现金流 [87] - 2022年第四季度核心FFO每股为0.55美元 [87] - 2022年调整后租户留存率为90.4%，全年租户留存率为71%，第四季度为79.5%；现金同店NOI季度增长4.5%，全年增长5% [88] - 2023年核心FFO每股指引为2.22 - 2.26美元；同店现金NOI增长指引为4.5% - 5%，租户留存率指引为65% - 75% [90] - 年末净债务与年化调整后EBITDA比率为5.2倍，年末流动性为8.47亿美元；后续偿还1亿美元私募票据F，未来两年债务到期仅5330万美元 [63][65] - 2023年预计收购额3 - 7亿美元，处置额5000 - 2亿美元；G&A预计为4800 - 5000万美元；净债务与年化调整后EBITDA比率预计在5 - 5.5倍 [61][66] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度开始27份租约，总面积300万平方英尺，现金和直线租赁利差分别为14.2%和25.4% [63] - 截至目前，已完成2023年预计租赁的61.5%，涉及840万平方英尺，现金租赁利差达31.6%，平均年租金增长率为3.4% [85] - 2023年预计租赁总面积1370万平方英尺，现金租赁利差预计在25% - 30% [64] - 南卡罗来纳州格里尔一个71.5万平方英尺的开发项目正在进行，已投入4200万美元，预计表现超预期且预租情况良好 [85] 各个市场数据和关键指标变化 - 预计市场租金将实现中到高个位数增长，新供应约占库存的3.5%，且因供应链问题上线时间长于正常周期 [122] - 预计现金资本化率较2022年上半年扩大约100个基点，收购现金资本化率指引为5.75% - 6.5% [61][66] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2023年收购和处置量指引范围较宽，预计下半年收购活动增加，因市场价格有待明确；收购注重性价比，也会考虑开发、重建等增值项目 [18][53][101] - 处置将是机会性和非核心资产的组合，为获取股权资本 [96] - 行业面临利率上升、地缘政治、劳动力等因素带来的不确定性，但工业地产需求持续强劲 [84] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经济存在不确定性，但工业地产需求强劲，近岸和在岸外包、电商等将推动租金增长 [60][84] - 租户从签署意向书到入住时间略有延长，已在预算中考虑 [99] - 对2023年租户留存率65% - 75%的指引有信心，实际留存率可能更高 [100] 其他重要信息 - 2022年第三季度有一次性项目影响约0.01美元，2023年预算无一次性项目 [118] - 投资组合加权平均租金增长率为2.5%，新签租约平均年租金增长率达3%，部分市场超4%，预计未来该数字将上升 [15][85] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2023年市场租金增长预期及趋势 - 公司预计市场租金将实现中到高个位数增长，新供应约占库存的3.5%，且因供应链问题上线时间长于正常周期 [122] 问题: 对完成收购指引的信心 - 预计下半年收购增加，因价格发现将在下半年出现；目前收购管道中组合较少，此前投标组合未成功中标 [18] 问题: 近岸和在岸外包趋势对工业需求的影响 - 该趋势已在埃尔帕索市场产生积极影响，预计中期在中西部也会有影响 [113] 问题: 目前的买卖价差及下半年预期 - 目前买卖价差较宽，导致收购交易少；预计下半年价差会缩小，市场交易有望增加 [157] 问题: 已知的租户搬离情况及留存率指引 - 无大型已知租户搬离情况；对2023年租户留存率65% - 75%的指引有信心，实际留存率可能更高 [100] 问题: 收购方面的考虑及资本预算方向 - 会考虑开发、重建等增值项目，但市场处于价格发现阶段，需时间达成价格协议 [101] 问题: 2023年租赁进度与往年对比及新增租赁情况 - 目前租赁进度与往年大致相符；新增240万平方英尺租赁，利差接近40%，其中亚马逊大楼续租表现突出 [128] 问题: 剩余40%租赁的差异情况 - 剩余租赁到期多在下半年，租户通常提前半年左右进行续租讨论，无重大差异 [129] 问题: 租金增长与同店NOI增长的平衡关系 - 更多租约租金增长率在3% - 4%，且有较高的按市值计价潜力，两者共同推动同店NOI增长，具体取决于每份租约的谈判 [133] 问题: 收购管道下降的原因及下半年增加的驱动因素 - 卖方推出市场的项目减少，市场多为非公开或之前未成交的项目；预计下半年价格发现后收购会增加 [110] 问题: 亚马逊租户的最新情况及未来租赁到期情况 - 亚马逊续租表现良好，如一份租约租金涨幅超预期；目前亚马逊占ABR约3%，下一次租赁到期预计在2024年初 [114] 问题: 2023年指引中是否包含股权及发行情况 - 指引中点假设无需额外股权；目前无发行股权需求，可通过留存现金流和循环信贷额度满足资金需求 [115][145] 问题: 租赁利差目前31%与全年25% - 30%指引差异的原因 - 是对下半年到期租约的假设，目前无明确因素影响该指引 [116] 问题: 供应链问题对租户决策的影响 - 未明确提及对租户决策的具体影响，但在租赁预算中考虑了租户入住时间延长的因素 [99] 问题: 收购超出自由现金流部分的资金安排及循环信贷利率假设 - 超出部分将使用循环信贷额度；目前循环信贷利率略高于5%，建模时低5%左右较合适 [160] 问题: 私募债务市场情况及期限 - 10年期私募票据定价可能在5% - 5.25%；信贷利差有所收窄，但期限不稳定；银行市场方面，已在去年7月扩大循环信贷额度，暂无银行债务需求 [162] 问题: 何时有兴趣再次发行股权 - 目前股价情况下无兴趣；会根据市场变化评估，若有合适的收购机会且能有效配置股权资金，会认真考虑 [153][159]