财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO每股0.57美元，较去年第三季度增长7.5%，其中包含与前租户的130万美元和解款项 [12] - 第三季度可分配现金总计8700万美元，较上一时期增长20.2% [12] - 截至9月30日，今年已留存约5700万美元自由现金流用于投资、偿债等 [12] - 净债务与运行率调整后EBITDA比率为5倍，杠杆处于较低水平 [12] - 现金同店NOI本季度增长5.6%，年初至今增长5% [13] - 2022年收购量预期从7 - 11亿美元缩窄至4.6 - 5.25亿美元，收购现金资本化率预期在5.2% - 5.4% [8][15] - 2022年处置量预期从2 - 3亿美元降至1.35 - 1.5亿美元，处置现金资本率约5.4% [9][17] - 现金同店指导从4.25% - 4.75%提高到5% - 5.25% [17] - 2022年G&A指导从4800 - 5000万美元降至4700 - 4800万美元 [18] - 杠杆指导缩窄并降至5 - 5.25倍净债务与年化运行率调整后EBITDA [18] - 预计核心FFO每股在2.19 - 2.21美元，中点提高0.02美元 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度开始23份租约，总面积280万平方英尺，现金和直线租赁利差分别为13.6%和25.1% [13] - 本季度租户保留率为63%，调整后为86.1% [13] - 已完成明年约45%（约600万平方英尺）的预期租赁，现金续租利差达27% [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 工业市场尽管有建设和交付压力，但空置率仍处历史低位，预计市场租金将继续增长 [7] - 自年初以来，资本化率扩大50 - 100个基点，主要因买家资本成本增加 [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续利用留存收益和现金流进行投资，减少对债务和股权资本市场的依赖 [10] - 关注价值增值型交易，从收购资产中获取更高回报 [39] - 持续评估和参与交易，但仅在价格有吸引力且有正杠杆的情况下进行 [27] - 行业资本交易市场因价格发现和买卖价差较大而较为平静 [8][27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管市场有波动，但工业市场基本面依然强劲，租金增长将为公司提供一定保护 [26] - 预计未来将出现有吸引力的投资机会，特别是当卖家因资本需求和债务到期而更有动力出售时 [8] - 公司对明年的现金流增长持乐观态度，租赁利差的扩大将是关键驱动因素 [10][33] - 预计短期内入住率将保持在较高水平，因需求持续且新供应有限 [44] 其他重要信息 - 公司在ESG公开披露方面获得GRESB的A级评分，反映了其在可持续发展战略上的承诺 [19] - 7月26日，公司对1.5亿美元的D期定期贷款和1.75亿美元的E期定期贷款进行再融资，新贷款总额3.75亿美元，2028年1月到期，固定利率3.32% [13] - 9月1日，公司全额偿还了遗留的CMBS贷款，这是资产负债表上最后一项重大有担保债务工具 [14] - 公司将循环信贷额度提高至10亿美元，增加了2.5亿美元的流动性 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 3Q到4Q指导中隐含的减速原因 - 第三季度受益于130万美元和解款项，对每股收益影响0.01美元；第四季度G&A因季节性因素增加；为谨慎起见，第四季度有少量信贷损失预算，但今年至今未发生信贷损失 [21][24] 问题2: 信贷损失每股金额 - 约0.005美元，约50万美元 [22] 问题3: 资产是否面临利差扩大风险及租金增长的保护作用 - 租金增长能提供一定保护，公司对资产组合的市场定位满意，目前租赁情况良好，基本面强劲 [26] 问题4: 资本是否从门户市场流向二级市场及竞争格局变化 - 交易市场目前较安静，处于价格发现阶段，难以判断资本流向 [27] 问题5: 处置市场过去6个月与一年前相比的情况 - 处置市场也处于价格发现阶段，公司因市场基本面减少了今年的处置量，但并非困境卖家 [28] 问题6: 自年初以来定价变化及不同市场、建筑类型和租赁期限的差异 - 自年初以来，资本化率扩大50 - 100个基点，主要因买家资本成本增加，交易特征也会影响资本化率扩大幅度 [31] 问题7: 2023年租赁对同店增长的影响 - 同店增长受平均入住率、信贷损失和租赁利差等因素影响，2023年租赁利差几乎翻倍，将是关键驱动因素，但未提供2023年同店指导 [33] 问题8: 是否有市场因供应过剩面临挑战 - 堪萨斯城市场有额外供应，但公司在该市场的敞口较小，且近期无重大租赁到期，整体资产组合表现良好 [34] 问题9: 2023年新租和续租的租赁利差细分情况 - 600万平方英尺的2023年租赁中，约90%为续租，续租利差约20%，新租利差约70% [36] 问题10: 是否有更具针对性的价值增值策略及收购管道情况 - 公司喜欢价值增值型交易，近期在这方面更成功，27亿美元的收购管道动态变化，历史上成交率约10%，目前因债务资本市场不确定性，承保更保守 [39][40] 问题11: 2023年是否有重大租户迁出及入住率能维持高位的时间 - 2023年无重大租户迁出，如有会提前沟通；工业需求持续，新供应虽有但分布较广，公司资产组合与新供应匹配良好，预计短期内入住率将保持较高水平 [42][44] 问题12: 租赁利差加速是否导致租户盈利能力问题或更多阻力及保留率是否会下降 - 今年保留率有所下降，部分原因是租金上涨，但空置空间回填较快，与租户关系良好，市场对租金有共识，谈判不困难 [45][46] 问题13: 2023年27%租赁利差的GAAP等效值及10年债务成本和工业资本化率与债务成本的关系 - 暂无GAAP等效值，相关租赁的租金增长率约3%；若现在发行10年债务，成本约6%，上次发行长期债务成本低175个基点；从长期看，10年租赁需有正杠杆，稳定后资本化率应高于债务成本 [48][50] 问题14: 是否暂停收购及何时会修订外部增长计划 - 市场处于价格发现阶段，买卖价差大，难以预测收购市场何时开放；公司资产负债表防御性强，杠杆低，流动性充足，可通过留存现金流和资本循环实现增长，预计明年有投资机会，不依赖额外资本 [52][54] 问题15: 是否有特定租户在观察名单或存在担忧 - 未发现观察名单有重大增加，今年至今未发生信贷损失 [55] 问题16: 5%的同店NOI是否为新常态及是否可持续或能否进一步提高 - 公司对今年同店表现满意，同店受多种因素影响，明年预算通常会考虑信贷损失，将在2月电话会议上提供正式同店指导 [57][58] 问题17: 新租赁利差高的原因 - 主要是市场对仓库需求强劲，新租赁中少数几份租约利差较高，如一份原预计明年5月到期的租约提前2个月以70%的涨幅续租 [60][62] 问题18: 新租赁利差高的建筑是否有独特之处及所在市场 - 并非因空置时间长，而是市场需求强劲；涉及的市场包括朗蒙特、波特兰和伯灵顿 [62][63] 问题19: 整个资产组合的按市值计价更新情况 - 公司不提供整个资产组合的按市值计价数据，认为当前和明年的租赁情况更能反映趋势，目前续租租金翻倍，新租金更高，从今年到明年按市值计价有加速趋势 [64] 问题20: 价格发现模式将持续多久及利率稳定对资本化率稳定的影响 - 难以给出时间框架，通常利率大幅上升后6 - 9个月会影响资本化率，此次市场不同，因1031买家减少，卖家逐渐认识到市场变化，预计美联储明确停止加息将有助于市场开放 [65][66] 问题21: 租赁利差在核心市场和二级市场是否相对均衡 - 今年约900万平方英尺和明年至今约600万平方英尺的租赁情况表明，租赁利差在资产组合层面具有代表性 [69] 问题22: 如何控制G&A成本随着业务从单一租户向更具运营密集型转变 - 公司认为平台具有可扩展性，持续进行改进和投资，相信随着业务和资产组合增长，G&A可进一步扩展 [70]