财务数据和关键指标变化 - 本季度核心FFO每股为0.53美元，较上年增长8.2% [20][29] - 本季度可供分配现金总计8240万美元，较上一时期增长13.8% [29] - 净债务与运行率调整后EBITDA之比为5.1倍，杠杆率仍接近区间低端 [29] - 核心FFO每股指引提高至2.16 - 2.20美元，中点提高0.01美元 [34] - 同店指引提高至4% - 4.5%，中点提高75个基点 [34] - G&A指引降至4800 - 5000万美元，中点降低100万美元 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度开始29份租约，总面积310万平方英尺，现金和直线租赁利差分别为15.2%和25.1% [30] - 本季度租户留存率为58.4%，考虑立即回填后调整留存率为87.1% [30] - 现金同店NOI本季度增长4.8%，创历史最高水平 [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 工业房地产需求强劲，新供应虽有所增加但仍难以满足需求 [12][13] - 通胀导致建筑成本显著上升，推动新供应和现有资产租金上涨 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司投资策略和承保模型具有灵活性，可实时应对市场条件波动 [16] - 持续专注资本循环，预计今年处置收益在2 - 3亿美元之间，高于往年 [27][28] - 公司通常与使用更多杠杆的本地买家竞争，预计个别交易的资本化率可能会上升 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临地缘政治动荡、通胀和利率上升等挑战，但工业房地产需求依然强劲 [11][12] - 公司团队表现出色，机会众多，一季度业绩良好，预计未来将继续保持强劲表现 [15] 其他重要信息 - 7月1日起，现任首席执行官Ben Butcher将担任执行主席，总裁Bill Crooker将接任首席执行官 [37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 亚马逊宣布缩减空间对工业REITs的影响 - 亚马逊此前已发出放缓供应链建设的信号，从数据看其在整体吸纳量中的占比与去年相似，公司其他租户需求旺盛，该宣布影响不大 [40][41][42] - 公司对亚马逊的敞口仅占ABR的3.2%，有7栋建筑租给亚马逊，其中一栋为定制建筑，剩余租期12年，近期有两笔租约明年到期，租金较市场低约25% [44] 问题: 利率上升对工业资本化率的影响及高杠杆买家的收购积极性 - 目前尚未看到资本化率受到影响，但预计个别交易的资本化率可能会上升，若利率持续高位，下半年可能会上升 [46][47] 问题: 股价波动对收购管道的影响及资金成本变化的应对措施 - 公司目前通过私募配售拥有约8亿美元流动性，仍对收购10 - 12亿美元的指引感到满意，会通过增加处置来平衡 [52] 问题: 亚马逊是否会将空间放入转租市场及对租金的影响 - 公司未发现这一情况在市场上普遍存在，若亚马逊大量投放空间，会有影响，但目前未看到或听到相关消息 [55] 问题: 收购定价环境及不同租期交易的定价差异和租金增长预期 - 公司对不同租期和参数的交易持中立态度，注重长期回报，目前未看到定价变化，且在收购和租赁活动中看到更高的合同租金增长 [59][60][62] 问题: 本季度租户留存率低于指引范围的原因 - 部分原因是提高租金导致一些租户未续租，但二季度已回填很多空间，且市场空置期短，留存率影响较小 [64][65] 问题: 资本化率下半年可能上升的幅度及对长期租赁物业承保的调整 - 历史上10年期国债利率上升与资本化率上升的相关性超50%，但由于工业市场基本面良好，资本化率上升幅度不确定，目前未调整长期租赁物业的回报要求 [68][69][71] 问题: 增加杠杆并接近杠杆范围上限的意愿 - 公司目前可在不发行额外普通股的情况下，通过低收购、高处置达到5.5倍杠杆率，对此感到舒适，且有提升空间而不影响评级 [74][75][76] 问题: 亚马逊明年到期租约的计划及对特定市场和建筑类型的担忧 - 目前不清楚亚马逊对明年到期租约的计划，这些空间租金较市场低约25%，公司对租期短的定制亚马逊建筑和多层夹层专业建筑有所担忧，但此类建筑在投资组合中较少 [79][81][82] 问题: 如何建模内部收益率及对股息分配增长的展望 - 公司实时更新影响现金流的因素，暂时提高了门槛以应对市场波动，但不影响预期和指引，一季度派息率为80%，接近可随CAD每股增长而增加股息分配的水平 [83][84][86] 问题: 收购管道的变化及债务计划 - 收购管道与过去几年相似，一季度通常会下降，目前是Q1最大的管道，为37亿美元，是季节性调整，债务方面，4亿美元私募配售将于6月底资金到位，会将CMBS再融资为无担保债务，可能与另一笔定期贷款合并 [91][92][96] 问题: 增加资产处置作为资金来源的原因及市场租金增长和续租利差表现最好的市场 - 公司2月制定指引时就考虑增加资产处置，目前对2 - 3亿美元的处置指引感到满意，若市场环境不变，可能会增加处置，在萨克拉门托、费城、波士顿、拉斯维加斯等市场看到良好趋势 [101][102][103]