财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度核心FFO为0.51美元，全年为2.06美元，较2020年增长9% [25] - 2021年可分配现金总计2.938亿美元，同比增长20.5% [25] - 股息支付率从2020年的90%降至2021年底的82.4% [25] - 年末杠杆率接近区间下限，净债务与经调整EBITDA的比率为5倍 [25] - 2022年核心FFO指引为每股2.15 - 2.19美元，中点为2.17美元 [31] - 预计2022年全年同店现金NOI增长在3% - 4%之间，租户留存率在65% - 75%之间 [31] - 预计2022年G&A在4900 - 5100万美元之间 [31] - 预计2022年净债务与经调整EBITDA的比率在4.75 - 5.5倍之间 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 第四季度收购额达6.895亿美元，涉及35栋建筑，稳定现金和直线资本化率分别为5%和5.2%；全年收购额达13亿美元，稳定现金和直线资本化率分别为5.2%和5.6% [16] - 预计2022年收购额在10 - 12亿美元之间，稳定现金资本化率在5% - 5.25%之间，直线资本化率比现金资本化率高40个基点 [22] 处置业务 - 第四季度处置额为1.125亿美元，全年处置额为1.934亿美元，核心工业资产的综合处置资本化率为4.5% [21] - 预计2022年处置额在2 - 3亿美元之间，处置资本化率与2021年相近 [22] 租赁业务 - 第四季度签订30份租约，总面积360万平方英尺，现金和直线租赁利差分别为16%和22.6% [25] - 第四季度租户留存率为77.6%，全年为76.6% [25] - 预计2022年租户留存率中点为70%，现金租赁利差预计为低两位数 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 2021年美国几乎所有市场需求超过供应，推动公司投资组合市场租金实现运营历史上最强劲增长，预计2022年市场租金将持续强劲增长 [13] - 一级市场和二级市场租金均有增长，但公司投资的市场租金波动小于一级市场，不会出现部分一级市场20% - 30%的租金涨幅 [68] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 继续专注于在全国60多个市场进行工业地产的细分收购，以获取有吸引力的回报 [17] - 增加对在建投机性开发项目的投资，将其作为工业运营专业知识的自然延伸 [20] - 提高资本循环，通过处置资产获取资金用于收购 [22] 行业竞争 - 工业地产竞争激烈，供应链基础设施的重新评估和库存挑战推动需求达到历史水平，吸引了传统和新投资者的资金 [16] - 公司在细分交易方面具有优势，能够评估单个短期或长期交易，而被动股权难以参与此类交易 [53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年工业基本面保持强劲，预计将在一段时间内保持健康，市场租金有望持续增长 [13] - 公司对2022年的发展充满信心，将继续执行收购和处置计划，实现业务增长 [22] 其他重要信息 - 公司首席执行官Benjamin Butcher将于7月1日卸任，转任董事会执行主席，总裁William Crooker将接任首席执行官 [10] - 公司于12月发布了首份环境、社会报告，预计将成为年度可持续发展报告 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购开发项目的预期收益率及是否有类似项目在管道中 - 该项目稳定后资本化率约为5%，预计开发收益率为33%，管道中有其他开发项目 [37] 问题2: 2022年处置额增加的原因及时间安排 - 有一个2处房产的小投资组合正在出售，预计在第二季度初完成交易，预计处置资本化率与2021年相近 [38] 问题3: 2022年股息支付率是否会进一步改善 - 降低股息支付率是公司过去5 - 6年的目标，目前已接近可接受水平，将持续关注 [40][41] 问题4: 是否会增加管理职位或招聘填补空缺 - 过渡涉及的大部分内容已宣布，无需进行重大薪酬水平的额外招聘 [42] 问题5: 公司转型的思考过程及未来10年的愿景 - 公司认为仍有大量机会通过收购细分资产为股东创造价值，董事会会考虑投资者收购公司的询价，但需高价才会出售 [44] 问题6: 2022年较大租约到期情况及空置风险 - 2022年没有大型租约到期，最大迁出面积约30万平方英尺，公司对市场需求有信心 [45][46] 问题7: 第四季度部分收购项目租期较短的情况 - 这些项目租金低于市场水平，公司对相关市场有信心，能够在短期内实现价值提升 [49] 问题8: 市场买家是否在突破传统限制进行交易 - 市场整体活跃，但被动股权仍难以参与细分交易，公司在细分交易方面的优势依然明显 [53] 问题9: 进入资本化率与稳定资本化率的差异 - 稳定资本化率即进入资本化率，用于计算首年NOI，有部分交易可在3年内提升租金 [55] 问题10: 2021年收购项目首年现金流与完全稳定状态的差异 - 估计差异约为25个基点，由于空置期缩短，差异小于正常情况 [57][58] 问题11: 2022年租户留存率预计降低的原因 - 市场活跃导致租户行为变化，如搬迁、整合等，部分租户会迁至更便宜的地方，但空置期也在缩短 [59] 问题12: 如何管理资产负债表及未来杠杆率的变化 - 公司对目前资产负债表状况满意，杠杆率为5倍处于区间下限，有5亿美元的远期股权可用，可在指导范围内灵活操作 [62][64] 问题13: 多租户建筑收购增多是巧合还是趋势 - 公司会评估多租户建筑项目，若有竞争优势且能进行合理估值，会考虑将其纳入投资组合，目前投资组合中约80%为单租户，20%为多租户 [65] 问题14: 2022年各市场租金同比增长情况 - 由于供应有限，各市场租金均有增长，但公司投资的市场租金波动小于一级市场，不会出现部分一级市场20% - 30%的涨幅 [68] 问题15: 开发投资机会的规模及开发商出售在建项目的原因 - 开发项目在投资管道中占比不大，开发商出售是为了实现部分利润并开展新项目，公司希望在这方面取得更多成功 [71] 问题16: 宏观波动和利率上升是否会推动目标交易的资本化率上升 - 预计细分收购的资本化率将稳定，若利率上升可能会上升，而被动股权参与的投资组合或大型交易的资本化率可能保持或下降 [76] 问题17: 租户收入占比下降的原因及投资管道的构成 - 租户收入占比下降没有明确原因，公司对资产和市场基本面有信心，投资管道中约20%为多租户，其余为单租户，还有少量开发项目 [81][82] 问题18: 愿意进行开发交易的原因 - 公司对管理开发交易的能力更有信心，内部团队的能力也有所提升 [84] 问题19: 收购在建项目的收益优势 - 收购在建项目可获得15% - 20%以上的价格优势，甚至可能更高，具有经济和财务效益 [85] 问题20: 提前续约是否计入租户留存率指标 - 提前续约会计入租户留存率指标，目前公司不提前6 - 9个月进行续约谈判，部分下半年到期租约未进行谈判，公司对市场需求有信心 [88] 问题21: 剔除开发交易后核心收购的资本化率 - 核心收购的资本化率在低5%左右，加上增值因素可能略低，但稳定后不低于该水平 [89] 问题22: 投资组合交易的溢价情况 - 超级被动股权交易的投资组合资本化率在3%左右，公司细分收购的资本化率在低5%左右，两者差距至少100个基点 [90] 问题23: 为何不更激进地进行资产处置和投资组合调整 - 收购的平均FFO每股收益高于投资组合平均水平，具有运营杠杆效应，收购仍是FFO增长的重要驱动力，公司会关注资产估值和资本配置 [93][95] 问题24: 是否会更激进地关注资本来源和使用以提升估值倍数 - 公司会考虑利用合资企业等方式利用市场定价，作为资本来源，过去在资本配置上表现谨慎，会继续关注估值差异 [97]