财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO为0.53美元，较2020年第三季度增长15.2%，其中包含与前租户和解协议带来的170万美元现金付款，占本季度核心FFO每股1美分 [13][14] - 截至第三季度，今年现金可分配总额为2.196亿美元，较2020年前9个月增长22.1% [14] - 季度末净债务与运行率调整后EBITDA之比为4.8倍 [14] - 第三季度通过ATM计划筹集总收益1.275亿美元，加权平均股价为39.59美元；9月29日结算所有未到期远期股权合同，获得1.822亿美元收益；9月28日完成3.25亿美元私募票据融资，加权平均利率2.82% [19] - 10月26日，7.5亿美元无担保循环信贷工具再融资，利率为LIBOR加77.5个基点，较之前降低12.5个基点；1.5亿美元无担保定期贷款再融资，到期日延至2027年3月，全互换后利率2.15%；6.75亿美元定期贷款债务定价改善，利率降至LIBOR加85个基点，降低50个基点 [20] - 全年收购量预期提高至11 - 12亿美元，低端增加1亿美元；稳定现金资本化率指导范围调整为5.25% - 5.5%，高端降低25个基点；处置量预期提高至1.5 - 2亿美元，低端增加5000万美元；全年G&A预期调整为4500 - 4600万美元，高端降低100万美元；核心FFO摊薄后每股指导范围更新为2.04 - 2.06美元，中点增加0.02美元，较上年增长8.5% [21][22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度收购24栋建筑，花费4.272亿美元，稳定现金和直线资本化率分别为5.35%和5.7%；截至目前，今年收购额达7.575亿美元 [14][15] - 第三季度处置总额3940万美元，季度末后出售马萨诸塞州陶顿的设施，售价7800万美元，现金资本化率3.1% [16] - 第三季度开始22份租约，总面积370万平方英尺，现金和直线租赁利差分别为8%和14.7%；季度保留率55.7%，今年迄今为76.2%；调整即时回填后，第三季度保留率77.7%，今年为89.8% [17][18] - 现金同店NOI季度增长2.9%，今年迄今增长3.4% [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 工业市场基本面良好，全国净吸纳量处于历史水平，需求广泛 [6] - 公司运营的60多个市场中，各市场租金均强劲增长，预计将持续 [26] - 大型单一资产交易和投资组合竞争加剧，公司专注500 - 3000万美元的资产，仍能实现历史命中率 [15][39] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司是ESG领域的领导者，近期获得2021年Gresb公共披露信B级评级，得分高于行业平均，在10家工业房地产公司中排名第二，未来几周将发布企业可持续发展报告 [10] - 出售对他人价值高于自身的资产，如陶顿的设施，将收益重新投入机会集 [12] - 采用相对价值投资策略，识别和承保单个资产，避免大型交易的拍卖式定价 [15] - 关注资产的长期现金流，根据回报要求评估投资，包括土地和有覆盖的土地项目 [38][42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 工业市场基本面强劲，预计将持续一段时间，公司团队执行能力出色，有望长期保持 [23] - 公司对资产租赁能力有信心，预计空置资产能在不久的将来找到租户 [34] - 公司希望市场认可其识别和收购增值资产的能力，从而改善资本成本，尤其是股权方面 [45] 其他重要信息 - 公司第五次年度租户调查显示，租户主要需求为增加空间，以增强供应链弹性和支持新增长计划；多数租户表示过去12个月电子商务活动增加，且更关注ESG事项 [8][9] - 约40%的投资组合建筑支持一定程度的电子商务活动 [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 二级和一级市场租金增长情况，以及公司租金与市场的比较 - 二级市场比一级市场波动性小，当前一、二级市场租金均强劲增长，预计将持续；公司投资组合租金略低于市场，租金利差预计为高个位数 [26][27] 问题2: G&A指导上限降低，第四季度和2022年的合理运行率 - 从第三季度到第一季度，运行率可能增加约75万美元，与年初实施的退休计划有关；这不是2022年的指导，公司将在2月发布正式G&A指导 [28][31] 问题3: 本季度收购的2处空置资产是否有租户，是否需要大量资本支出重新定位 - 资产可随时出租，收购时会评估预计停机时间、资本成本和租赁后的租金收益；3处空置收购资产中，1处已有租约，其他预计不久后有租约 [33][34] 问题4: 收购策略，竞争是否导致收购资本化率指导降低 - 竞争是因素之一，但主要原因是所购资产的租金增长和现金流状况更好，未来现金流能支撑较低的资本化率；公司专注500 - 3000万美元的资产，仍能实现历史命中率，但在大型资产和投资组合上竞争更激烈，命中率低于几年前 [38][39][40] 问题5: 目前出售资产的标准，以及是否会用处置收益购买土地或有覆盖的土地项目 - 出售对他人价值高于自身的资产；评估土地和有覆盖的土地项目时，会考虑其未来现金流和回报要求，符合要求则会购买 [41][42] 问题6: 资本成本增加是否会改变收购管道 - 资本成本增加会影响购买现金流的能力，需寻找更有吸引力的财务交易；公司希望市场认可其能力以改善资本成本，同时关注债务成本的未来变化 [45] 问题7: 本季度同店费用同比增长超18%的驱动因素 - 主要驱动因素是入住率，部分费用由租户直接支付时不在公司损益表中体现，入住率下降时这些费用会出现在损益表中 [47] 问题8: 本季度保留率低于正常水平的原因，以及未来是否会恢复正常 - 租户因需要更多空间而搬离仍是主要原因；本季度保留率为56%，调整即时回填后为78%，即时回填租户的租金有低两位数增长；未来保留率有望恢复到70%左右 [48][50] 问题9: 公司新收购的命中率现状及趋势，是否会维持当前水平 - 本季度略高于12%，约为疫情前命中率的2/3，年初低于10%；竞争、市场上资产增多和主动出价增加等因素影响命中率；公司通过改进收购团队的人员、系统和流程，能在低命中率下维持收购量 [56][57][58] 问题10: 资产规模对竞争的影响，以及不同规模交易资本化率的差异 - 并非所有市场都一样，但总体上4000万美元以上的大型交易在当前环境下资本化率更低；不同规模交易的资本化率差异是连续的，没有简单的算法评估 [59][60] 问题11: 通常收购的资产中低于4000万美元的比例 - 公司未提供具体比例，建议查看收益报告和补充材料 [62] 问题12: 稳定100%出租资产和空置物业的现金资本化率差异 - 空置物业预计稳定资本化率比类似的全出租物业高约25个基点或更多，具体取决于市场速度和预计租赁时间 [66] 问题13: 空置收购的典型租赁结果，以及预计停机时间 - 不同市场情况不同，预计停机时间在6 - 12个月；当前市场条件下，实际停机时间通常短于预计，公司保持保守评估 [67][69] 问题14: 收购组合是否会向增值型转变 - 公司会在能找到回报的地方投资，增值型和收益型投资的吸引力会有小幅度波动，公司会根据市场情况寻找最佳回报，不会设置严格的投资比例限制 [72][73] 问题15: 是否有市场出现租金大幅上涨，租户提前租赁空间 - 部分市场存在持续低空置率，这促使租户提前租赁空间，但未出现像过去实验室或城市办公市场那样租户大幅提前租赁的情况 [74] 问题16: 投资组合的按市值计价情况，以及整体投资组合和2021年签署租约的平均租金涨幅 - 由于全国租金增长较快，公司投资组合很可能低于市场水平，但无具体数据；投资组合目前平均租金涨幅约2.4%，新签租约约3%，续约租约在2.5% - 3%之间 [80][83]