财务数据和关键指标变化 - 本季度可分配收益（DE）为1.57亿美元，即每股0.49美元；GAAP净利润为5200万美元，即每股0.16美元；GAAP每股账面价值在本季度末为20.44美元，未折旧账面价值为21.37美元，包括累计CECL准备金余额1.53亿美元，即每股0.49美元 [2] - 因宏观经济状况恶化，本季度商业贷款的一般CECL准备金增加3100万美元，达到1.25亿美元 [35] - 基础设施贷款业务本季度增加CECL准备金1200万美元，主要针对2018年GE收购的两笔小型遗留投资 [75] 各条业务线数据和关键指标变化 住宅贷款业务 - 资产负债表内贷款组合本季度末达到27亿美元，其中非QM贷款17亿美元，机构贷款9.94亿美元；固定利率利率风险敞口已完全对冲，对冲工具在季度末有1.07亿美元的正市值；本季度来自贷款机构的利差按市值计价实际带来1800万美元的净现金流入；保留的RMBS投资组合公允价值增加1500万美元，季度末达到4.28亿美元 [3] 投资与服务业务 - 本季度该业务贡献DE为1300万美元，即每股0.04美元；Starwood Mortgage Capital本季度为证券化发起了7400万美元的贷款；特殊服务机构获得了两笔新的服务业务，总计15亿美元，指定服务投资组合在季度末达到1070亿美元，为2016年以来的最高水平之一 [36] 基础设施贷款业务 - 本季度贡献DE为2000万美元，即每股0.06美元；为新贷款承诺提供了1.6亿美元资金，为现有贷款提供了1500万美元资金，同时有2.04亿美元的还款；投资组合余额与上季度持平，为24亿美元，且均为浮动利率 [75] 商业和住宅贷款业务 - 本季度贡献DE为1.92亿美元，即每股0.60美元；商业贷款方面，本季度提供了2.6亿美元资金，包括2.22亿美元的现有贷款承诺和一笔新的5900万美元贷款（其中3800万美元已发放），同时有2.57亿美元的还款，其中超过一半是办公贷款；投资组合在季度末达到169亿美元，加权平均风险评级为2.8，其中93%为高级担保第一抵押贷款，99%为浮动利率 [80] 房地产部门 - 本季度贡献DE为2100万美元，即每股0.06美元；其中1100万美元来自佛罗里达经济适用房基金，500万美元分别来自主租赁和医疗办公投资组合；Woodstar基金的GAAP估值与上季度基本一致，正在等待HUD公布2023年的租金增长，预计本月晚些时候公布，7月生效 [81] 各个市场数据和关键指标变化 - 房地产市场中，单户和多户住宅、工业、酒店、数据中心、生命科学等领域表现良好；酒店入住率和房价创历史新高，商务和休闲旅游需求旺盛；办公市场呈现分化，美国部分地区表现不佳，但德国等地区的办公楼仍保持满租，租金上涨5% - 7% [44] - 多户住宅贷款的债务收益率稳定在7.1% [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司杠杆率远低于同行，调整后的债务与未折旧股权比率仅为2.5倍，且业务多元化，拥有大量房地产资产和收益，认为自身被市场低估 [4][5][77] - 继续降低住宅贷款的融资成本，对该业务进行全面利率对冲 [8] - 若流动性达到10亿美元以上，将积极重返市场，包括回购股票和发放新贷款；预计信贷市场危机缓解后，利差将收窄，届时将是投资的好时机 [24] - 公司拥有300多名房地产专业人员和Starwood Capital Group的350名专业人员的支持，在处理不良资产方面有丰富经验和专业知识，有信心在市场困境中创造价值 [38] - 与同行相比，公司在全球办公室贷款的资产占比仅为13%，在美国办公室的占比仅为10%，CECL准备金较低 [76] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 认为美联储连续加息的政策近乎愚蠢，导致地区银行遭受重大损失，可能引发更多银行危机，政府可能需要介入拯救银行；预计经济将放缓，但公司有信心度过周期，尽管会有损失，但也有机会通过其他业务板块弥补 [42][43][14] - 通胀将随着租金指数纳入CPI而下降，预计到第四季度通胀率将降至2%左右 [15] - 办公室资产类别不会消失，不同行业和公司对办公的需求存在差异，随着经济衰退，员工返回办公室的意愿可能会增加；办公室市场将像零售市场一样分化，优质建筑将保持满租，有机会对其进行贷款 [19][134] 其他重要信息 - 本季度将五笔贷款降级至4级和5级风险类别，其中三笔为美国办公贷款，同时将一笔先前评级为4级的贷款升级；将两笔5级贷款置于非应计状态，预计近期将对其进行止赎 [112] - 公司有三笔REO资产，正在对洛杉矶的混合用途资产进行非办公用途转换策略，休斯顿的前办公资产已签订住宅转换的销售协议，上西区的公寓已开始出售翻新单元 [117] - LNR作为特殊服务机构，在本季度获得了Fitch的最高服务评级CSS1，是唯一获得该评级的特殊服务机构 [118] 问答环节所有提问和回答 问题1: 特殊服务业务的活跃服务规模和收入在未来12 - 24个月的范围及趋势如何？ - 认为2024年末至2025年业务会有增长，当前1070亿美元的业务量中，预计1.25% - 1.5%会在未来1 - 2年转化为收入；办公室市场的重组会带来两次获利机会，即重组时和最终交易时 [95][96] 问题2: 如何看待资本分配，特别是利用REO和非应计资产释放的资本进行股票回购的积极性？ - 公司选择维持当前的流动性水平，若有低成本的多余流动性，会考虑回购股票 [57] 问题3: 未来一年是否有重新分配资本以抓住新兴贷款机会的需求或意愿？ - 目前不会在当前融资成本下增加房地产投资；能源基础设施业务表现良好，回报率接近20%；CRE贷款市场有很好的机会，但债务成本较高；CMBS发起业务预计下半年会显著增长 [136] 问题4: 多户住宅业务中集中在东南部和西南部的交易情况如何，以及那些在2021年末至2022年初高租金增长和高LTV贷款情况下签订的交易，目前物业层面的NOI是否低于预期，赞助商偿债能力是否有风险？ - 未明确提及多户住宅业务中东南部和西南部交易的具体情况；对于2021年末至2022年初签订的交易，未明确表示是否看到物业层面NOI低于预期或赞助商偿债能力出现风险 [137] 问题5: 如何解释公司CECL准备金在商业抵押REIT中处于较低水平，而贷款违约和非应计情况披露处于较高范围，以及市场对信用风险和CECL准备金增加的担忧？ - 公司杠杆率远低于同行、办公室资产占比低，所以CECL准备金较低；对非应计贷款已进行合理估值，且有信心通过处理不良资产和其他业务板块弥补潜在损失；公司使用了最严格的模型来增加准备金 [99] 问题6: 如果美联储降息，是否会改变CRE房地产市场的心理预期并为资产价值提供支撑？ - 认为利差收窄和利率下降将是双重利好；办公室资产类别将像零售市场一样分化，优质建筑有投资机会；房地产市场将适应现状，公司有资产负债表和流动性应对挑战 [134] 问题7: 在商业房地产领域，是否有机会从住宅或房地产投资组合中重新分配资本以抓住贷款机会？ - 目前不会增加房地产投资；能源基础设施业务和CRE贷款市场有机会，但债务成本较高；CMBS发起业务预计下半年会增长 [136]