财务数据和关键指标变化 - 本季度可分配收益（DE）为1.63亿美元，即每股0.51美元；GAAP净收入为1.95亿美元，即每股0.61美元 [9] - GAAP账面价值本季度增长0.14美元，达到20.82美元，未折旧账面价值较上季度增加0.18美元，达到21.69美元 [10] - 公司整体而言，基准利率每提高100个基点，年度收益将增加4200万美元，即每股0.13美元；自季度末以来，1个月期SOFR已上涨76个基点 [13] - 一般准备金较上季度增加800万美元，达到6700万美元 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 商业和住宅贷款业务 - 商业贷款方面，本季度发放了9.36亿美元的10笔高级有担保第一抵押贷款，全部为浮动利率，其中76%为多户住宅和工业贷款；本季度为这些贷款提供了6.57亿美元的资金，以及2.11亿美元的现有贷款承诺资金；本季度有5.88亿美元的还款，贷款组合规模稳定在164亿美元，同比增长36%，其中92%为高级有担保第一抵押贷款，99%为浮动利率 [10][11] - 住宅贷款业务方面，22亿美元的贷款组合与上季度持平，加权平均票面利率为4.7%，贷款价值比（LTV）为68%，FICO评分为745，其中包括3.65亿美元的机构贷款；由于利率持续上升和信用利差扩大，本季度对该投资组合进行了9200万美元的未实现负市值调整；对购买7.13亿美元机构贷款的承诺进行了5600万美元的未实现负市值调整；相关衍生品的未实现正市值调整为8600万美元；记录了4900万美元的净税收优惠；保留的RMBS投资组合在本季度末达到4.18亿美元，公允价值增加了1600万美元；本季度对住宅抵押贷款发起人的投资确认了500万美元的GAAP和DE损失 [17][18][19][20] 房地产板块 - 本季度贡献了2100万美元的DE，即每股0.07美元；佛罗里达经济适用房投资组合表现出色，Woodstar基金的公允价值未实现增长1.03亿美元，扣除非控股权益后为8200万美元；自10月1日起，主租赁投资组合的租金提高了10.6%，从第四季度开始，季度租金将增加70万美元 [21][22] 投资和服务板块 - 本季度贡献了3300万美元的DE，即每股0.10美元；Starwood Mortgage Capital定价了一笔总额为7100万美元的证券化交易，利润与历史水平一致；特殊服务机构获得了8项新的服务任务，总额为60亿美元，命名服务投资组合达到1070亿美元；出售了一项资产，获得了1400万美元的GAAP净收益和1200万美元的DE净收益 [23][24] 基础设施贷款板块 - 本季度贡献了2000万美元的DE，即每股0.06美元；新贷款承诺的资金投入为2.23亿美元，超过了9900万美元的还款额，投资组合从上季度的24亿美元增加到25亿美元；基准利率的上升导致本季度净利息收入增加了500万美元 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 商业房地产（CRE）交易短期内预计放缓，但贷款竞争减少，公司预计在这种环境下能获得更好的投资结构和定价 [38] - 非机构住宅信贷利差自2月美联储停止购买抵押贷款支持证券以来扩大，公司今年大幅放缓了贷款购买速度 [41] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司近期更具选择性地进行投资，目前看到了很好的投资机会，尤其是在CRE贷款和能源基础设施领域 [31] - 公司发行了6亿美元的五年期可持续性定期贷款，以创造资本抓住机会，同时保持了从无抵押资产或调整房地产投资组合规模来创造流动性的能力 [29][32] - 公司目标是获得投资级评级，保持低杠杆率有助于改善公司评级和降低借款成本 [33] - 公司的CRE贷款组合中，多户住宅资产占比34%，在同行中处于较高水平，办公室敞口从疫情前的38%降至23%，在同行中处于较低水平 [35] - 公司的特殊服务机构LNR在市场困境时期能盈利，目前是全球最大的CMBS管道特殊服务机构，评级最高 [48][49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场目前处于金融风暴中，美联储加息可能无法有效解决通胀问题，经济在加息前就已放缓，通胀可能是暂时的 [52][53] - 公司目前处于防御状态，拥有创纪录的13亿美元流动性，将谨慎部署资本 [54] - 公司认为当前是自2009年上市以来最好的投资市场，银行收缩信贷为公司创造了机会，但公司也需关注贷款情况 [54][60] - 房地产基本面良好，多户住宅、工业、办公室和酒店市场各有特点，预计未来利率和利差可能下降 [64][65][66][68] - 公司对自身前景乐观，拥有充足流动性，可利用市场困境，有能力支付股息直至市场周期结束 [71][72] 其他重要信息 - 公司89%的表内和表外未偿债务是非按市值计价的，其中59%的债务没有资本市场追加保证金条款，只有30%的债务可能因信用问题被追加保证金 [26] - 截至季度末，公司业务基金拥有充足的信贷额度，现有融资额度下有85亿美元的可用资金，无抵押资产为39亿美元，调整后的债务与未折旧股权比率为2.35倍；截至周五，公司拥有13亿美元的流动性，包括2.54亿美元现金、4.51亿美元已批准但未提取的债务额度以及预计来自6亿美元可持续性定期贷款B发行的净收益 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：如何平衡持有额外流动性与将部分流动性投入机会中，以及在什么情况下会更积极地利用机会？ - 公司目前有充足的流动性，会在有巨大安全边际的情况下进行投资；随着贷款偿还，公司可能会重新部署资金；公司将保持防御状态，直到对市场情况有更好的了解 [76][77][79] 问题2：在当前环境下，如何看待转向无担保融资与纯粹的有担保贷款的相对吸引力？ - 更多的无担保融资有助于改善公司与评级机构的比率，公司希望未来有更多无担保融资；此次发行的定期贷款基于不同的抵押品基础，保留了无抵押资产以应对未来可能的资金需求 [84][85] 问题3：国际CBD办公室与美国CBD办公室的差异，以及休斯顿办公室资产的最新情况？ - 目前国际办公室贷款没有问题；休斯顿办公室资产曾由一家知名对冲基金投资，公司曾有机会租赁该建筑，但因需投入大量租户改进费用而放弃，目前希望将其转换为住宅并出售，该资产对公司账面价值影响不大 [87][90][91] 问题4：重新进入市场时会是什么样子，是否会首先从股权方面进入市场？ - 公司本季度仍在明智地投入资金；目前购买核心房地产的现金回报率较低，不太可能增加核心房地产投资组合；当前是贷款的好时机，而不是借款的好时机 [99][102][106] 问题5：是否会考虑购买银行等替代方案，以及商业抵押贷款REIT领域是否是一个有吸引力的资本部署领域？ - 公司有兴趣购买银行，但对银行监管不太了解，更关注保险业务；公司曾尝试收购商业抵押贷款REIT公司，但在尽职调查中对账面价值存在分歧，目前这些公司不太愿意以公司认为合理的价格出售 [115][120][121] 问题6：如果经济硬着陆，基础设施贷款在信用方面的表现与商业房地产贷款组合相比如何？ - 能源基础设施领域有积极的趋势，在经济衰退中，其资产表现和现金流有望保持乐观；目前能源基础设施领域的交易回报率较高，贷款价值比低；能源价格与经济相关，美国有能力压低能源价格；公司基础设施贷款组合中一半以上是关于发电厂的，贷款价值比下降，而商业房地产资产价值有所下降 [133][134][142]